Тек ипотекалық несие қалай жұмыс істейді?

Егер сіз несие бойынша ай сайынғы төлемді белгіленген мөлшерлемемен ала алатыннан төмен мөлшерде алғыңыз келсе, сізді тек пайыздық мөлшерлеме бойынша ипотека қызықтыруы мүмкін. Несие мерзімінің басында бірнеше жыл бойы негізгі төлемдерді жасамасаңыз, ай сайынғы ақша ағыны жақсарады.

Тек пайыздық кезең аяқталғанда не болады? Бұл несиелерді кім ұсынады? Ал оны алудың мәні қашан болады? Ипотеканың осы түріне арналған қысқаша нұсқаулық.

Тек пайыздық несиелер қалай құрылымдалады

Ең қарапайым, тек пайыздық мөлшердегі ипотека – бұл сіз алғашқы бірнеше жыл ішінде пайыздық төлемдер жасайтын несие болып табылады – әдетте бес немесе он жыл – және осы мерзім аяқталғаннан кейін сіз негізгі қарызды да, пайыздарды да төлей бастайсыз. Егер сіз негізгі төлемдерді тек пайыздық кезең ішінде жасағыңыз келсе, сіз жасай аласыз, бірақ бұл несие талап етілмейді.

Әдетте сіз 3/1, 5/1, 7/1 немесе 10/1 мөлшеріндегі ипотека (ARM) түрінде құрылымдалған пайыздық несиелерді көресіз. Несие берушілердің айтуынша, 7/1 және 10/1 таңдаулары қарыз алушылар арасында ең танымал. Әдетте, тек пайыздық кезең реттелетін мөлшерлемемен берілген несие үшін белгіленген мөлшерлемемен тең. Егер сізде 10/1 ARM болса, мысалы, сіз алғашқы он жыл ішінде ғана пайыз төлейтін боласыз.

Егер On  пайыздық тек ARM, кіріспе мерзімі аяқталғаннан кейін, пайыздық мөлшерлеме жылына бір рет реттеуге болады ( «1» шыққан ның бұл) сияқты пайыздық бағдар-мөлшерлеме негізінде ЛИБОР плюс маржа кредитор анықталады. Нарық өзгерген кезде эталондық мөлшерлеме өзгереді, бірақ несие алған кезде маржа алдын-ала анықталады.

Сыйақы ставкалары шекті мөлшерлемені өзгертуді шектейді. Бұл тек қана қызығушылық туғызатын ARM емес, барлық ARM-ге қатысты. Қарыз Guide: ең жақсы ипотека алуға қалай ». Бұл дегеніміз, егер сіздің бастапқы пайыздық мөлшерлемеіңіз үш пайызды құраса, тек пайыздық кезең төртінші немесе алтыншы жылы аяқталатындықтан, сіздің жаңа пайыздық мөлшерлемеңіз бес пайыздан жоғары болмайды. 7/1 ARM және 10/1 ARM-да бастапқы ставка шегі әдетте беске тең.

Осыдан кейін, ставкалардың өсуі, әдетте ARM-дің кіріспе кезеңіне қарамастан, жылына екі пайызмен шектеледі. Өмір бойына шек қою әрдайым несиенің бастапқы мөлшерлемесінен бес пайызға жоғары, дейді Флеминг. Егер сіздің бастапқы мөлшерлеме үш пайызды құраса, онда ол сегізінші жылы бес пайызға, тоғыз жылы жеті пайызға және оныншы жылы сегіз пайызға дейін өсуі мүмкін.

Тек пайыздық кезең аяқталғаннан кейін, несиенің қалған мерзімінде негізгі қарызды төлеуге кірісуге тура келеді – несие берушінің айтуы бойынша толық амортизацияланған негізде. Бүгінгі пайыздық несиелерде әуе шарлары төленбейді; Флемингтің айтуынша, оларға заң бойынша тіпті рұқсат етілмейді. Егер 7/1 ARM-нің толық мерзімі 30 жыл болса және тек пайыздық кезең жеті жыл болса, сегізінші жылы сіздің ай сайынғы төлеміңіз екі нәрсеге негізделген: біріншіден, жаңа пайыздық мөлшерлемеге, ал екіншіден, қалған 23 жыл ішінде негізгі қарызды өтеу.

Тек пайыздық мөлшерлемеге арналған несиелер

Тек пайыздық мөлшерлеме бойынша ипотека несиесі онша кең таралмаған. Тек пайыздық мөлшерлемемен 30 жылдық несие алған кезде, сіз тек он жыл бойы пайыз төлей аласыз, содан кейін қалған 20 жыл үшін негізгі қарызды және үстеме ақыны төлей аласыз. Алғашқы он жыл ішінде сіз негізгі қарызға ештеңе қоймадыңыз деп есептесеңіз, сіздің ай сайынғы төлеміңіз негізгі қарызды төлей бастағаныңыз үшін ғана емес, негізгі қарызды 30 жыл ішінде емес, 20 жыл ішінде төлейтін болсаңыз, 11-ші жылы айтарлықтай өседі. Сіз пайыздық мөлшерлемені қалпына келтірген кезде негізгі қарызды төлемегендіктен, сіздің жаңа сыйақы төлеміңіз бүкіл несие сомасына негізделеді. 3,5 пайыздық ставкасы бар 100 000 АҚШ доллары мөлшеріндегі несие алғашқы он жыл ішінде айына 291,67 долларды ғана құраса, қалған 20 жыл ішінде айына 579,96 доллар (екі есеге жуық).

30 жыл ішінде 100 000 АҚШ доллары мөлшеріндегі несие сізге $ 174,190.80 құрайды ($ 291,67 x 120 төлемдер) + ($ 579,96 x 240 төлемдер) деп есептеледі. Егер сіз сол 3,5 пайыздық мөлшерлемемен 30 жылдық белгіленген мөлшерлемемен несие алған болсаңыз (жоғарыда айтылғандай), сіздің 30 жыл ішіндегі жалпы шығыныңыз 161 656,09 доллар болады. Бұл тек пайыздық несие бойынша 12 534,71 долларға артық, сондықтан қосымша пайыздық шығындар сіз тек пайыздық мөлшерлемемен алынған несиені толық мерзімде сақтағыңыз келмейді. Сіздің нақты пайыздық шығыстарыңыз аз болады, алайда, егер сіз ипотека бойынша пайыздық салық салығын алып тастасаңыз.

Бұл несие түрлері кең түрде қол жетімді ме?

« Сатып алу туралы толық нұсқаулық » авторы. үй ».   

Флемингтің айтуынша, олардың көпшілігі бес, жеті немесе он жылдық мерзімдері бар өзгермелі ставкалар бойынша несиелер. Джумбо несиесі – сәйкес келмейтін несие түрі. Сәйкес несиелерден айырмашылығы, сәйкес келмейтін несиелер, әдетте, үкімет қаржыландыратын кәсіпорындарға сатыла алмайды,  Фредди Мак  – сәйкесінше ипотекалық несиелерді сатып алушылардың ең көп сатып алушылары және сәйкес несиелердің соншалықты қол жетімді болуының себебі.  

Фанни мен Фредди ипотекалық несие берушілерден несие сатып алғанда, несие берушілерге қосымша несие беру үшін көбірек ақша табады. Сәйкес келмейтін несиелер сияқты тек пайыздық мөлшерлемеге арналған несиелер шектеулі қайталама ипотекалық нарыққа ие, сондықтан оларды сатып алғысы келетін инвестор табу қиынырақ. Көбірек несие берушілер бұл несиелерге ілігеді және оларға өздері қызмет көрсетеді, демек олардың қосымша несие беруге ақшасы аз болады. Тек пайыздық мөлшерлемеге арналған несиелер соншалықты кең қол жетімді емес. Тек пайыздық мөлшерлемемен алынған несие жұмсақ несие болмаса да, ол сәйкес келмейтін болып саналады. 

Тек пайыздық мөлшерлемеге арналған несиелер, мысалы, 30 жылдық тұрақты мөлшерлеме сияқты кең қол жетімді бола алмайтындықтан, «жақсы пайыздық несие берушіні табудың ең жақсы тәсілі – бұл жақсы желісі бар брокер арқылы, өйткені ол біраз уақыт алады ұсыныстарды табу және салыстыру үшін байыпты сауда жасау », – дейді Флеминг.

Шығындарды салыстыру

«Тек пайыздық мөлшерлеме бойынша ставканың өсуі несие берушіге және әр күнге байланысты өзгереді, бірақ сіз пайыздық мөлшерлеме бойынша кем дегенде 0,25 пайыз сыйақы төлейтіндігіңізді білдіріңіз», – дейді Флеминг.    

Сол сияқты, Атлантадағы Angel Oak үй несиелерінің президенті Уитни Фиттің айтуынша, тек пайыздық мөлшерлеме бойынша алынған ипотека бойынша несие ставкасы амортизацияланған белгіленген ставка бойынша несие немесе ARM ставкасынан 0,125-тен 0,375 пайызға дейін жоғары.

Міне, сіздің ай сайынғы төлемдеріңіз тек пайыздық мөлшерлемемен 100000 АҚШ доллары мөлшеріндегі несиемен белгіленген ставкадағы несиемен немесе толық амортизацияланған ARM-мен, олардың әрқайсысы осы несие түріне тән ставка бойынша қалай көрінетіні туралы:

• 7 жылдық, тек пайыздық ARM, 3,125 пайыз: ай сайынғы төлем 260,42 доллар
• 30 жылдық тұрақты мөлшерлеме (тек пайызбен емес), 3,625 пайыз: ай сайынғы төлем 456,05 доллар     
• 7 жылдық, толық амортизациялық ARM (30 жылдық амортизация), 2,875 пайыз: ай сайынғы төлем $ 414,89