Сатуды салыстыру әдісі (SCA)
Сатуды салыстыру әдісі (SCA) дегеніміз не?
Сатуды салыстыру әдісі дегеніміз жылжымайтын мүлікті бағалау әдісін білдіреді, ол бір меншікті салыстырмалы сипаттамалармен немесе ұқсас сипаттамалары бар ауданда жақында сатылған басқа объектілермен салыстырады. Жылжымайтын мүлік агенттері мен бағалаушылары сату үшін жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде сатуды салыстыру тәсілін қолдана алады. Бұл әдіс жеке қасиеттердің жалпы меншік құнына әсерін ескереді. Басқаша айтқанда, меншіктің жалпы мәні дегеніміз оның барлық белгілерінің мәндерінің жиынтығы.
Негізгі өнімдер
- Сатуды салыстыру тәсілі – бұл жылжымайтын мүлік саласында қолданылатын бағалау әдісі, ол бір мүлікті осы ауданда жақында сатылған ұқсас объектілермен салыстырады.
- SCA салыстырмалы нарықты талдау үшін магистраль ретінде пайдаланылады, жақында сатылған объектілердің бағалары ұқсас және бір географиялық аймақта.
- SCA-ны құрайтын кейбір жалпы сипаттамаларға орналасуы, жақында сатылған листингтері, ерекшеліктері, жасы мен жағдайы және шаршы футтың орташа бағасы жатады.
Сатуды салыстыру тәсілін түсіну (SCA)
Сатуды салыстыру тәсілі жылжымайтын мүлік мамандары мен сатып алушыларға үй бағасының қазіргі нарықпен салыстырмалы және әділ екендігін анықтауға көмектеседі. Кәсіпқойлар салыстырмалы сипаттамалары бар ұқсас қасиеттерге жақында объектілік объектінің жақын аралықта сатылған ұқсас қасиеттерін пайдаланады – әдетте, сол маңда.
SCA нарықты салыстырмалы талдаудың (CMA) магистралі ретінде қолданылады. Бұл ұқсас және бір географиялық аумақта орналасқан жақында сатылған объектілердің бағаларын талдау. Басқаша айтқанда, тәсіл көбінесе жергілікті қасиеттерді қарап, олардың ортақ қасиеттерін білуге мәжбүр етеді. Сол жерден бағалаушылар жылжымайтын мүлік объектісінің ерекшеліктерін ескере отырып оның құнын анықтай алады.
Жылжымайтын мүліктің бағалаушысы жылжымайтын мүліктің құнын бағалау кезінде көптеген қадамдар жасай алатындығына қарамастан, SCA-да қолданылатын кең таралған сипаттамалардың кейбіреулері:
- Орналасқан жері мен маңайы: география жылжымайтын мүліктің құнына тікелей әсер етуі мүмкін. Қаланың басқа бөлігінде табылғаннан гөрі, сол маңдағы үйлерді салыстыру маңызды. Қарастырылған факторларға мектептерге, су қоймаларына, саябақтарға жақындық, олардың автомобиль жолдары мен эстакадаларға қаншалықты жақын орналасуы, сондай-ақ ластану деңгейі жатады.
- Жақында сатылған листингтер: Бұл қасиеттер аудандағы үйлердің құнын анықтай алады. Сатылым бағасының ерекшеліктері мен нарықтық факторына қарамастан, жылжымайтын мүлік құндылықтарын және соңғы сатылымдарды қарастыру жақсы бастапқы сандар болып табылады.
- Ерекшеліктер: үйді жатын бөлмелері, гараждар мен жуынатын бөлмелері бар қасиеттермен салыстыру керек. Салыстыру кезінде шамамен бірдей жер учаскелеріндегі бірдей квадрат метрлік үйлерді қамтуы керек.
- Жасы мен жағдайы: Жақындықтағы үйлерді, сондай-ақ беріктігін салыстыру өте маңызды. Үйдің жағдайы бағалауға айтарлықтай әсер етеді. Мысалы, сол маңда екі бірдей үй болуы мүмкін. Бірақ егер біреу жөндеуге мұқтаж болса, бұл оның құнына елеулі әсер етуі мүмкін.
- Шаршы футтың орташа бағасы: Ұқсас үйлер құрастырылғаннан кейін, олардың сатылу бағаларының әрқайсысын алыңыз және оларды квадрат метрлеріне бөліңіз. Нәтижесінде сатылымды салыстыру талдауларындағы үйлерге сүйене отырып, бір шаршы футқа шығындар шығады. Салыстырылатын барлық үйлер үшін бір шаршы футтың орташа құнын алыңыз және оны үйдің квадрат метріне көбейтіңіз.
Ерекше мәселелер
Үйдің құнын арттыратын басқа да көптеген ерекшеліктер бар. Алайда, сатуды салыстырып талдау нақты ғылым болып табылмайды, өйткені үйдің құны белгілі бір дәрежеде субъективті, яғни бір отбасы екінші отбасыға қарағанда одан көп құндылық табуы мүмкін, осылайша олардың ұсыныстарын көбейтеді. Бұрын айтылғандай, экономиканың жалпы жағдайы, еңбек нарығы және жылжымайтын мүлік нарығының жағдайы сияқты сыртқы факторлар үйдің қаншаға сатылатындығына немесе оның нарықта қанша уақыт тұрғанына байланысты.
Маңызды
Сатуды салыстыру әдісі ресми бағалау болып табылмайтындықтан, иелері бірегей және бағалау қиын объектілер үшін бағалаушыны жалдауы қажет болуы мүмкін.
Есіңізде болсын, жылжымайтын мүлікті бағалауда қолданылатын сатуды салыстыру әдісі ресми бағалау емес. Бірегей мүлікті бағалау қажет болған жағдайда немесе құнын анықтау қиынға соғатын жағдайда, ресми бағалау қажет болуы мүмкін. Бұл бағалаушыны – белгілі бір фактілерді, цифрларды және басқа да ойларды қолдану арқылы мүліктің әділ құнын анықтайтын тәуелсіз және әділетті маман жалдауды білдіреді.