Инвестициялық жылжымайтын мүлік
Инвестициялық жылжымайтын мүлік дегеніміз не?
Инвестициялық жылжымайтын мүлік — бұл жалдау кірісі, жылжымайтын мүліктің болашақта қайта сатылуы немесе екеуінің есебінен жылжымайтын мүлік. Мүлік жеке инвесторда, инвесторлар тобында немесе корпорацияда болуы мүмкін.
Инвестициялық жылжымайтын мүлік ұзақ мерзімді немесе қысқа мерзімді инвестиция болуы мүмкін. Соңғысымен инвесторлар жылжымайтын мүлікті сатып алу, қайта құру немесе жаңарту және қысқа мерзім ішінде пайдаға сату арқылы ақша аударумен айналысады.
Инвестициялық жылжымайтын мүлік термині өнер, бағалы қағаздар, жер учаскелері немесе басқа коллекциялар сияқты болашақтағы қымбатшылық үшін инвестор сатып алатын басқа активтерді сипаттау үшін де қолданылуы мүмкін.
Инвестициялық қасиеттерді түсіну
Инвестициялық жылжымайтын мүлік — бұл негізгі резиденция ретінде пайдаланылмайтын мүлік. Олар табыстың қандай-да бір түрін — дивидендтер, пайыздар, рента немесе тіпті роялти — меншік иесінің тұрақты жұмыс бағыты шеңберінен шығады. Инвестициялық жылжымайтын мүлікті пайдалану тәсілі оның құнына айтарлықтай әсер етеді.
Маңызды
Инвестициялық жылжымайтын мүлік кірістер әкеледі және негізгі тұрғын үй болып табылмайды.
Инвесторлар кейде мүлікті пайдаланудың ең тиімді және тиімді түрін анықтау үшін зерттеулер жүргізеді. Бұл көбінесе жылжымайтын мүліктің ең жоғары және ең жақсы пайдаланылуы деп аталады. Мысалы, егер инвестициялық жылжымайтын мүлік коммерциялық мақсатта да, тұрғын үй мақсатында да аудандастырылған болса, инвестор кірістің ең жоғары әлеуеті қандай екенін анықтағанға дейін екеуінің де оң және теріс жақтарын өлшейді. Содан кейін ол меншікті осылайша пайдаланады.
Инвестициялық жылжымайтын мүлік көбінесе екінші үй деп аталады. Бірақ екеуі бірдей мағынаны білдірмейді. Мысалы, отбасы өздерін пайдалану үшін коттеджді немесе басқа демалыс үйін немесе қалада негізгі үйі бар біреу демалыс күндеріне шегіну үшін елдегі екінші мүлікті сатып ала алады. Бұл жағдайларда, екінші мүлік жеке пайдалануға арналған, бірақ табыс ретінде емес.
Инвестициялық қасиеттердің түрлері
Тұрғын үй: жалға берілетін үйлер — бұл инвесторлар үшін кірістерін толықтырудың танымал тәсілі. Тұрғын үй сатып алып, оны жалға алушыларға жалға берген инвестор ай сайынғы жалдау ақысын жинай алады. Бұл жеке отбасылық үйлер, кондоминиумдар, пәтерлер, қалашықтар немесе тұрғын үй құрылымдарының басқа түрлері болуы мүмкін.
Коммерциялық: табыс әкелетін қасиеттер әрдайым тұрғын үй бола бермейді. Кейбір инвесторлар, әсіресе корпорациялар, коммерциялық жылжымайтын мүлікті арнайы бизнес мақсаттары үшін сатып алады. Осы қасиеттерге қызмет көрсету және жақсарту неғұрлым жоғары болуы мүмкін, бірақ бұл шығындар үлкен кірістермен жабылуы мүмкін. Бұл жалға алу шарттары көбінесе жоғары жалдау төлемдерін талап ететіндіктен. Бұл ғимараттар коммерциялық меншіктегі көп пәтерлі үйлер немесе бөлшек сауда дүкендерінің орналасуы болуы мүмкін.
Аралас пайдалану: аралас мақсаттағы мүлікті коммерциялық және тұрғын үй мақсаттары үшін бір уақытта пайдалануға болады. Мысалы, ғимараттың негізгі қабатында дүкен, бар немесе мейрамхана сияқты бөлшек сауда дүкені болуы мүмкін, ал ғимараттың жоғарғы бөлігінде тұрғын үй орналасқан.
Негізгі өнімдер
- Инвестициялық жылжымайтын мүлік жалдау кірісі, жылжымайтын мүліктің болашақ сатылуы немесе екеуі арқылы табыс табу мақсатында сатып алынады.
- Жылжымайтын мүлік қысқа немесе ұзақ мерзімді инвестициялық мүмкіндікті білдіре алады.
- Инвестициялық жылжымайтын мүлік негізгі тұрғын үй немесе екінші үй емес, бұл инвесторларға қаржыландыруды қамтамасыз етуді қиындатады.
- Инвестициялық жылжымайтын мүлікті сату туралы есеп беру керек және бұл капитал өсіміне әкелуі мүмкін, бұл инвесторларға салық салдарын тигізуі мүмкін.
Инвестициялық қасиеттерді қаржыландыру
Алғашқы тұрғылықты жері үшін несие алуды қамтамасыз ететін қарыз алушылар FHA несиелері, VA несиелері және әдеттегі несиелер сияқты бірқатар қаржыландыру нұсқаларына қол жеткізе отырып, инвестициялық жылжымайтын мүлікке қаржыландыруды сатып алу қиынырақ болуы мүмкін.
Сақтандырушылар инвестициялық жылжымайтын мүлік объектілері бойынша ипотекалық сақтандыруды қамтамасыз етпейді, нәтижесінде несие алушыларға инвестициялық жылжымайтын мүлік объектілері бойынша банктік қаржыландыруды қамтамасыз ету үшін кем дегенде 20% кепілдік қажет.
Инвестициялық жылжымайтын мүлік кепіліне қарыз алушыны мақұлдамас бұрын, банктер несие-коэффициенттерін талап етеді. Кейбір несие берушілер сондай-ақ қарыз алушыдан инвестициялық жылжымайтын мүлік бойынша шығындардың кемінде алты айлық шығындарын жабу үшін мол жинақтауды талап етеді, осылайша ипотека кепілдемесі және басқа міндеттемелер жаңартылып отырады.
Салық салдары
Егер инвестор инвестициялық жылжымайтын мүліктен жалдау ақысын өндіріп алса, ішкі кірістер қызметі (жалдау қызметі ) одан жалдау ақысы туралы есеп беруін талап етеді, бірақ агенттік сонымен бірге осы сомадан тиісті шығындарды алып тастауға мүмкіндік береді. Мысалы, егер үй иесі бір жыл ішінде жалдау ақысы үшін 100000 доллар жинаса, бірақ жөндеу жұмыстарына, гүлзарларды күтіп-ұстауға және оған байланысты шығындарға 20000 доллар төлесе, ол айырмашылықты 80000 АҚШ долларын өзін-өзі жұмыспен қамтудан табады.
Егер жеке тұлға инвестициялық жылжымайтын мүлікті бастапқы сатып алу бағасынан артық сатса, онда оның капиталы өседі, бұл туралы IRS-ке хабарлау керек. 2020 жылдан бастап, кем дегенде бір жыл сақталатын активтердегі капитал өсімі ұзақ мерзімді пайда деп есептеледі және некеге тұрған және бірлесіп арыз бергендерді және салық салынатын табысы 496 600 доллардан асатын немесе жалғызбасты және табысы 441 450 доллардан асатындарды қоспағанда, 15% -ке салық салынады.. Бұл жағдайларда мөлшерлеме 20% құрайды.
Керісінше, егер салық төлеуші өзінің негізгі резиденциясын сатса, онда ол тек жеке есеп берген жағдайда ғана 250 000 доллардан, ал егер ол үйленген болса және бірлесіп арыз берсе, 500 000 доллардан асатындығы туралы есеп беруі керек. Инвестициялық жылжымайтын мүліктегі капитал өсімі — бұл сату бағасы мен сатып алу бағасын алып тастап, кез-келген жақсартуларды алып тастау.
Көрнекі түрде елестетіп көріңізші, инвестор жылжымайтын мүлікті 100000 долларға сатып алады және жаңа сантехниканы орнатуға 20000 доллар жұмсайды. Бірнеше жылдан кейін ол мүлікті 200 000 долларға сатады. Оның алғашқы инвестициялары мен күрделі жөндеулерін алып тастағаннан кейін оның пайдасы $ 80,000 құрайды.