Шығындар тәсілі
Шығындар тәсілі дегеніміз не?
Шығындар тәсілі – бұл жылжымайтын мүлікті бағалау әдісі, бұл сатып алушының жылжымайтын мүліктің бір бөлігі үшін төлеуі керек баламалы ғимарат салу шығынына тең болатындығын бағалайды. Шығындық тәсілде жылжымайтын мүліктің құны жер учаскесінің құнына тең, амортизацияны алып тастағандағы құрылысқа жалпы шығындар қосылады. Ол альтернативті әдістерге қарағанда жылжымайтын мүлік жаңа болған кезде ең дәл нарықтық құнды береді.
Шығындық тәсіл – бұл жылжымайтын мүлікті бағалаудың үш әдісінің бірі; басқалары кірістер тәсілі және салыстырмалы тәсіл.
Негізгі өнімдер
- Жылжымайтын мүлікті бағалауға шығындар тәсілі құн балама құрылымды салуға кететін жалпы шығынға тең болуы керек деп санайды.
- Шығындық тәсіл амортизацияны шегеріп, құрылыс құнын қосқанда, жер құнын қарастырады.
- Шығындар әдісі жылжымайтын мүлікті бағалаудың басқа әдістеріне қарағанда анағұрлым сенімді емес болып саналады, бірақ кейбір жағдайларда, мысалы, жаңа құрылысты немесе салыстырмалы түрде аз үйді бағалау кезінде пайдалы болуы мүмкін.
Шығындар тәсілін түсіну
Жағалауға жақындау әдісі осы аудандағы басқа ұқсас үйлер сатылатын бағаларға немесе жылжымайтын мүліктің табыс табу қабілетіне назар аударудың орнына жылжымайтын мүлікті бағалайды, егер ғимарат қиратылған болса және оны ауыстыру қажет болса, қанша тұратындығын есептеу арқылы. басынан аяғына дейін. Ол сондай-ақ жердің қаншалықты құнды екендігіне әсер етеді және құнның кез келген шығыны үшін шегерімдер жасайды, әйтпесе оның тозуы деп аталады.
Шығындар тәсілінің логикасы мынада: сатып алушылар үшін жылжымайтын мүлік үшін «нөлден» тұрғызылғаннан гөрі көп ақша төлеу мағынасы аз.
Шығындарды бағалаудың екі негізгі түрі бар:
- Көбейту әдісі: Бұл нұсқа жылжымайтын мүліктің көшірмесін салуға кететін шығындарды қарастырады және түпнұсқа материалдарды пайдалануға назар аударады.
- Ауыстыру әдісі. Бұл жағдайда қазіргі құрылым әдісі мен жаңартылған дизайнын қолдана отырып, жаңа құрылым бірдей, бірақ жаңа материалдармен жұмыс істейді деп болжануда.
Барлық сметалар жинақталғаннан кейін шығындар әдісі келесі жолмен есептеледі:
құны – амортизация + жер құны = жылжымайтын мүлік құны.
Шығындар тәсілінің артықшылықтары мен кемшіліктері
Шығындар тәсілі кірістен және тәжірибедегі салыстырмалы әдістемелерден гөрі сенімді емес болуы мүмкін. Ол үшін белгілі бір болжамдарды, соның ішінде сатып алушыға бірдей мүлікті салуға жеткілікті жер бар деп қабылдауды қажет етеді.
Сонымен қатар, егер салыстыруға болатын бос жер болмаса, онда оның мәні бағалануы керек, бұл бағалаудың дәлдігін төмендетеді. Ұқсас құрылыс материалдарының жетіспеушілігі бағалаудың дәлдігін азайтады және субъективтілікке кеңейтеді. Ескі мүлік бойынша амортизацияны есептеу де оңай емес және оңай өлшенбейді.
Осы шектеулерге қарамастан, шығындар әдісі пайдалы және тіпті қажет болуы мүмкін бірнеше жағдайлар бар. Жылжымайтын мүліктің әртүрлі компоненттерін бөлек бағалау, әсіресе жаңа немесе басқалардан ерекше тәсілдермен ерекшеленетін мүлікке қатысты болған кезде өте пайдалы.
Шығындық тәсілді қашан қолдану керек
Арнайы пайдалану қасиеттері
Шығындар әдісі қажет, кейде кітапханалар, мектептер немесе шіркеулер сияқты эксклюзивті ғимараттардың құнын анықтайтын жалғыз әдіс болып табылады. Бұл ресурстар аз табыс әкеледі және жиі сатылмайды, бұл кірістер мен салыстырмалы тәсілдерді жарамсыз етеді.
Жаңа құрылыс
Шығындық тәсіл көбінесе жаңа құрылыста қолданылады. Құрылысқа несие берушілер шығындарды бағалауды талап етеді, өйткені кез-келген нарықтық құн немесе кіріс құны жоба стандарттары мен аяқталуына байланысты. Жобалар құрылыстың әр түрлі кезеңдерінде қайта аяқталады, бұл аяқтаудың келесі кезеңіне қаражат шығаруға мүмкіндік береді.
Сақтандыру
Сақтандыруды бағалау, үй иелерінің саясатын андеррайтерлеу кезінде немесе талаптарды қарау кезінде шығындар әдісін қолдануға бейім, өйткені жақсартулардың құны ғана сақтандырылады және жер құны мүліктің жалпы құнынан бөлінеді. Амортизацияланған құн мен толық ауыстыру немесе ұдайы өндіріс арасындағы таңдау бағалау үшін анықтаушы фактор болып табылады.
Коммерциялық меншік
Ақырында, шығындар тәсілі кейде кеңсе ғимараттары, бөлшек сауда дүкендері және қонақ үйлер сияқты коммерциялық мүлікті бағалауға негізделген. Табыс тәсілі мұнда қолданылатын негізгі әдіс болып табылады, дегенмен шығындар тәсілі жобалау, салу, функционалдық пайдалылық немесе материалдардың сұранысы жеке түзетулер қажет болған кезде жүзеге асырылуы мүмкін.
Ерекше мәселелер
Тұрғын үйлерді бағалаудың көп бөлігі шығындар тәсілін қолданбайды. Оның орнына сатуды салыстыру, әдетте, осы қасиеттер түрлерін нарықтық бағалауға итермелейді.
Шығындарды бағалау нарықтық бағадан төмен болған кезде, бұл қызып кеткен нарықтың белгісі болуы мүмкін. Керісінше, нарықтық бағадан жоғары тұрақты бағалау сатып алу мүмкіндігінің белгісі болуы мүмкін.
Ерекшелік – бұл жылжымайтын мүлік жақын маңда жетілдірілмеген немесе тым жақсартылған. Бұл жағдайда жақсартулар мәнін дәл бағалау мәнді анықтаудың дәлдігін қосады, бұл тек салыстырмалы тәсілді қолдану мүмкін емес.