Көшіру

Көшіру дегеніміз не?

Мерзімді үйден бір, ол арқылы азаматтық процесс жатады  жалға берушi  заңды алып тастау мүмкін қатысушысын олардың мүлікті жалға беруден түсетін. Көшіру жалға алушы төлемді тоқтатқан кезде, жалдау шартының талаптарын бұзған кезде немесе заңмен рұқсат етілген басқа жағдайларда болуы мүмкін.

Құрама Штаттардағы көшіруді жеке штаттар мен белгілі бір муниципалитеттер басқарады. Пәтер иелері жалға алушыларды үйден шығарылатындығы туралы ескерту арқылы көшірудің себебі мен көшіру процедуралары басталғанға дейінгі күндер туралы хабарлауға міндетті.

Негізгі өнімдер

  • Көшіру дегеніміз – сот шешімімен пәтер жалдаушыны олар тұрған мүліктен шығару.
  • Жалға беруші жалдау шарттарын бұзғаны үшін, жалдау ақысын төлемегені, зиянды өтегені, заңсыз әрекеті үшін жалға алушыны үйден шығару туралы шешім қабылдауы мүмкін немесе егер меншік иесі мүлікті иемденгісі келсе.
  • Көшіру процесі әдетте жалға алушыдан белгілі бір жағдайларды түзетуді сұрайтын үй иесінің хабарламасынан басталады.
  • Егер жалға алушы дәрі-дәрмек ұсынбаса, үй иесі үйден шығару процедураларын сот арқылы бастауы мүмкін.
  • Судьялар айғақтарды тыңдайды, дәлелдемелерді қарастырады және үй иесінің өтінішін шығару немесе бас тарту туралы шешім қабылдайды.

Үйден шығару қалай жұмыс істейді

Жалға беру объектілері және жалдау шартынақатысатын барлық тараптар жалға беруші-жалға алушы заңдарына бағынады.Пәтер иелері пәтерді жалға алушыларды жүйесіз себептермен қуа алмайды.Себептер жалдау ақысын төлемеу, зиянды өтеу, заңсыз қызмет, жалдау шарттарын бұзу немесе үй иесі мүлікті иемденгісі келсе жатады.Принстон университетінің эвакуация зертханасының зерттеуі бойынша төленбеген жалдау – бұл үйден шығарудың ең көп тараған себебі.  Кейбір штаттар меншік иелеріне пәтер жалдаушыларды заңсызештеңе жасамаса да,қалауынша шығаруға мүмкіндік береді.Бұл жалға алушыларды кінәсіз үйден шығаруға мүмкіндік беретін мемлекеттерде, әсіресе соттар бұл әрекетті дискриминациялық немесе жауап ретінде қарастырған жағдайда қорғауға болады.2

Үйден шығару заңдары штат пен муниципалитетке байланысты өзгереді, бірақ бұл процесс біркелкі.Пәтер иесі оларды жалға алушыға үйді босату туралы хабарлама ұсынады, оларға жалдау ақысын төлеуге немесе залалды жоюға бірнеше күн береді.Егер бұл мерзім шешімсіз аяқталса, үй иесі жалға алушыға үйден шығару туралы сот ісін жүргізе алады.  Шағымданушы төленбеген жалдау ақысы мен коммуналдық шығындар, мүліктің бүлінуі, төлемдердің кешіктірілуі және сот шығындары үшін көшіруден басқақаржылық өтемақысұрай алады.

Әдетте істер аудандық соттарда, кішігірім талап қою соттарында немесе тұрғын үй соттарында қаралады.678 Үй  иелері де, жалға алушылар да қатысуы керек және заңды өкілдікке жүгіне алады. Соттар әр тараптың ісін қолдайтын фотосуреттерді, электрондық пошталарды, мәтіндік хабарламаларды, басқа құжаттарды және куәгерлердің айғақтарымен қоса заңсыздықты растайтын құжаттарды талап етеді.

Судья айдауды тыңдап, үйді шығару немесе үй иесінің ісінен бас тарту туралы шешім шығармас бұрын дәлелдемелерді қарайды.Судья сонымен бірге іс бойынша ақшалай зиянды өтеу туралы шешім қабылдауы мүмкін және оның мөлшері.Егер жалға алушы сотқа келмесе, олар әдетте үй иесі немесе заңды өкілі болған жағдайда оны автоматты түрде шығару туралы сот шешімін алады.9

Ерекше мәселелер

КонгрессCOVID-19 пандемиясына жауап ретінде Коронавирусқа Фредди Мак немесе Федералдық тұрғын үй басқармасы (FHA)қаржыландыратын үйлерді қоса алғанда, ипотекалық несиелері бар үйлерде 120 күнге үйден шығаруға тыйым салынды.

2020 жылдың 24 шілдесінде аяқталған түпнұсқа тыйым салу жалға берілмегендіктен пәтер иелеріне жаңа тұрғын үйлерді шығаруға тыйым салды.Урбан институтының сараптамасына сәйкес, мораторий елдің 43,8 миллион жалға беруші үй шаруашылығының шамамен 28% -ына қатысты.  Кейбір жалға алушылар мемлекеттік немесе жергілікті тыйыммен қорғалған,дегенмен көпшілігі уақытша кепілдік ала алмаған.

Бұрынғы президент Дональд Трамп 2020 жылдың 8 тамызында өзінің әкімшілігі жалға алушыларға жаңа қорғаныс ұсынады деген бұйрыққа қол қойды.  Бұйрық федералды агенттіктерге тұрғын үй қорғаушыларының ашуын тудырған тұрғындарды шығаруға қарсы қадамдарды қарастыруға бағыттады.«Бұл бірдеңе жасалды деген әсер туғызады, ал іс жүзінде ештеңе жасалмады», – деді адвокаттардың азаматтық құқығы ұлттық коалициясының үйлестірушісі Джон Поллок CNBC-ге.

Ауруларды бақылау және алдын алу (CDC) орталықтарыкөптеген жалға алушылар үшін үйден тыйым денсаулық сақтау негіздер бойынша, кем дегенде 30 маусым дейін, 2021  бастапқы тәртібі жылдың 1 қыркүйегінде 2020 жылғы шығарылды, және желтоқсан аяқталады арналады 31, 2020, бірақ екі рет кеңейтілді.Квалификацияға ие болу үшін жалға алушы жылына 99000 доллардан аз ақша табуы керек (ерлі-зайыптылар үшін $ 198,000) және декларацияға қол қою керек, олар жалдау ақысын төлеу үшін барлық күш-жігерін жұмсады және үйден шығаруға байланысты баспанасыз қалуы мүмкін.  кеңсесінде оның бірінші күні,-президенті Джо Байден кем дегенде жылдың 31 наурызында, 2021 жылға дейін көшіруге ұлттық мораторий ұзарту қол өкім қаңтар 20, 2021, туралы

Kurzübersicht

Сот шешімдерімен аяқталатын көшіру несиелік есептерде көрінеді, ал кейбір пәтер иелері жалға алушылар туралы есептер мен әлеуетті жалға алушылардың скринингтерін ұсынатын компанияларға есеп береді.

Көшірудің артықшылықтары мен кемшіліктері

Пәтер иелері үшін

Көшіру пәтер иелеріне ережесіз жалдаушыларды, сондай-ақ жалдау ақысын уақытында немесе мүлде төлемейтіндерді алып тастауға мүмкіндік береді. Бұл қымбатқа түсуі мүмкін болса да, пәтер иелері өз мүлкінің мүдделерін қорғау үшін үйден шығару процедурасынан өтіп, пайда көре алады. Қалаусыз жалға алушыны шығару арқылы үй иесі өз мүлкін жақсы, жауапты жалға алушыларға аша алады.

Жалға алушыларға арналған

Көшіру салдары жалға алушылар үшін ұзаққа созылуы мүмкін. Мысалы, адам жаңа үй алу үшін жалға беру туралы өтініш берген кезде, өтінім олардың бұрын шығарылғанын сұрайтын шығар.

Бұрынғыдай үйден шығару адамды жалдау құқығынан толықтай айыра алмауы мүмкін. Кейбір пәтер иелері үйден шығару шарттары туралы көбірек білгісі келеді. Мысалы, егер пәтер иесі пәтерді кондоминиум ретінде сатуға шешім қабылдаса және оны жалға алушыларды заңды түрде шығарып тастаса, бұл үй иесінің әлеуетті жалға алушыға деген көзқарасына кері әсер етпеуі мүмкін.

Қоғам үшін

Кейбір сарапшылар сондай-ақ тұрғындарды көшірудің жоғары деңгейі жалпы қоғамға зиянды әсер етеді деп болжайды.Олардың пікірінше, отбасыларды тұрақсыздандыру арқылы жоғары көшірілген аудандар қылмысқа тез ұшырайды.

Көшірудің жоғары коэффициенті қалаларға айтарлықтай қаржылық шығындар әкеледі, олар көбінесе мүлік салығы мен коммуналдық төлемдерден айрылады және баспана мен әлеуметтік қызметтер үшін көбірек төлеуге мәжбүр болады.