Бастапқы ипотекалық нарық

Ипотеканың бастапқы нарығы дегеніміз не?

Бастапқы ипотекалық нарық – бұл қарыз алушылар бастапқы несие берушіден ипотекалық несие ала алатын нарық. Банктер, ипотекалық брокерлер, ипотекалық банкирлер және несиелік серіктестіктер – бұл барлық негізгі несие берушілер және бастапқы ипотекалық нарықтың бөлігі.

Бастапқы ипотекалық нарық қалай жұмыс істейді

Үй иелері ипотекалық несие сатып алу кезінде негізгі несие берушілермен тікелей жергілікті банкке хабарласу арқылы тікелей айналыса алады. Қарыз алушылардың көпшілігі үшін олар ипотеканың бастапқы нарығында жұмыс істейтіндерін байқамайды, өйткені олар бүкіл банктегі ипотека өкілімен өзара әрекеттеседі. Кәсіби ипотека несие алушыны қол жетімді ипотеканың әртүрлі түрлері туралы оқытады және қай түрі таңдалғанына байланысты пайыздық мөлшерлемені белгілейді. Жергілікті филиал, әдетте, несие жабылатын жер болады – бұл жерде құжаттар рәсімделеді.


Көптеген қарыз алушылар үй сатып алу процесін ипотека банкирімен немесе ипотека бастамашысымен байланысу арқылы бастайды. Оригинаторлар мен ипотекалық банкирлер жеке банктер емес, керісінше, транзакцияны жеңілдетуге көмектеседі және несиені жабу үшін банкке ипотека туралы өтініш жібереді. Брокерлер қызметтері үшін ақы алады, өйткені олар бизнесті бастапқы несие берушілерге жібереді. Қарыз алушылар керісінше, несие алушының несиесі мен талап етілетін шарттарға байланысты ең жақсы мәміле жасау үшін брокерлік дүкенге бару арқылы жақсы мөлшерлемені алуға тырысады.

Алайда, ережелерді жүзеге асырғанын атап өту маңызды. Қаржылық дағдарысқа дейін брокерлер несие алушымен бірге қарыз алушыдан да өтемақы ала алатын. Тұтынушылар өз алымдарын төлеген кезде брокер несие берушіден жалақы алатынын білмеген. Сондай-ақ, брокерлер тұтынушыларды қымбат өнімдерге немесе ипотекалық несиелерге, кейде пайыздық мөлшерлемелердің жоғарылауына итермелейді. 2008 және 2009 жылдардағы үлкен рецессиядан және одан кейінгі ережелерден кейін ипотекалық брокерлер саны азайды.


Негізгі өнімдер

  • Бастапқы ипотекалық нарық – бұл қарыз алушылар бастапқы несие берушіден ипотекалық несие ала алатын нарық.
  • Банктер, ипотекалық брокерлер, ипотекалық банкирлер және несиелік серіктестіктер – бұл барлық негізгі несие берушілер және бастапқы ипотекалық нарықтың бөлігі.
  • Үй иелері ипотекалық несие сатып алу кезінде негізгі несие берушілермен тікелей жергілікті банкке хабарласу арқылы тікелей айналыса алады.

Бастапқы ипотекалық нарықтың артықшылықтары

Бастапқы ипотекалық нарықта операция жасайтын қарыз алушылар үшін бірнеше жеңілдіктер бар, оларға мыналар кіреді: 

Жабу құны төмен

Бастапқы несие берушілер, әдетте, жергілікті меншіктегі банктер болып табылады, яғни олар несиелік талдау мен андеррайтеринг процесін жүргізеді. Андеррайтерлер қарыз алушының қаржылық ақпаратын және несиелік тарихын қарап, несие беру немесе несиеден бас тарту туралы шешім қабылдайды. Сондай-ақ, жергілікті банктер кейбір ірі банктер сияқты штаттан тыс орталықтандырылған бөлімнен өтудің орнына барлық құжаттар мен құжаттарды өздері дайындайды. Нәтижесінде жергілікті банкте төлемдер төмендеуі мүмкін, өйткені олар үлкен банкке қарағанда үстеме шығыстары аз. Сондай-ақ, егер банкті табуға ипотекалық брокер қатысқан болса, төлем де есептеледі. Бір сөзбен айтқанда, бастапқы ипотека үшін жергілікті басқарушы банкті таңдау жабу шығындарын азайтуға көмектеседі.

Шағын бастапқы төлемдер

Әдетте, ипотека үшін алғашқы жарна үйді сатып алу бағасының 20% құрайды. Алайда, қарыз алушы аз ақша сала алады, ал көптеген бастапқы несие берушілер 10 пайыздық төлемді ұсынады.

Орташа табысы бар қарыз алушылар үшін FHA несиесі үй құнының 3,5% -на дейінгі алғашқы жарнаны ұсынады. FHA – бұл  несие берушілерге табысы төмен қарыз алушыларға несие бере алатындай етіп сақтандыру ұсынатын Федералды тұрғын үй басқармасы.

Алайда, алғашқы төлем 20% -дан аз болса, қарыз алушының жеке ипотекалық сақтандыруды немесе PMI- ді сатып алу қажеттілігі туындайды. Қарыз алушы ипотека бойынша міндеттемелерді орындамаған жағдайда PMI банктер мен несие берушілерді қорғайды. PMI – бұл ипотекалық несиенің 20% төленгенге дейін қарыз алушыдан алынатын ай сайынғы төлем.

Икемділік

Несиенің бастаушылары, әдетте, жергілікті меншіктегі банктер болғандықтан, қарыз алушылар соңғы сөзді алатын адамдармен сөйлесе алады, бұл ұлттық банкте болуы екіталай. Тікелей байланыс икемділікті қамтамасыз ете алады, егер қарыз алушылардың ерекше қаржылық жағдайы болса. 

Икемділікке, егер қарыз алушы несиені тезірек төлегісі келсе, 30 жылдық ипотекаға қарсы 15 жылдық ставка бойынша ставка ұсынылуы мүмкін. 15 жылдық ипотеканың кейбір артықшылықтарына пайыздық төлемдер аз төленеді, өйткені ол бұрын төленген. Сондай-ақ, несие алушылар әдетте пайыздық мөлшерлемені төмендету туралы келіссөздер жүргізе алады, өйткені қарыз алушының төлемеу қаупі аз болады немесе қаржылық қиындықтарға байланысты несиені төлемейді. Әрине, 30 жылдық ипотеканың үлкен артықшылығы – бұл төлемдердің аз мерзімде ұсынылатындығында, өйткені олар басқа мерзімге қарағанда ұзақ мерзімге таралған.

Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека  – бұл қарастыруға ұсынылатын икемді нұсқа. ARM несиелері, әдетте, белгіленген мерзімге белгіленген пайыздық мөлшерлемемен келеді, содан кейін жыл сайын несие беруші мен қарыз алушы алдын-ала анықтаған индекс бойынша түзетіледі. Әдетте, ARM-ді несие алған кезде пайыздық мөлшерлеменің қаншалықты жоғарылауы мүмкін деген шегі бар, бұл сіздің ай сайынғы төлеміңізді есептеуді және бюджеттеуді жеңілдетеді. 

Бастапқы ипотекалық нарық және екінші деңгейдегі ипотекалық нарық

Бастапқы нарық алғашқы несие берушілерден тұрады. Бастапқы несие берушілер, әдетте, өздерінің несиелік портфолиосының бір бөлігі ретінде сақтайды және несие бойынша қызмет етеді. Алайда ипотекалық несие берген банк несиені екінші ипотекалық нарықта сата алады, бұл инвесторлар бұрын берілген ипотекалық несиелерді сатып алуға және сатуға мүмкіндік беретін нарық. Ипотеканы несие үшін төлемдерді өңдейтін басқа несие берушіге немесе сервистік компанияға сатуға болады. Жаңа несие беруші немесе қызмет көрсетуші ипотека бойынша төлемдер мен пайыздардан ақша табады.

Көптеген ипотеканы Fannie Mae немесе  ипотекамен қамтамасыз етілген құнды қағаздар (МБҚ) деп атайды, олар инвестициялық пай қорларына ұқсас, бірақ акциялардың орнына ипотека бар. Инвесторлар пайыздық мөлшерлемені МБС ұстағаны үшін ипотекадан алады.

Егер сіздің ипотекаңыз сатылса, бұл қаржы саласында жиі кездесетін тәжірибе екенін біліңіз. Банктерде несиелік лимиттер бар, яғни олардың депозиттік базасының қанша бөлігін бере алатындығы туралы шектері бар. Фанни Мэйге немесе қызмет көрсетушіге ипотекалық несиені сату несиені банктің кітаптарынан алып тастайды, оған көп ақша беруге мүмкіндік береді. Егер банктер ипотеканы сата алмаса, олар несиелік деңгейлеріне жетіп, ипотека ұсына алмайтын еді, бұл экономиканы баяулатады. Алайда, сіз MBS сатып алғыңыз келетін инвестор болмасаңыз, сіз қайталама нарықпен айналыспайсыз. Оның орнына сіз бастапқы ипотека нарығында банкпен немесе брокермен айналысасыз.