Екінші деңгейдегі ипотекалық нарық

Ипотеканың қайталама нарығы дегеніміз не?

Ипотеканың қайталама нарығы – бұл несие берушілер мен инвесторлар арасында үйге несие және қызмет көрсету құқығы сатып алынатын және сатылатын нарық. Жаңа пайда болған ипотеканың көп пайызын осы екінші нарыққа шығаратын несие берушілер сатады, содан кейін олар ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарға оралып, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары және хедж-қорлар сияқты инвесторларға сатылады.

Ипотеканың қайталама нарығы өте үлкен және өтімді болып табылады және географиялық орналасулар бойынша барлық қарыз алушыларға бірдей несие беруге мүмкіндік береді.

Ипотеканың екінші нарығы туралы түсіндірме берілді

Ипотеканың қайталама нарығына бірнеше ойыншылар қатысады: ипотека бастаушылары, ипотека агрегаторлары (секьюритизаторлар) және инвесторлар.

Адам үйге несие алған кезде несиені андеррайтерлейді, қаржыландырады және оған қаржы институты, әдетте банк қызмет көрсетеді. Ипотекалық несие бастаушылары ретінде танымал банктер несие беру үшін өз қаражаттарын пайдаланады, бірақ олар ақшаның жетіспеуіне қауіп төндіре алмайды, сондықтан олар қолда бар қаражатты толықтыру үшін несиені екінші нарықта жиі сатады, сондықтан олар ұсынысты жалғастыра алады басқа клиенттерге қаржыландыру. Ипотекалық несие бастаушысы оның мөлшері мен талғампаздығына байланысты бүкіл пакетті сатқанға дейін белгілі бір мерзімге ипотеканы біріктіре алады; ол сонымен қатар жеке несиелерді олар пайда болған кезде сатуы мүмкін.

Несие немесе несие көбінесе ірі агрегаторларға сатылады. Осыдан кейін агрегатор ипотекамен қамтамасыз етілген кепілдікке (МБҚ) ұқсас мыңдаған несиелерді таратады. MBS қалыптасқаннан кейін (және кейде ол қалыптасқанға дейін, MBS типіне байланысты), ол бағалы қағаздар дилеріне сатылады. Бұл дилер, көбінесе Wall Street брокерлік фирмасы, MBS-ді әр түрлі жолдармен пакетке қосады және көбінесе кіріске бағытталған құралдарды іздейтін инвесторларға сатады. Бұл инвесторлар ипотека несиесін бақылай алмайды, бірақ олар пайыздық кірісті қарыз алушылардың төлемдерінен алады.

Ипотеканың екінші нарығының тарихы

Екінші нарық қалыптасқанға дейін, ірі банктерде ғана несие алу мерзімі үшін, әдетте, 15 жылдан 30 жылға дейінгі мерзімге қаражат беруге қажетті ауқымды қаражат болған. Осыған байланысты үй сатып алушыларға ипотекалық несие берушілерді табу қиынға соқты. Ипотекалық несие берушілер арасында бәсекелестік аз болғандықтан, олар жоғары пайыздық мөлшерлемені ала алды. 

1968 жылғы Жарғы актісі бұл мәселені екі жылдан кейін іс жүзінде жұмыс істей бастаған Фанни Мэй  мен  Фредди Макты құру арқылы шешті . Үкімет қаржыландырған бұл кәсіпорындар банк ипотекасын сатып алуға және оларды басқа инвесторларға қайта сатуға қабілетті агрегатор ретінде жұмыс істеді. Несиелерді жеке сатудың орнына, олар ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарға біріктірілді, демек олардың құны кепілдікке немесе базалық несиелер бумасының құнымен қамтамасыз етіледі. 

Ипотеканың екінші нарығындағы бәсекелестік және тәуекел

Жеке инвесторлар ипотекалық қарыздарды қайталама ипотекалық нарыққа шығарған кезде бәсекелестік пен тәуекел әрқашан ойынның бір бөлігі болып табылады, өйткені жеке инвесторлар ипотека ставкалары мен төлемдерін басқара бастайды. Бұл дегеніміз, егер сізде несие ұпайы төмен болса  және несие іздесеңіз, сізді қауіпті деп санауға болады, сондықтан олар жоғары тарифтер мен төлемдер ала алады.  

Екінші деңгейдегі ипотекалық дағдарыстан кейін жеке инвесторлар өз капиталдарын төмен ставкалары бар ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарға тәуекел етуге құлықсыз болды. Федералдық үкіметке содан кейін екінші деңгейдегі ипотекалық нарықтағы бос орынды толтыру үшін кірісуге тура келді. Бұл бағаны аспаннан кез-келген адам үй ала алмайтын жерге дейін тоқтатты.