Қаржы энциклопедиясы

Жылжымайтын мүлікті бағалау туралы не білуіңіз керек

Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау қаржыландыру, сатылымдардың листингі, инвестицияларды талдау, мүлікті сақтандыру және салық салуды қоса алғанда, әртүрлі әрекеттер үшін қажет. Бірақ адамдардың көпшілігі үшін сұрап немесе анықтау сатып алу бағасы бір бөлігін жылжымайтын мүлікке жылжымайтын мүлік бағалау ең пайдалы қолдану болып табылады. Бұл мақалада жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі тұжырымдамалары мен әдістерімен, әсіресе сатылымға қатысты мәліметтер беріледі.

Негізгі өнімдер

  • Жылжымайтын мүлікті бағалау қиын, өйткені әрбір меншіктің орналасқан жері, учаскенің мөлшері, еден жоспары және ыңғайлылығы сияқты ерекше ерекшеліктері бар.
  • Белгілі бір аймақтағы сұраныс пен ұсыныс сияқты жылжымайтын мүлік нарығының жалпы тұжырымдамалары белгілі бір меншіктің құндылығына ие болады.
  • Алайда жеке қасиеттер әділ құнды анықтау үшін бірнеше әдістердің бірін қолданып бағалануы керек.

Бағалаудың негізгі тұжырымдамалары

Техникалық тұрғыдан алғанда, жылжымайтын мүлік құны мүлікке меншік құқығынан туындайтын болашақ сыйақылардың ағымдағы құны ретінде анықталады. Жылдам пайдаланылатын көптеген тұтыну тауарларынан айырмашылығы, жылжымайтын мүліктің артықшылықтары, әдетте, ұзақ уақыт аралығында жүзеге асырылады. Сондықтан, меншік құнын бағалау экономикалық және әлеуметтік тенденцияларды, сондай-ақ мемлекеттік бақылауларды немесе ережелерді және құндылықтың төрт элементіне әсер етуі мүмкін қоршаған орта жағдайларын ескеруі керек:

  • Сұраныс : қалауды қанағаттандыру үшін қаржылық құралдардың қолдауымен меншікке деген ұмтылыс немесе қажеттілік
  • Утилита : болашақ иелерінің тілектері мен қажеттіліктерін қанағаттандыру мүмкіндігі
  • Тапшылық : бәсекелес қасиеттердің ақырғы қоры
  • Өткізгіштік: меншік құқығының ауысу жеңілдігі 

Құны мен бағасына қарсы мән

Мән міндетті түрде өзіндік құнға немесе бағаға тең емес . Шығындар материалдарға, мысалы, еңбекке деген нақты шығындарға жатады. Екінші жағынан, баға – бұл біреудің бір нәрсе үшін төлейтін мөлшері. Құны мен бағасы болады, ал әсер мәні, олар емес, анықтау мәні. Үйдің сату бағасы 150 000 доллар болуы мүмкін, бірақ оның мәні айтарлықтай жоғары немесе төмен болуы мүмкін. Мысалы, егер жаңа иесі үйден іргетастың ақаулығы сияқты елеулі кемшіліктер тапса, үйдің бағасы бағадан төмен болуы мүмкін.

Нарықтық құндылық

Бағалау дегеніміз – белгілі бір мүліктің белгілі бір күндегі құнына қатысты пікір немесе бағалау. Бағалау туралы есептерді кәсіпорындар, мемлекеттік органдар, жеке тұлғалар, инвесторлар және ипотекалық ұйымдар  жылжымайтын мүлік операцияларына қатысты шешім қабылдаған кезде пайдаланады. Бағалаудың мақсаты жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтау – жылжымайтын мүлік  бәсекеге қабілетті және ашық нарыққа әкелетін ең ықтимал баға.

Нарықтық баға, жылжымайтын мүліктің нақты сатылатын бағасы әрдайым нарықтық құнын білдіре бермейді. Сатушы, өйткені қаупі мәжбүрлеу астында Мысалы, егер сатып алу құқығынан айырылу немесе жеке сату өткізіледі, егер жылжымайтын мүлік оның нарықтық құнынан төмен сатуға мүмкін.

Бағалау әдістері

Дәл бағалау деректерді жинауға байланысты. Белгілі бір мүлікке қатысты егжей-тегжейлерді қамтитын нақты деректер және мүлік орналасқан ұлтқа, аймаққа, қалаға және көршілеске қатысты жалпы мәліметтер жинақталып, мәнге жету үшін талданады. Бағалау кезінде меншіктің құнын анықтау үшін үш негізгі тәсіл қолданылады.

1-әдіс: Сатуды салыстыру тәсілі

Сату салыстыру тәсіл әдетте бір-отбасы үйлері мен жер бағалау кезінде қолданылады. Кейде нарықтық деректер тәсілі деп аталады, бұл сипаттаманы жақында сатылған қасиеттері бар жылжымайтын мүлікті салыстыру арқылы алынған құнды бағалау. Бұл ұқсас қасиеттері деп аталады салыстырма , әрбір тиіс, және жарамды салыстыру қамтамасыз ету мақсатында:

  • Субъект қасиетіне мүмкіндігінше ұқсас болыңыз
  • Соңғы бір жыл ішінде ашық, бәсекеге қабілетті нарықта сатылды
  • Нарық жағдайында сатылды

Бағалау процесінде кем дегенде үш-төрт салыстырмалы деректерді қолдану керек. Салыстырмалы параметрлерді таңдау кезінде ескеру керек факторлардың ең маңыздысы – бұл меншіктің нарықтық құнына үлкен әсер етуі мүмкін мөлшері, салыстырмалы ерекшеліктері және, мүмкін, ең бастысы – орналасуы.

Салыстырылатын қасиеттер

Екі бірдей қасиеттер бірдей болмайтындықтан, салыстырмалы сипаттамалардың сату бағаларына түзетулер енгізіліп, ұқсас емес ерекшеліктер мен құндылыққа әсер ететін басқа факторлар ескеріледі, соның ішінде:

  • Ғимараттардың жасы және жағдайы
  • Сату күні, егер экономикалық өзгерістер салыстырмалы өнімді сату күні мен бағалау күні арасында пайда болса
  • Сату ережелері мен шарттары, мысалы, жылжымайтын мүлікті сатушы қысымға ұшыраған болса немесе мүлік туыстар арасында сатылған болса (жеңілдетілген бағамен)
  • Орналасқан жер, өйткені ұқсас қасиеттер әр ауданнан көршіге қарай әр түрлі болуы мүмкін
  • Физикалық ерекшеліктер, оның ішінде лот мөлшері, көгалдандыру, құрылыстың түрі мен сапасы, бөлмелердің саны мен типі, тұрғын алаңының шаршы футтары, ағаш едендер, гараж, ас үйді жаңарту, камин, бассейн, орталық ауа және т.б.

Заттық меншіктің нарықтық құнын бағалау салыстырылатын заттардың сату бағасының түзетілген деңгейіне сәйкес келеді. Салыстырылатын заттардың сату бағаларына енгізілген кейбір түзетулер басқаларына қарағанда субъективті болатындықтан, әдетте, ең аз түзету енгізілген салыстырмалы көрсеткіштерге салмақтылық қарастырылады.

2-әдіс: шығындар тәсілі

Шығындық әдіс бір немесе бірнеше ғимараттар арқылы жақсартуға болатын қасиеттерін құнын бағалау үшін пайдалануға болады. Бұл әдіс амортизацияны ескере отырып, ғимараттың (үйдің) және жердің құнын бөлек бағалауды қамтиды. Бағалаулар барлық жақсартылған меншіктің құнын есептеу үшін қосылады. Шығындар тәсілі ақылға қонымды сатып алушы қолданыстағы жақсартылған мүлік үшін салыстырылатын лотты сатып алу және салыстырмалы ғимарат салу бағасынан гөрі көп ақша төлемейді деген болжам жасайды. Бұл тәсіл бағалау кезінде жылжымайтын мүлік жиі сатылмайтын және табыс әкелмейтін тип болған жағдайда пайдалы. Бұған мектептер, шіркеулер, ауруханалар мен үкіметтік ғимараттар жатады.

Ғимараттың құнын бірнеше тәсілмен бағалауға болады, оның ішінде жақында салынған салыстырмалы квадрат футтың құны пәндік ғимараттағы квадрат футтың санына көбейтіледі; шығындар жеке құрылыс компоненттерінің өлшем бірлігіне, оның ішінде жұмыс күші мен материалдардың құрылысына кететін шығындар негізінде бағаланатын орнында бірлік әдісі; және материалдың ағымдағы бағасы мен ілеспе монтаждау шығындарымен бірге пәндік ғимаратты ауыстыру үшін қажет болатын шикізат мөлшерін бағалайтын сандық-зерттеу әдісі.

Амортизациялық аударымдар

Бағалау мақсатында амортизация жылжымайтын мүліктің жақсару құнына теріс әсер ететін кез-келген жағдайды білдіреді және мыналарды ескереді:

  • Физикалық тозу, соның ішінде бояу мен шатырды ауыстыру сияқты емделетін нашарлау және құрылымдық мәселелер сияқты емделмейтін нашарлау
  • Функционалды ескіру, бұл жеке меншік иелері бұдан былай қажет деп санамайтын физикалық немесе дизайн ерекшеліктерін білдіреді, мысалы, ескірген құрылғылар, ескірген құрылғылар немесе төрт жатын бөлмесі бар үйлер, бірақ тек бір ванна
  • Экономикалық ескіру, шулы әуежайға немесе ластайтын зауытқа жақын орналасу сияқты мүлікке сыртқы факторлар әсер етеді.

Әдістеме

  • Жердің құнын бос сияқты және оны ең жоғары және жақсы пайдалануға пайдалануға болатындай етіп бағалаңыз, сатылымды салыстыру тәсілін қолдана отырып, жер амортизацияланбайды.
  • Ғимаратты (ғимараттарды) салу мен алаңды жақсартудың ағымдағы құнын бағалаңыз.
  • Нашарлау, функционалдық ескіру немесе экономикалық ескіру нәтижесінде пайда болған жақсартулардың амортизациялық мөлшерін бағалаңыз.
  • Құрылыстың сметалық құнынан амортизацияны алып тастаңыз.
  • Жалпы меншік құнын анықтау үшін ғимараттың (үйлердің) тозған құнына жер учаскесінің болжамды құнын және алаңды жақсартуды қосыңыз.

3-әдіс: Табысты капиталдандыру тәсілі

Көбінесе қарапайым кіріс тәсілі деп аталатын бұл әдіс инвестордың талап ететін кірістілік коэффициенті мен жылжымайтын мүлік өндіретін таза табыс арасындағы тәуелділікке негізделген. Ол тұрғын үй кешендері, кеңсе ғимараттары, сауда орталықтары сияқты табыс әкелетін қасиеттердің құнын бағалау үшін қолданылады. Кірістерді капиталдандыру әдісін қолдана отырып бағалау, егер объектіден болашақ табыс әкеледі деп күтуге болатын болса, және оның шығындары болжанатын және тұрақты болған жағдайда өте қарапайым болуы мүмкін.

Тікелей капиталдандыру

Бағалаушылар тікелей капитализация әдісін қолданғанда келесі әрекеттерді орындайды:

Жалпы кірісті көбейткіштер

Жалпы табыс мультипликаторы (ИНД) әдісі әдетте ретінде сатып алынатын емес, бағалау, басқа қасиеттері үшін пайдаланылуы мүмкін табыс қасиеттері бірақ бұл жалға мүмкін осындай бір- және екі-отбасы үйлерінде ретінде. GRM әдісі жылжымайтын мүліктің сату бағасын оның жалдау бойынша күтілетін кірісімен байланыстырады. (Осыған байланысты оқуды « Жылжымайтын мүлікті жалға беру құқығын бағалаудың 4 тәсілі » бөлімінен қараңыз )

Тұрғын үй объектілері үшін жалпы айлық табыс әдетте пайдаланылады; коммерциялық және өндірістік қасиеттер үшін жылдық жалпы кіріс пайдаланылатын болады. Жалпы табысты көбейту әдісін келесі түрде есептеуге болады:

Өткізу бағасы ÷ Жалгерлік табыс = Жалпы кірісті көбейту

Соңғы GIM-ді құру үшін кем дегенде үш ұқсас қасиеттерден алынған сату және жалдау туралы деректерді пайдалануға болады. Одан кейін GIM нарықтық құнын анықтау үшін объектілік мүліктің болжамды әділ нарықтық жалдауына қолданылуы мүмкін, оны келесідей есептеуге болады:

Жалға беруден түскен кіріс x GIM = Нарықтық құны

Төменгі сызық

Жылжымайтын мүлікті нақты бағалау несие берушілер, инвесторлар, сақтандырушылар мен сатып алушылар және жылжымайтын мүлікті сатушылар үшін маңызды. Бағалауды әдетте білікті мамандар жүргізеді, ал нақты мәмілеге қатысқан кез келген адам жылжымайтын мүлікті бағалаудың әртүрлі әдістері туралы негізгі түсінік алудан ұта алады.

 

Ұқсас посттар: