Табыс мүлігі
Табыс мүлігі дегеніміз не?
Мерзімді табыс сипат жатады меншік табу үшін, сатып алынған немесе әзірленді табыс жалға немесе басқаларға немесе баға арқылы оны лизинг арқылы алғыс. Инвесторлар кірісті жылжымайтын мүлік объектісін сатып алудан бұрын пайыздық мөлшерлемелер және тұрғын үй нарығының жағдайы сияқты бірнеше нәрсені ескеруі керек, өйткені инвестицияның мұндай түрі үшін үлкен қауіп бар. Инвестициялық жылжымайтын мүлік деп аталатын кірістер жылжымайтын мүлік тұрғын үй немесе коммерциялық болуы мүмкін.
Негізгі өнімдер
- Кірістегі жылжымайтын мүлік оны жалға беру немесе басқаларға жалға беру немесе бағаның өсуі арқылы табыс табу үшін сатып алынады немесе дамиды.
- Кірістердің сипаттамалары коммерциялық және тұрғын үй болуы мүмкін.
- Жөндеу, техникалық қызмет көрсету және төтенше жағдайлар кезінде мүлік салығы сияқты басқа шығындар үшін меншік иелерінің қаржылық жастығы болуы керек.
- Олар табыс әкелуі мүмкін болса да, иелер тәуекелдерді, соның ішінде пайыздық мөлшерлемені, тұрғын үй нарығының конъюнктурасын және бұзушы жалға алушыларды ескеруі керек.
Табыстың қасиеттерін түсіну
Кірістегі жылжымайтын мүлік түрлі себептерге байланысты жақсы жылжымайтын мүліктің қауіпсіздігін көптеген инвестициялық әртараптандыру жеңілдіктерін ұсынады. Кіріс үшін жылжымайтын мүлікке инвестициялау пайыздық мөлшерлемені және тұрғын үй нарығының жай-күйін және басқаларын қоса алғанда, кең ауқымды ескеруді қажет етеді.
Жылжымайтын мүлік – бұл ұзақ мерзімді керемет инвестиция болуы мүмкін, ол тіпті зейнетке шығу кезінде табыс көзін қамтамасыз етуі мүмкін. Бірақ кіріс қасиеттері несиенің бүкіл мерзімі ішінде және одан тыс уақытта тұрақты ақша ағынының болуын қамтамасыз ету үшін үлкен талдауды қажет етеді. Жалгерлік жалақыға кірістің базалық мөлшерлемесін анықтау көбінесе қажетті кірістілік мөлшерін (РР) анықтау үшін маңызды. Мұның бір тәсілі – ипотека алу үшін ай сайынғы төлемдерді факторингілеу кезінде аудандағы ұқсас жылжымайтын мүліктің жалдау мөлшерлемесін талдау.
Кірістегі жылжымайтын мүлікті ұстауға кететін шығындар жоғары болуы мүмкін болғандықтан, меншік иелері төтенше жағдайларда қайтып келетін қаржылық жастықты қарастыруы керек. Бұл жөндеу, тұрақты техникалық қызмет көрсету, немесе олар басқа шығындарды төлеуге қабілетті болып кіреді жауапты сияқты ғимаратына арналған мүліктік салықтарды және коммуналдық. Ақша қаражаттарының қозғалысын басқару және оның қарыз алу шығындары мен шығындардан асып кетуін қамтамасыз ету иесінің инвестициясының кірістілігін арттыруға көмектеседі.
Жоғарыда айтылғандай, кіріс қасиеттері коммерциялық және тұрғын үй болуы мүмкін. Табыс әкелетін коммерциялық жылжымайтын мүлік негізінен кеңсе ғимараттары, сауда орындары, қонақ үйлер немесе аралас пайдалану объектілері сияқты кәсіпкерлік мақсаттарда қолданылады. Екінші жағынан, тұрғын үй объектілері, негізінен, меншік иесінен басқа адамдардың жеке қажеттіліктері үшін қолданылады. Тұрғын үй кірістерінің сипаттамалары бір немесе көп отбасылық үйлер, кондоминиумдар, үй, пәтерлер немесе коттедждер сияқты маусымдық үйлер болуы мүмкін.
Ерекше мәселелер
Кірістер жылжымайтын мүлік инвесторға тиесілі бастапқы резиденциялардың немесе қосымша жылжымайтын мүліктің бөлігі болуы мүмкін. Кейбір жағдайларда үй иесі өз үйінің бір бөлігін, мысалы, өзінің жертөлесін немесе мүліктің жоғарғы деңгейін сол жерде тұру кезінде табыс табу үшін жалға береді. Бұл иесі / екі, яғни Егер иеленуші орналасқан табыс меншік деп аталады жалға берушiнi және сол мүлікке тірі қатысушысын. Иелік етпейтін мүлік – бұл меншік иесі иеленбеген және тек табыс әкелу мақсатында сақталатын мүлік. Бұл мүлікті жалға алушылар немесе жалға алушылар ғана пайдаланады дегенді білдіреді.
Ипотека
Инвесторға табыс табу үшін пайдаланылатын мүлікті сатып алу үшін, әдетте, ипотекалық несиеге келісім беру қажет. Табыс әкелетін жылжымайтын мүлікке қызығушылық танытқан инвесторлар, әдетте, ай сайынғы төлемдерді төлей алатындығын дәлелдеу үшін жоғары несиелік ұпайлар мен тұрақты кірістерге ие болуы керек. Көптеген инвесторлар үшін жылжымайтын мүлікке арналған несиенің ең кең тараған түрі әдеттегі банктік несие болады.
Маңызды
Несие берушілердің көпшілігі инвесторлар кірісі жылжымайтын мүлік кепілін бекіткенге дейін несиелері жоғары және тұрақты табысы болғанын қалайды.
Квалификациядан өту үшін инвесторға несиеге ресми өтініш беру қажет. Банк өзінің андеррайтерлік процесі арқылы қарыз алушы туралы ақпаратты талдайды. Андеррайтер андеррайтерингті талдау негізінде несиелік ұсынысты пайыздық ставкасымен, негізгі құнымен және ұзақтығымен қамтамасыз етеді.
Төңкеру
Флиппинг қазір көптеген жылжымайтын мүлік инвесторлары үшін өте кең таралған инвестициялық стратегия болып табылады. Жылжымайтын мүліктің меншік иесі болған жағдайда, кірістер меншік иесі жөндеуден кейінгі қайта сату құны несие бойынша пайыздар мен жөндеуге арналған шығыстарды жабады және сату кезінде бірден оң табыс әкеледі деп санайды. Инвестициялау кірістерінің бұл түрі әдеттегі кірістер меншігіне қарағанда жоғары тәуекелдерді қамтиды, бірақ бұл ұзақ уақыт аралығында емес, қайта сату кезінде бір реттік төлемді көздейді.
Жылжымайтын мүлік нарығында краудфандингтік платформалармен өте танымал. Бұл несиелер, әдетте, әдеттегі несиелерге қарағанда жоғары мөлшерлемелермен қысқа мерзімге ұсынылады. Бекітілген несие арқылы кепілге мүлік ретінде кірістер пайдаланылады, ал меншік иесі қысқа мерзім ішінде оны сату үшін мүлікті сатып алуға және жөндеуге дайын болуы керек.
Табыс қасиеттерінің артықшылықтары мен кемшіліктері
Кез-келген басқа инвестициялар сияқты, кірістер қасиеттеріне ие болудың да өзіндік артықшылықтары мен қиындықтары бар. Жоғарыда айтылғандай, бұл біреудің портфолиосына әртүрлілік бере алатын керемет инвестициялық мүмкіндіктер. Бұл тәуекелді әртүрлі инвестициялық құралдарға таратуға көмектеседі. Инвесторлар зейнетақымен қамсыздандыруды және жинақтауды қамтамасыз ете отырып, табыс таба алады.
Бірақ кірісті мүлікке ие болу үшін көп уақыт, күш, ақша және шыдамдылық қажет. Мысалы, жалға алушылармен жұмыс кейде қиынға соғуы мүмкін. Бұл қосымша жөндеуге, үйге баруға және соттың шығындарына әкелуі мүмкін, егер иесі үйден шығару керек болса. Сонымен қатар, егер меншік иесі мүлікті өздері басқара алмаса, олар үшін жұмыс жасау үшін жылжымайтын мүлікті басқару компаниясын жалдау үшін қосымша ақша жұмсауға тура келуі мүмкін.