Жылжымайтын мүлікті жалдау мүлкін бағалаудың 5 тәсілі
Қиындықпен тапқан ақшасын инвестициялауға қатысты инвесторлардың өздері қоятын бірнеше сұрақтары бар. Инвестиция қайтып келеді? Бұл қанша тұрады? Ең бастысы, инвесторлар оның құндылығымен айналысуы керек. Бұл әсіресе инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатып алу туралы ойланған кезде байқалады.
табыс көзін ұсынады және бұл ақша табудың тұрақты әдісі. Бірақ жылжымайтын мүлікті жалға алу ойынына кіріспес бұрын, бағалауды қалай бастауға болады?
Жоғары деңгейдегі жалға берілетін мүлікті бағалаудың ең кең таралған әдістерін білу үшін оқыңыз.
Негізгі өнімдер
- Инвестициялық жылжымайтын мүліктің құнын және кірісін анықтау оның құнын анықтау сияқты маңызды.
- Инвесторлар жылжымайтын мүлік құнын анықтау үшін сатуды салыстыру әдісін, капиталды бағалау моделі, кіріс тәсілі және шығын әдісін қолдана алады.
- Бәріне бірдей шешім жоқ, сондықтан осы факторлардың жиынтығын қолдану қажет болуы мүмкін.
1. Сатуды салыстыру тәсілі
Сату салыстыру тәсіл (SCA) бағалау ең танымал түрлерінің бірі болып табылады тұрғын жылжымайтын мүлікті. Бұл бағалаушылар мен жылжымайтын мүлік агенттері жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде кеңінен қолданылатын әдіс.
Бұл тәсіл – белгілі бір уақыт аралығында жергілікті сатылған немесе жалға алған ұқсас үйлерді салыстыру. Инвесторлардың көпшілігі ықтимал дамып келе жатқан тенденцияларды жинау үшін маңызды уақыт аралығында SCA-ны көргісі келеді.
SCA салыстырмалы баға мәнін тағайындау үшін атрибуттарға немесе ерекшеліктерге сүйенеді. Бұл мәндер белгілі бір сипаттамаларға негізделуі мүмкін, мысалы жатын бөлмелері мен жуынатын бөлмелер, гараждар және / немесе кіреберіс жолдар, бассейндер, палубалар, каминдер – бұл мүлікті бірегей және назар аударарлық етеді.
Шаршы футтың бағасы – бұл барлық инвесторлардың мүлкін қайда бағалау керектігін анықтау үшін қолдана алатын жалпы және түсінікті метрика. Басқаша айтқанда, егер 2000 шаршы футтық таунхаус шаршы фут үшін 1 долларды жалға алса, инвесторлар сол шардағы парктен кірісті күте алады, егер осы аудандағы салыстырмалы таунхаустар да сол үшін жүрсе.
Сатуды салыстыру тәсілінің мысалы
SCA біршама жалпылама екенін есте ұстаған жөн, яғни әр үйде әрдайым сандық сипатқа ие бола бермейтін бірегейлік болады. Сатып алушылар мен сатушылардың ерекше талғамдары мен айырмашылықтары бар. SCA жылжымайтын мүлікті болжау немесе бағалаудың тамаша құралы емес, бастапқы немесе ақылға қонымды пікір болуы керек. Бұл сондай-ақ салыстырмалы түрде ұқсас үйлермен салыстыру үшін қолданылуы керек әдіс.
Демек, сіз өзіңізді қызықтыратын мүлікті бағалайтын болсаңыз, ол жұмыс істемейді, яғни гараж, бассейн, алты жатын бөлмесі және жатын бөлмелерінің жартысына тең басқа мүлкі бар бес жуынатын бөлмесі бар 2000 шаршы фут., бассейн жоқ және тек 1200 шаршы футты құрайды.
Сондай-ақ, инвесторлар үшін салыстырмалы нарықтық талдауды сұрағанда сертификатталған бағалаушыны немесе жылжымайтын мүлік агентін пайдалану өте маңызды. Бұл 2007 жылжымайтын мүлік дағдарысы кезінде кең таралған жалған бағалау тәуекелін азайтады.
2. Капитал активіне баға белгілеу моделі
Capital Asset Pricing моделі (негізгі құралдарды бағалау) неғұрлым кешенді бағалау құралы болып табылады. CAPM тәуекел және шығын құны ұғымдарын енгізеді, өйткені ол жылжымайтын мүлікке инвестиция салуға қатысты.
Бұл модель жалгерлік кірістен алынған инвестициялық кірісті (ROI) қарастырады және оны АҚШ қазынашылық міндеттемелері немесе жылжымайтын мүлікке инвестициялаудың баламалы нысандары, мысалы, жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар (RITs) сияқты басқа тәуекелдері жоқ инвестициялармен салыстырады. ).
Тәуекел-тегін немесе кепілдік күтілетін кіріс инвестициялар әлеуетті асып кетсе Қысқаша айтқанда, ROI жалға табыстан, бұл жай ғана мүлікті жалға қаупін алуға қаржы мағынасы жоқ. Тәуекелге қатысты CAPM жылжымайтын мүлікті жалға алудың өзіне тән тәуекелдерін қарастырады.
Тәуекел факторлары
Мысалы, барлық жалға беру қасиеттері бірдей емес. Орналасқан жер мен жылжымайтын мүлік жасы – басты назар. Ескі жылжымайтын мүлікті жалға беру жалға берушілерге қызмет көрсету шығындары жоғары болуы мүмкін дегенді білдіреді.
Қылмыс деңгейі жоғары ауданда жалға берілетін мүлік, қақпалы қоғамдастыққа қарағанда қауіпсіздік шараларын көбірек қажет етеді.
Бұл модель сіздің инвестицияларыңызды қарастырмас бұрын немесе жалдау бағасының құрылымын құру кезінде осы тәуекелдерді факторингтеуді ұсынады. CAPM сізге ақшаңызды қатерге тігу үшін қандай қайтарымға лайық екеніңізді анықтауға көмектеседі.
3. Табысқа көзқарас
Кірістер тәсілі жалға берілетін мүлік бойынша бастапқы салымға қатысты кірістің қандай болатындығына назар аударады. Коммерциялық жылжымайтын мүлікті инвестициялау үшін табыс тәсілі жиі қолданылады.
Маңызды
Табыс тәсілі коммерциялық жылжымайтын мүлікті инвестициялау кезінде жиі қолданылады, өйткені жылжымайтын мүлікті сатып алуға ақшалай қаражаттардың бастапқы шығынына қатысты жылжымайтын мүлік объектісінің жалдау кірісін зерттейді.
Табыс тәсіл жылдық анықтау сүйенеді капиталдандыру мөлшерлемесін инвестициялар үшін. Бұл мөлшерлеме жылжымайтын мүліктің ағымдағы құнына бөлінген жалпы ренталық көбейткіштен түсетін болжамды жылдық кіріс болып табылады. Демек, егер кеңсе ғимаратын сатып алу үшін 120 000 АҚШ доллары қажет болса және жалға беруден түсетін айлық табыс 1200 долларды құраса, капитализацияның күтілетін жылдық ставкасы: 14,400 (1200 x 12 ай) ÷ 120,000 = 0,12 немесе 12%
Бұл аздаған болжамдармен өте жеңілдетілген модель. Ипотека бойынша пайыздық шығыстар болуы мүмкін. Сондай-ақ, жалға беруден түсетін болашақ кірістер бес жылдан кейін қазіргіден азды-көпті құнды болуы мүмкін.
Көптеген инвесторлар ақшаның таза ағымдағы құнын біледі. Жылжымайтын мүлікке қатысты бұл тұжырымдама дисконтталған ақша ағыны деп те аталады. Болашақта алынған доллар инфляциялық, сондай-ақ дефляциялық тәуекелге ұшырайды және оны есепке алу үшін дисконтталған түрде көрсетіледі.
4. Жалпы жалдау мультипликаторы тәсілі
Жалпы рента мультипликаторы (GRM) тәсілі жылжымайтын мүліктің инвестор жыл сайын жинай алатын жалдау сомасына негізделген жалдау мүлкін бағалайды. Бұл жылжымайтын мүліктің инвестицияға тұрарлықтығын өлшеудің жылдам әрі қарапайым тәсілі. Бұл, әрине, мүлікке байланысты кез-келген салықты, сақтандыруды, коммуналдық қызметтерді және басқа шығындарды қарастырмас бұрын, сондықтан оны ас тұзымен алу керек.
Бұл табыстың тәсіліне ұқсас болғанымен, жалпы рента мультипликаторы әдісі таза операциялық кірісті шекті ставка ретінде қолданбайды, оның орнына жалпы рентаны пайдаланады.
Жалпы рента көбейткішінің шекті ставкасы бірден үлкен, ал кіріс тәсілінің шекті ставкасы пайыздық мәнді құрайды. Алма-алма салыстыруды алу үшін сіз қызығушылық танытқан қасиеттерге ұқсас басқа қасиеттердің GRM және жалдау кірісін қарауыңыз керек.
Жалпы рента көбейту тәсілінің мысалы
Айталық, сіз көретін ауданда жылдық табысы 90000 доллар болатын 500000 долларға сатылған коммерциялық жылжымайтын мүлік. Оның GRM-ді есептеу үшін сату бағасын жылдық жалдау кірісіне бөлеміз: $ 500,000 ÷ $ 90,000 = 5,56.
Жылдық жалдау кірісін білсеңіз, сіз бұл көрсеткішті қарап отырған көрсеткішпен салыстыра аласыз. Оның нарықтық құнын GRM-ді жылдық кірісіне көбейту арқылы білуге болады. Егер бұл жақында сатылғаннан жоғары болса, яғни 500 000 долларға – бұл оған тұрарлық емес болуы мүмкін, сондықтан әрі қарай жүруді ойлаңыз.
5. Шығындар тәсілі
Шығындық әдіс меншік, ол ақылға қонымды үшін пайдалануға болады, қандай ғана тұр жылжымайтын мүлік күйлерін бағалау үшін. Ол жер құнын және кез келген жақсартудың амортизациялық құнын біріктіру арқылы бағаланады.
Бұл мектептің бағалаушылары көбінесе жылжымайтын мүлікке шығындар тәсілін қорытындылау үшін ең жоғары және жақсы әдісті қолдайды. Ол бос жерді бағалау үшін негіз ретінде жиі қолданылады.
Мысалы, сіз пәтер салушы болсаңыз, кондоминиумға айналдыру үшін құнарсыз жерден үш соттық жер сатып алғыңыз келсе, бұл жердің құны осы жерді тиімді пайдалануға негізделген. Егер бұл жер мұнай кен орындарымен қоршалған болса және ең жақын адам 20 миль қашықтықта өмір сүрсе, бұл меншікті пайдалану тиімділігі және пәтерлерге көшу емес, сонымен қатар қосымша мұнай табу үшін бұрғылау құқығын кеңейту.
Жақсы пайдалану туралы тағы бір дәлел мүлікті аймақтарға бөлуге байланысты. Егер болашақ жылжымайтын мүлік аудандастырылмаған болса, оның құны азаяды, өйткені құрылыс салушы қайта құру үшін айтарлықтай шығындарға ұшырайды. Бұл тәсіл жаңа құрылымдарда қолданылған кезде ең сенімді және ескі қасиеттер үшін онша сенімді емес болып саналады. Бұл көбінесе арнайы пайдалану қасиеттерін қарау кезінде жалғыз сенімді тәсіл болып табылады.
Төменгі сызық
Жалға берілетін мүліктің құнын анықтаудың бірде-бір әдісі жоқ. Көптеген елеулі инвесторлар жалға беру объектілері туралы инвестициялық шешімдер қабылдаудан бұрын бағалаудың барлық әдістерінің компоненттерін қарастырады. Бағалаудың кіріспе тұжырымдамаларын үйрену жылжымайтын мүлікке инвестициялар ойынына кірудің дұрыс бағыты болуы керек.
Сізге қолайлы табыс әкелетін жылжымайтын мүлікті тапқаннан кейін, ипотека калькуляторы арқылы жаңа жылжымайтын мүлікке қолайлы пайыздық мөлшерлемені табыңыз. Бұл құралды пайдалану сізге жалға берілетін жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде жұмыс істеуге нақты сандар береді.