Сіздің ипотекаңыздың артында

Сіз өзіңіздің ипотекаңызды үй сатып алуға көмектескен несие ретінде қарастыруыңыз мүмкін. Бірақ инвесторлар ипотеканы болашақ ақша ағыны деп санайды. Бұл ақша ағындары ипотеканың екінші нарығында сатып алынады, сатылады, айырылады, траншталады және секьюритилендіріледі. Ипотекалық несиелердің көпшілігі сатылымға шығарылатындықтан, ипотеканың қайталама нарығы өте үлкен және өте өтімді.

Шығу сәтінен бастап қарыз алушының ай сайынғы төлемі инвестормен ипотекамен қамтамасыз етілген кепілдік (МБҚ), активтермен қамтамасыз етілген кепілдік (АБС), кепілге салынған ипотека міндеттемесі (СМО) немесе кепілдік берешек бойынша міндеттеме ( CDO) төлем, алғашқы төлемдердің және / немесе ай сайынғы ақша ағындарының бірнеше пайызын құрайтын бірнеше әртүрлі мекемелер бар.

Бұл мақалада біз сізге екінші деңгейлі ипотекалық нарық қалай жұмыс істейтінін көрсетіп, оның негізгі қатысушыларымен таныстырамыз.

Бұл нарықта төрт негізгі қатысушы бар: ипотека бойынша бастаушы, агрегатор, бағалы қағаздар дилері және инвестор.

1. Ипотека негізін қалаушы

Ипотеканың оригинаторы — бұл ипотеканың қайталама нарығына қатысатын алғашқы компания. Ипотекалық несие бастаушылары бөлшек банктерден, ипотекалық банктен және ипотекалық брокерлерден тұрады. Банктер несиелерді жабу үшін дәстүрлі қаржыландыру көздерін пайдаланады, ал ипотекалық банкирлер әдетте несие беру үшін қойма желісі деп аталатынды пайдаланады. Көптеген банктер және барлық дерлік ипотекалық банкирлер екінші нарыққа жаңадан пайда болған ипотеканы тез сатады.

Ескеретін бір ерекшелік, банктер мен ипотекалық банкирлер өз қаражаттарын ипотеканы жабу үшін пайдаланады, ал ипотекалық брокерлер олай етпейді. Керісінше, ипотекалық брокерлер банктер немесе ипотекалық банкирлер үшін оларды клиенттермен (қарыз алушылармен) біріктіретін тәуелсіз агенттер ретінде әрекет етеді.

Алайда, оның мөлшері мен талғампаздығына байланысты ипотека бастаушысы бүкіл пакетті сатқанға дейін белгілі бір мерзімге ипотеканы біріктіре алады; сонымен қатар жеке несиелерді олар пайда болған кезде сатуы мүмкін. Қарыз алушы пайыздық ставканы белгілеп, құлыптап тастағаннан кейін ипотека бойынша несие алған кезде оригинатор үшін қауіп бар. Егер қарыз алушы сыйақы мөлшерлемесін бұғаттаған кезде ипотека қайталама нарыққа бір уақытта сатылмаса, онда сыйақы ставкалары өзгеруі мүмкін, бұл ипотеканың қайталама нарықтағы құнын және сайып келгенде, бастаушы ипотека бойынша алатын пайданы өзгертеді.

Ипотекалық несиелерді сатудан бұрын біріктіретін бастамашылар көбінесе несиелік несие құбырларын пайыздық ауысыммен хеджирлейді. Бір ипотеканы сатуға арналған, ең жақсы күш-жігер саудасы деп аталатын мәміленің ерекше нұсқасы бар, ол ипотеканы хеджирлеу үшін оригинатордың қажеттілігін жоққа шығарады. Кішкентай бастаушылар ең жақсы күш-жігерді сауданы қолдануға бейім.

Жалпы алғанда, ипотека бастаушылары ақшаны ипотеканың басталуы үшін алынатын алымдар арқылы және қарыз алушыға берілген сыйақы ставкасы мен екінші нарықтың осы сыйақы ставкасын төлейтін сыйақы арасындағы айырмашылық арқылы жасайды.

2. Агрегатор

Агрегаторлар — екінші деңгейдегі ипотекалық нарыққа қатысушылар қатарындағы келесі компания. Агрегаторлар — бұл Фанни Мэй және Фредди Мак сияқты Уолл-Стрит фирмаларымен және үкімет қаржыландыратын кәсіпорындармен (GSE) байланысы бар ірі ипотека бастаушылары. Агрегаторлар жаңадан пайда болған ипотеканы кішігірім оригинаторлардан сатып алады және өздерінің бастамаларымен бірге ипотека хауыздарын құрайды, олар ипотекамен қамтамасыз етілген жеке бағалы қағаздарға (Уолл-Стрит фирмаларымен жұмыс жасау арқылы) секьюритизациялайды немесе ипотекамен қамтамасыз етілген агенттік бағалы қағаздарды қалыптастырады (жұмыс істей отырып) GSE арқылы).

Оригинаторларға ұқсас агрегаторлар ипотеканы сатып алуды міндеттеген кезден бастап, секьюритилендіру процесі арқылы және MBS бағалы қағаздар дилеріне сатылғанға дейін өздерінің құбырларындағы ипотеканы хеджирлеуі керек. Ипотекалық құбырды хеджирлеу — бұл құлдырау мен таралу қаупіне байланысты күрделі міндет. Агрегаторлар өздерінің хеджирлеу тиімділігіне байланысты ипотека үшін төлейтін бағамен және сол ипотекалық несиемен қамтамасыз етілген MBS-ді сата алатын бағамен айырмашылық бойынша пайда табады.

3. Бағалы қағаздар сатушылары

MBS қалыптасқаннан кейін (және кейде ол қалыптасқанға дейін, MBS типіне байланысты), ол бағалы қағаздар дилеріне сатылады. Wall Street брокерлік фирмаларының көпшілігінде MBS сауда үстелдері бар. Осы үстелдердегі дилерлер барлық шығармашылық жұмыстарды MBS және ипотекалық несиелермен жасайды; түпкі мақсат — оларды инвесторларға бағалы қағаздар ретінде сату. Дилдер CMO, ABS және CDO құрылымын құру үшін жиі MBS қолданады. Бұл мәмілелер негізгі MBS немесе тұтас несиелермен салыстырғанда әр түрлі және белгілі бір белгілі бір алдын-ала төлемдер сипаттамалары мен несиелік рейтингтерді жақсарту үшін құрылымдалуы мүмкін. Дилерлер MBS сатып алу-сату бағасына спрэд жасайды және CMO, ABS және CDO пакеттерін құрылымдау тәсілімен арбитраждық пайда табуға тырысады.

4. Инвесторлар

Инвесторлар — ипотеканың соңғы пайдаланушылары. Шетелдік үкіметтер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, банктер, GSE және хедж-қорлар — бұл ипотеканың ірі инвесторлары. MBS, CMO, ABS және CDO-лар инвесторларға несие сапасы мен пайыздық мөлшерлеме тәуекелдеріне негізделген әр түрлі әлеуетті кірістерді ұсынады.

Шетелдік үкіметтер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары мен банктер әдетте жоғары рейтингі бар ипотекалық өнімдерге ақша салады. Ипотека бойынша әртүрлі құрылымдық мәмілелердің белгілі бір транштарын осы инвесторлар алдын-ала төлеу және пайыздық мөлшерлеме тәуекелі үшін іздейді. Хедж-қорлар, әдетте, төмен несиелік рейтингтері бар ипотекалық өнімдерге және пайыздық мөлшерлеме тәуекелі жоғары ипотекалық өнімдерге ірі инвесторлар болып табылады.

Барлық ипотекалық салымшылардың ішінде GSE портфолиосы ең үлкен. Олар инвестициялай алатын ипотекалық өнімнің түрін көбіне Федералдық тұрғын үй кәсіпорнын қадағалау басқармасы реттейді.

Төменгі сызық

Қарыз алушылар аз болса да, өздерінің ипотекалық несиелерін кесу, кесу және сату дәрежесін түсінеді. Ипотека пайда болған кезден бастап бірнеше апта ішінде, мүмкін бір айда ол CMO, ABS немесе CDO құрамына енуі мүмкін. Ипотеканың соңғы пайдаланушысы — пайыздық ставка бойынша ставкалар жасайтын немесе реляциялық бағалардың заңсыздықтарын пайдалану үшін левередждік позицияларды пайдаланатын хедж-қор немесе MBS агенттігінің несиелік рейтингін ұнататын шет елдің орталық банкі болуы мүмкін.

Екінші жағынан, бұл Брюссельде орналасқан, ABS, CMO немесе CDO мәмілесіндегі белгілі бір транштың ұзақтығы мен дөңес профилімен тартылған сақтандыру компаниясы болуы мүмкін. Ипотеканың қайталама нарығы өте үлкен, өтімді және күрделі, өйткені бірнеше институт ипотекалық пирогтың бір бөлігін тұтынуға құштар.