Нарықты салыстырмалы талдау

Нарықты салыстырмалы талдау дегеніміз не?

Салыстырмалы нарықтық талдау (CMA) – бұл жақын арада сатылған, жақын маңдағы ұқсас қасиеттерге негізделген үй құнын бағалау. Жылжымайтын мүлік агенттері мен делдалдары сатушыларға үйлерінің Realtor.com сияқты жылжымайтын мүлік листингінің сайттарында зерттеу арқылы өздерінің салыстырмалы нарықтық талдауын жасай алады.

Негізгі өнімдер

  • Нарықты салыстырмалы талдау (CMA) – бұл сатушыларға листинг бағаларын белгілеуге және сатып алушыларға бәсекеге қабілетті ұсыныстар жасауға көмектесу үшін пайдаланылатын үй құнын бағалау.
  • Талдау субъект қасиеті мен салыстырылатын заттардың орналасуын, жасын, мөлшерін, құрылысын, стилін, күйін және басқа факторларды қарастырады.
  • Егер сіз белгілі бір меншікке арналған CMA-ға қызығушылық білдіретін сатып алушы немесе сатушы болсаңыз, жергілікті жылжымайтын мүлік агентінен немесе брокерден көмек сұраңыз немесе интернеттегі үйлерді салыстыру арқылы өз зерттеулеріңізді жасаңыз.

Нарықты салыстырмалы талдауды түсіну

Нарықты салыстырмалы түрде талдау сатушыларға үйлеріне арналған листингтің ең жақсы бағаларын таңдауға көмектеседі. «Ең жақсы» баға – бұл арзан емес, ол үстелге ақша қалдырады және үй мүлдем сатылмайтындай жоғары емес. Сатып алушылар үшін CMA үйдің жақсы екенін тексеріп, байыпты қабылданатын бәсекеге қабілетті ұсынысты анықтауға көмектеседі.

CMA объектінің сипатын орналасқан жері, мөлшері және ерекшеліктері бойынша басқа үйлермен салыстырады. Ең дұрысы, CMA объектінің меншігімен бір бөлімшеден жақында сатылған үйлерді пайдаланады. Әрине, жақын маңда соңғы үш-алты айда сатылған үйлерді табу қиын, егер сіз жылжымайтын мүлік нарығында немесе ауылдық жерлерде болсаңыз. Бұл жағдайларда формальды бағалау жақсы нұсқа болуы мүмкін.

Нарықты салыстырмалы талдау бейресми бағалау сияқты болғанымен, жылжымайтын мүлік агенттері мен делдалдарына сатып алушылар мен сатушыларға қызмет көрсету кезінде CMA жүргізу үшін бағалаушының лицензиясы қажет емес екенін ескеріңіз. Десе де, кейбір мемлекеттер жылжымайтын мүлік агенттері мен брокерлерін егер олар CMA-ны сауатты түрде орындамаса, жауапкершілікке тартады. Егер бұл орын алса, мемлекеттің жылжымайтын мүлікті лицензиялау жөніндегі комиссиясы агентке немесе делдалға тәртіптік жаза қолдануы мүмкін.

CMA есебінде не бар?

Жылжымайтын мүлік агенті немесе брокер салыстырмалы нарықтық талдау жүргізген кезде, олар қорытындыларды егжей-тегжейлі есеп жасайды. Стандартталған CMA есебі болмаса да, ол әдетте мыналарды қамтиды:

  • Тақырып сипатының мекен-жайы және үш-бес салыстырмалы
  • Әр биіктіктің сипаттамасы, оның биіктігі, қабаты, жатын бөлмелері мен жуынатын бөлмелері
  • Әр меншіктің шаршы метрі
  • Әр комп. Сатылым бағасы
  • Кез-келген айырмашылық үшін долларлық түзетулер
  • Әр комп. Шаршы футтың сатылатын бағасы
  • Әділ нарықтық құн жататын мүлікті

Көптеген жылжымайтын мүлік агенттері мен делдалдары CMA туралы (және кәсіби көрінетін) есептерді жасау үшін бағдарламалық жасақтаманы пайдаланады. Егер сіз өзіңіз жасауды жоспарласаңыз, электронды кестені қолданып, зерттеулеріңізді қадағалаңыз немесе жылжымайтын мүлік тізіміндегі веб-сайттардың бірі ұсынған үй бағасының интерактивті құралын қолданып көріңіз. Төменде: есеп үлгісі.

Салыстырмалы нарықтық талдауды қалай жасауға болады

CMA тек жақында сатылған үйлердің бағаларын салыстырудан гөрі көп нәрсені қамтиды. Дәл CMA құрудың негізгі қадамдары туралы қысқаша түсінік:

1. Көршілігін бағалаңыз.

Тиісті листинг бағасын белгілеу үшін немесе сізді қызықтыратын үйдің тиімді болуы үшін CMA маңайдың жалпы сапасын ескеруі керек. Неғұрлым тартымды блоктар қайда? Қауымдастық жағдайлары қаншалықты жақын? Қоғамдық келеңсіздіктер қаншалықты жақын? Қандай лып ережелер? Мектептер қалай? Апелляцияға қатысты мәселелер бар ма?

2. Тақырып сипаты туралы мәліметтерді жинаңыз.

Егер жылжымайтын мүлік агенті немесе делдал CMA жасаса, олар бар листингті қарастырады (егер бар болса) және жеке үйге барады, үй туралы ақпарат жинайды. Олар үйдің көлемін (әсіресе өмір сүруге арналған кеңістікті), жасын, стилін, құрылысын, жай-күйін, орналасуын, әрленуін, көгалдандырылуын, жаңартулар мен жаңартуларды ескереді. 

3. Компьютерлерді таңдаңыз.

Жақында сатылған және зерттелетін үйге мүмкіндігінше жақын орналасқан салыстырмалы үш-бес үй табыңыз. Ең дұрысы, көлемді пән мүлікті бір шақырым ішінде және сол мектеп ауданында болады. Шаршы метр, алаң мөлшері, жатын бөлмелері, жуынатын бөлмелері және құрылыс түрі бойынша тақырыптық үйге ұқсас үйлерге назар аударыңыз. Салыстырылатын мүлік қашан сатылатынына назар аударыңыз: неғұрлым жақында болса, соғұрлым жақсы, өйткені жылжымайтын мүлік бағасы тез өзгеруі мүмкін. Егер үйдің ерекше орналасуы болса, мысалы, гольф алаңына немесе жағалауға қарама-қарсы жер болса, онда компастардың орналасуы бірдей болуы керек.

4. Айырмашылықтарды реттеңіз.

Келесі қадам – ​​зерттелетін үй мен салыстырылатын қасиеттердің арасындағы айырмашылықтарды түзету. Тәжірибелі жылжымайтын мүлік агенті немесе брокер айырмашылықтардың әрқайсысына доллар құнын тағайындай алады және әр комп-тың құнын сәйкесінше реттей алады. Бұл интуитивті болып көрінуі мүмкін, бірақ егер комп-тың тақырыптық үйден төмен ерекшелігі болса, комп-тың мәніне оң түзету енгізіледі және керісінше. Мысал ретінде, егер қосымша комплект жатын бөлмеге ие болса (артықшылығы бар), сатып алушы қосымша жатын бөлме алу үшін көбірек ақша төледі деп ойлауға болады. Бұл жағдайда сіз қосымша жатын бөлмені есепке алу үшін комп-тан ақша аударасыз, осылайша алма мен алманы салыстыруға мүмкіндік бересіз. Мақсатты үйдің мәні ешқашан түзетілмейді.

5. Түзетулерден кейін шаршы футтың сатылатын бағасын анықтаңыз.

Айырмашылықтарды түзеткеннен кейін, әр комп-тың түзетілген бағасын шаршы метрге бөліп, шаршы футқа сатылатын бағаны анықтаңыз. Әрі қарай, сатылымның барлық шаршыларының бір шаршы футына қосыңыз және орташа мәнге жету үшін, олардың санына бөліңіз. Соңында, осы орташа мәнді объектілік меншіктің шаршы футына көбейтіп, оның қазіргі нарықтық құнын табыңыз.

Төменгі сызық

Жалпы алғанда, ең жақсы компакт – бұл тақырыптық үйге ұқсас, жақында сатылған және ең аз түзетулер қажет. Нарыққа байланысты соңғы бағаны сәл өзгерту керек болуы мүмкін. Мысалы, егер нарық ыстық болса немесе тауарлық-материалдық құндылықтар төмен болса, баға сәл жоғары болуы мүмкін. Керісінше, егер нарықта ұқсас үйлер көп болса, бәсекеге қабілетті болу үшін бағасы төмендеуі мүмкін.