Айнымалы ставка бойынша ипотека
Айнымалы ставка дегеніміз не?
Айнымалы ставка – бұл пайыздық мөлшерлеме бекітілмеген тұрғын үй заемының түрі. Оның орнына пайыздық төлемдер белгілі бір эталоннан немесе эталондық ставкадан жоғары деңгейде түзетіледі, мысалы, Лондон банкаралық ставкасы (LIBOR) + 2 балл. Несие берушілер ипотекалық несие мерзімі ішінде қарыз алушыларға өзгермелі мөлшерлемемен пайыз ұсына алады. Олар сондай-ақ реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека (ARM) ұсына алады, ол бастапқы белгіленген кезеңді де, содан кейін мезгіл-мезгіл қалпына келтірілетін айнымалы мөлшерлемені де қамтиды.
Гибридті ARM сорттарына 5/1 ARM жатады, 5 жылдық белгіленген мерзімі бар, содан кейін несиенің қалған бөлігінде өзгермелі ставка болады (әдетте тағы 25 жыл).
Негізгі өнімдер
- Өзгермелі мөлшерлеме бойынша ипотека несиенің барлық мерзімінде тұрақты пайыздық мөлшерлемемен емес, оның бір бөлігімен немесе бүкіл мерзімімен өзгермелі мөлшерлемені қолданады.
- Айнымалы мөлшерлеме көбінесе индекс мөлшерлемесін пайдаланады, мысалы, LIBOR немесе ФРЖ қорларының ставкасы, содан кейін несиелік маржаны оның үстіне қосады.
- Ең көп таралған мысал – бұл реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека немесе ARM, оның бастапқы ставкасының бірнеше жыл болатын кезеңі болады, содан кейін несиенің қалған бөлігі үшін тұрақты реттелетін ставкалар болады.
Айнымалы мөлшерлеме негіздері
Өзгермелі мөлшерлеме бойынша ипотеканың тұрақты ставкадан айырмашылығы, несие мерзімінің кейбір бөлігі бойынша ставкалар өзгермелі ретінде құрылымдалып, бекітілген емес. Несие берушілер өзгермелі мөлшерлемені де, өзгермелі мөлшерлеме құрылымымен ерекшеленетін ипотекалық несиенің реттелетін мөлшерлемесін де ұсынады.
Әдетте, несие берушілер қарыз алушыларға әртүрлі амортизациялық немесе амортизациялық емес несиелерді ұсына алады, олар әр түрлі өзгермелі мөлшерлеме структураларын қосады. Айнымалы мөлшерлемелер бойынша несие әдетте ставкалар уақыт өте келе төмендейді деп сенетін қарыз алушыларға ұнайды. Төмендетілген ставкалар жағдайында қарыз алушылар төмендетілген ставкаларды артық қаржыландырусыз пайдалана алады, өйткені олардың ставкалары нарықтық ставкаға сәйкес төмендейді.
Толық мерзімді ауыспалы мөлшерлеме бойынша несиелер қарыз алушылардан несиенің бүкіл мерзімі ішінде өзгермелі мөлшерлемемен пайыздар алады. Айнымалы мөлшерлеме бойынша қарыз алушының пайыздық мөлшерлемесі индекстелген ставкаға және кез келген маржаға негізделеді. Несие бойынша сыйақы мөлшерлемесі несие берілген кез келген уақытта өзгеруі мүмкін.
Айнымалы ставкалар
Айнымалы мөлшерлеменің қамтуы құрылымдалған индекстелген мөлшерлемесін бір оған өзгермелі мөлшерлеме маржа қосылады. Егер қарыз алушыдан ауыспалы мөлшерлеме алынса, андеррайтеринг процесінде оларға маржа тағайындалады. Осылайша, көптеген ипотекалық несиелер индекстелген мөлшерлеме мен маржаға негізделген толық индекстелген мөлшерлемені қамтиды.
Ипотека бойынша реттелетін мөлшерлеме бойынша индекстелген мөлшерлеме қарыз алушы үшін толығымен индекстелген ставканың ауытқуын тудырады. ARM сияқты айнымалы мөлшерлеме өнімдерінде несие беруші базалық пайыздық мөлшерлемені индекстейтін нақты эталонды таңдайды. Индекстерге LIBOR, несие берушінің негізгі ставкасы және АҚШ-тың әртүрлі түрлі қазынашылық түрлері кіруі мүмкін. Несиелік келісімшартта өнімнің индекстелген ставкасы ставкасы туралы ашылады. Индекстелген мөлшерлемеге кез-келген өзгерістер қарыз алушының толық индекстелген пайыздық мөлшерлемесін өзгертуге әкеледі.
ARM маржасы – бұл қарыз алушының реттелетін мөлшерлеме бойынша толық индекстелген мөлшерлемесіне қатысатын екінші компонент. ARM-де андеррайтер қарыз алушы төлейтін толық индекстелген пайыздық мөлшерлемені құру үшін индекстелген мөлшерлемеге қосылатын ARM маржа деңгейін анықтайды. Несиелік сапасы жоғары қарыз алушылар ARM маржасының төмендеуіне үміттене алады, нәтижесінде несие бойынша пайыздық мөлшерлеме төмендейді. Несие сапасының төмен деңгейіндегі қарыз алушылардың ARM маржасы жоғары болады, бұл олардан несие бойынша пайыздық мөлшерлемені төлеуді талап етеді .
Кейбір қарыз алушылар тек индекстелген мөлшерлемені төлеуге құқылы болуы мүмкін, олар өзгермелі ставка бойынша несие сапасы жоғары қарыз алушылардан алынуы мүмкін. Индекстелген ставкалар, әдетте, несие берушінің негізгі ставкасымен салыстырылады; дегенмен, оны LIBOR-мен салыстыруға болады. Қазынашылық ставкалары. Айнымалы ставка бойынша несие қарыз алушының индекстелген ставкасының өзгеруіне байланысты өзгеріп отыратын пайызын алады.
Өзгермелі мөлшерлеме бойынша ипотеканың мысалы: реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотекалық несиелер (ARM)
Реттелетін жылдамдығы ипотекалық несиелер (қару-жарақ) ұсынған айнымалы пайыздық мөлшерлемесі ипотекалық несие өнімнің жалпы түрі болып табылады ипотекалық кредиторлар. Бұл несиелер қарыз алушыға несиенің алғашқы бірнеше жылында белгіленген пайыздық мөлшерлемені, содан кейін өзгермелі пайыздық мөлшерлемені алады.
Несиенің шарттары тауардың белгілі бір ұсынысына қарай өзгеріп отырады. Мысалы, 2/28 ARM несиесінде қарыз алушы екі жылдық тұрақты мөлшерлеме бойынша пайыз төлейді, содан кейін кез келген уақытта өзгеруі мүмкін 28 жылдық ауыспалы пайыздар.
5/1 ARM несиесінде қарыз алушы алғашқы бес жыл үшін белгіленген мөлшерлеме бойынша пайыздық мөлшерлемені содан кейін өзгермелі мөлшерлемемен төлейтін болса, 5/1 айнымалы мөлшерлеме бойынша қарыз алушының өзгермелі мөлшерлемесі жыл сайын толық негізде қалпына келтірілетін болады қалпына келтіру күніндегі индекстелген ставка.