Қол жетімді баспана: пайдаға ақша салу

Табысты жылжымайтын мүлік салымшылары жалға берушілер ғана емес. Олар сондай-ақ іскер басшылар. Мүліктік инвесторлар портфолио менеджерлері сияқты жұмыс істейді, олар клиенттер үшін құндылық құра отырып, пайданы көбейтуге бағытталған.

Қол жетімді баспанаға салынған инвестиция әрі бизнес, әрі инвестициялық стратегия бола алады.

Негізгі өнімдер

  • Қол жетімді тұрғын үй көптеген мүлік инвесторларының портфолиосына көбіне байланысты мемлекеттік салық несиелеріне байланысты енгізілген.
  • Қол жетімді баспанаға қызығушылық танытқан мүлік инвесторлары мұндай инвестицияның өз аймағында тиімді және сатылымды болуын қамтамасыз етуі керек.
  • Инвесторлар қол жетімді тұрғын үйді сатып алуға, жөндеуге және ұстауға кететін шығындарды есептеп, оның тиімді инвестициялық ұсыныс екендігін анықтауы керек.
  • Ең дұрысы, инвестор тиісті сұраныс пен рентабельділікті қамтамасыз ету үшін қолайлы жерлерде жақсы бағаларға ие болады.

Қол жетімді тұрғын үй туралы түсінік

Қол жетімді тұрғын үйдің мақсаты – кірісі шектеулі қоғам мүшелерін тұрғын үймен қамтамасыз ету. Меншік иелері салықтық жеңілдіктерді алады, егер олар өз мүлкінің пайызын қол жетімді тұрғын үй ретінде пайдаланса (мысалы, ғимараттағы жалға беру бөлігінің берілген саны). Жалға алушылар үкіметтен ай сайын жалдау ақысын төлеуге көмек алады. Адамдардың төрт тобы қол жетімді баспанаға мұқтаж.

Қарттар мен мүгедектер

65 жастан асқан адамдар және мүгедектер АҚШ халқының едәуір пайызын құрайды. Зерттеулер көрсеткендей, бұл сандар артып келеді және алдағы 20-30 жыл ішінде рекордтық деңгейге жетеді. Бұл топтардағы адамдар қоғамдық орындарға жақын және күнделікті өмірде көмектесу үшін өзгертілген тұрғын үйге мұқтаж. Модификацияға баспалдақтардың орнына пандустар, мүгедектер арбасына арналған жуынатын бөлмелер, тұтқалар және модификацияланған шкафтар мен шкафтар кіреді.

Студенттер

Ересектер мен дәстүрлі емес колледждер мен университеттер студенттерінің көбеюі студенттер қалашығынан тыс тұрғын үйге деген қажеттілікті арттырды. Отбасы бар ересек студенттерге кампус маңында жеке тұрғын үй қажет. Шетелдік студенттерге жыл бойына қол жетімді баспана қажет, себебі оның бағасы арзан және демалыс пен жазғы демалыстағы халықаралық саяхатқа қарағанда ыңғайлы.

Әскери

Әскери қызметшілерге базада және одан тыс жерде тұрғын үй таңдау мүмкіндігі бар. Базалық тұрғын үй құрылысты, меншікті басқаруды және аумақты күтіп ұстауды қажет етеді, ал базадан тыс тұрғын үйге қосымша орналасу көмегі, тапсырыс бойынша құрылыс және сатып алуды қаржыландыру қажет.

Базадан тыс тұрғын үй базаға жақын болуы керек және оған кіріп-шығу оңай. Әскери тұрғын үй салуға арналған инвесторлар федералды келісімшарттармен, сондай-ақ қызметтің әр саласы үшін нақты нұсқаулықтармен таныс болуы керек.

Оңалту және қайта кіру бағдарламалары

Халықтың бір бөлігі өтпелі тұрғын үйді қажет етеді. Мысалы, панасыздар мен отбасылар, қалпына келтірілген нашақорлар және түзеу мекемелерінен жаңадан босатылғандар өтпелі тұрғын үй нысандарын қажет етеді. Мемлекеттік қорғау қызметтері мен психикалық денсаулық сақтау бағдарламаларындағы кейбір ересектер мен балалар топтық үйлер мен көршілерге негізделген үйлерді қажет етеді.

Пәтерлер мен пансионаттар тұрғындар үшін қолайлы жағдайлар мен жеке өмірді қамтамасыз ету үшін жеткілікті үлкен болуы керек, бірақ олар әр топқа сәйкес келетін қауіпсіздік пен қол жетімділік деңгейлерін жеңілдетуі керек.

Қол жетімді тұрғын үй инвестициясына қойылатын талаптар

Қол жетімділік инвесторлар үшін маңызды, өйткені ол екі шешуші нәрсені анықтайды: кірістілік және сатылым. нарықтық бағасының бір бөлігін төлеу арқылы жалдау ақысын төлеуге мүмкіндік береді. Қол жетімді баспанаға инвесторлар жылжымайтын мүлік сатып алу және оны арзан баспанаға пайдалану кезінде қандай кірістің түрін алуға болатындығын анықтау үшін өз аймағындағы орташа кірісті білуі керек.

Бірнеше көздер инвесторға орташа кірісті анықтауға көмектеседі. АҚШ-тың санақ бюросы штаттар, округтер мен қалалардың орташа кірістерін жасайды. Жылжымайтын мүлік веб-сайттары бұл ақпаратты белгілі бір аймақтарда үй сатып алуға қызығушылық танытқан адамдарға ұсынады.

Ақырында, ақпарат мемлекеттік және жергілікті басқару органдары, экономикалық даму агенттіктері және тұрғын үй басқармасы арқылы қол жетімді:

  1. Қол жетімді жалдау ақысы үшін сіздің аудандағы орташа кірістің 30% -ын есептеңіз. Бұл сіздің қол жетімді жалдау бірлігіне шаққандағы күтілетін жалпы табысыңыз.
  2. Қол жетімді үй иесі болу үшін негізгі кірістер, пайыздар, мүлік салығы, үй иелерін сақтандыру және үй төлемдері үшін орташа кірістің 35% -ын есептеңіз. Содан кейін, салық, сақтандыру және төлемдер үшін соманы алып тастау арқылы күтілетін сату бағасын аудан бойынша тарифтер негізінде есептеңіз. Айырмашылықты, принципті және қызығушылықты сіздің аймағыңыздағы тұрақты пайыздық мөлшерлемелер негізінде сатып алу бағасын анықтаңыз. Банк немесе ипотека маманы сізге бұл сомаларды жылдам анықтауға көмектеседі.

Рентабельділік

Инвестицияның ықтимал табыстылығын анықтау үшін операциялық шығындарыңызды бағалаңыз. Жалға берілетін бірліктер үшін сіз меншік иесі ретінде төлейтін салықтар мен сақтандырулардан бастаңыз. Кез-келген инженерлік коммуникацияларды, ғимараттарды және алаңдарды күтіп-ұстау шығындарын, сондай-ақ инспекция, тұрғындарды сертификаттау, тіркеу және сіздің округіңіз немесе муниципалитетіңіз талап ететін басқа төлемдер сияқты трансферттік шығындарды қосыңыз.

Сату бөлімшелері үшін қаржыландыру шығындарыңызды, сатып алу кезіндегі және сату кезіндегі жабу шығындарын, құрылыс немесе қалпына келтіруге кететін материалдық және еңбек шығындарын және трансферттік шығындарды анықтаңыз.

Жалдау және сату бөлімшелері үшін маркетинг пен жарнама шығындарыңызды анықтаңыз. Егер сіз жалға алушыларды немесе сатып алушыларды тарта алмасаңыз, ең керемет жоба өзгереді. Қарапайым, тиімді жарнама стратегиясының өзі ақша мен уақытты қажет етеді. Сіздің төменгі деңгейіңізге әсер ететін бизнес жүргізу шығындарын қарастырыңыз.

Келесіде, сіздің табысыңызды анықтаңыз. Жалға берілетін бірліктер үшін қол жетімді бірлікке есептелген жалпы кіріс мөлшерін пайдаланыңыз. Сату бірліктері үшін жоғарыда анықталған сатып алу бағасын қолданыңыз. Стандартты формуланы қолданыңыз:

Сіздің ақша ағыныңызды қарастырыңыз. Егер сіз коммуналдық қызметтерді төлейтін болсаңыз, кейбір бағдарламалар жалға беруші коммуналдық қызметтердің бір бөлігін жабу үшін субсидиялаушы органмен қосымша сомалар төлеуге мүмкіндік береді.

Соңында, сіздің табыс салығыңыздың жағдайына назар салыңыз. Амортизация сіздің салық міндеттемесіңізге әсер етеді және нақты ақша ағымына немесе нақты таза пайдаға әр түрлі әсер етеді.

Тауарлық

Қол жетімді баспанаға инвестор жергілікті тұрғын үй басқармасы арқылы жалға берілетін субсидия бойынша нұсқаулыққа сәйкес келетін бірліктерді тауып, өзгертуі керек. Сатушылар үшін нарықта сатылатын қондырғылар үшін құрылыс және қалпына келтіру шығындарын минимизациялауға назар аударыңыз.

  1. Қарапайым логикадан бастаңыз. Егер ол пайда әкелмесе, ол сатылымға жатпайды. Кері жағы да дұрыс.
  2. Тәркіленіп алынған үйлердің артықшылығын пайдаланыңыз. Кепілдікке байланысты иесіз қалған көптеген жалғыз және екі-төрт отбасылық үйлер бар.
  3. Осы қондырғыларды нарықтық құнынан төмен сатып алатын және қалпына келтіруге және қайта сатуға жергілікті әзірлеушілерге сататын немесе олармен келісім жасайтын жергілікті экономикалық даму агенттіктеріне хабарласыңыз. Сондай-ақ, өз аймағыңыздағы шерифтерді сатудың қыр-сырын біліп алыңыз. Сіз мақсат ететін әр округ үшін нұсқаулықтарды тексеріңіз, өйткені нұсқаулар бір аймақтағы немесе штаттағы округтер арасында әр түрлі болуы мүмкін. Бұл қондырғылар көбінесе учаскені байқамай сатып алынады және қалпына келтірудің едәуір шығындарын және қайта сату үшін айналым уақытын білдіруі мүмкін.
  4. Риэлтормен жұмыс жасаңыз және меншік иесі (FSBO) нарығында сатылатын жергілікті туралы біліңіз. Сіз сатушы немесе сатушы агент жылдам сату үшін төмендетілген бағаны жеңілдету үшін ипотека төлемін азайту туралы келісім жасаған қысқа сатылымдар үшін мүмкіндіктер таба аласыз. Бұл қондырғыларды жөндеу және қайта сату ең арзанға түсуі мүмкін.

Табысты инвесторлар нарықта қашан және қалай қозғалу керектігін біледі. Жалға беру бөлімшелерінде сатып алу-сату-ұстап тұру талдауын жүргізуді ұмытпаңыз. Егер жұмыс күшіне, материалға және қаржыландыруға шығындар жоғары болса, енді басқа объектілерді сатып алудың уақыты келмеуі мүмкін. Егер сіздің нарықта жалға алушылар көп болса, қазір пайыздық мөлшерлемелер төмен болса да сатылатын нарық бөлімшелері үшін тиімді уақыт болмауы мүмкін. Егер сіздің аймағыңыздағы нарықтық жалдау және орташа табыс жоғары болса, қазір ай сайынғы жалдау кірісі үшін мүлікті сақтап қалудың ең тиімді уақыты болуы мүмкін.

Сіздің зейнетақы портфолиосыңыз сияқты жылжымайтын мүлік портфолиосына сәл көбірек бояулар мен арматуралар жасаңыз.

Қаржыландыру

Инвесторларға қол жетімді әр түрлі қаржыландыру баламаларын зерттеңіз. Fannie Mae, Freddie Mac және HUD көп отбасылық қаржыландыру веб-сайттарын оқыңыз. Несие берушілердің бағдарламаларын  анықтау және жеке инвесторларды табу үшін жергілікті банкирмен және коммерциялық ипотекалық брокермен немесе консультантпен жұмыс жасаңыз. Жергілікті үй салушылар, қайта құру және жылжымайтын мүлік инвесторлары қауымдастықтарына қосылыңыз. Сауда-өнеркәсіптік палатаның мүшесі болыңыз және экономикалық даму агенттіктерімен байланысыңыз. Осы қатынастарды мемлекеттік және жеке қаржыландыру мен операциялық серіктестікті анықтау үшін пайдаланыңыз.

Kurzübersicht

Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру.

Іс-шаралар жоспары

  1. Хабардар болыңыз. Бүкіл ел бойынша және сіздің ауданыңызда арзан тұрғын үй туралы біліңіз.
  2. Қатысыңыз. Қол жетімді баспана нарығын жасаңыз. Аймағыңыздағы орынды анықтап, оны толтырыңыз. Өзімен пікірлес инвесторлармен және қаржыландыру көздерімен серіктестік құрыңыз.
  3. Табысты инвестор болыңыз. Портфолио менеджері де, бизнес-менеджері де функциясы. Кәдімгі инвестициялық даналық пен бизнес-стратегия кеңестерін қолданыңыз.

Қол жетімді баспана инвестициялары үшін ерекше жағдайлар

Қол жетімді баспанаға инвестор жалға беруші, инвестор және бизнесті басқарушы болуы керек. Үй иесі ретінде адам элементін қосыңыз. Сіз отбасыларға және сіздің қоғамдастыққа көмектесу арқылы нарық құра алатыныңызды ұмытпаңыз. Инвестор ретінде жылжымайтын мүліктің көгілдір чип портфолиосын жасаңыз. Ең жақсы қасиеттерге ие болыңыз, қалаған бағыттарыңызда ең жақсы бағамен, олар ең көп пайда әкеледі.

Іскери басшы ретінде брендті құрыңыз, гудвилл құрыңыз және тек жеке бірліктермен емес, сіздің брендтің нарықтық құнын арттырыңыз. Есіңізде болсын, сіздің қызметіңіз құрылыс жұмысшылары мен жылжымайтын мүлікті сату агенттері үшін жұмыс орындары мен жұмысқа орналасу мүмкіндіктерін тудырады. Сіздің маркетинг және мүлікті басқару қызметі сіздің бөлімшелеріңіз орналасқан жерлерде жұмысшыларды жұмыс күшіне тартуға көмектеседі. Сіз өзіңіздің жеке пайдаңызды құрып қана қоймай, қол жетімді баспана инвестициялары арқылы адамдар мен қауымдастықтар үшін экономикалық мүмкіндіктер жасай аласыз.