Ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздардың тәуекелдері
А ипотекалық қауіпсіздік (MBS) ипотека ипотеканы немесе жинау арқылы қамтамасыз етіледі активтермен қамтамасыз етілген қауіпсіздік түрі болып табылады. MBS-ті брокер арқылы сатуға болады. Оны үкімет қаржыландыратын кәсіпорын (GSE), уәкілетті федералды мемлекеттік орган немесе жеке қаржы компаниясы шығарады.
MBS ерекшеліктері
Бірнеше себептер бойынша олар тартымды болғанымен, MBS қарапайым ванильді облигациялармен салыстырғанда қосымша тәуекел тудыратын ерекше ерекшеліктерге ие.
- МБС кепілдендірілген тұрғын үй ипотекасының пулымен жүзеге асырылады.
- Ай сайынғы төлемдер бастапқы банк арқылы үшінші тарап инвесторына «өтеді».
- Ай сайынғы пайыздық төлемдерден басқа, ипотека несиелері олардың өмір бойы амортизацияланады, яғни облигациялардан айырмашылығы, негізгі қарыздың кейбір сомалары ай сайынғы төлемдермен төленеді, бұл төлем мерзімі өткенге дейін жалпы төлейді.
- Жоспарланған амортизациялардан басқа, инвесторлар пропорционалды түрде қайта қаржыландыру, өндіріп алу және үйді сату есебінен негізгі қарыздың жоспардан тыс алдын-ала төлемдерін алады. Кәдімгі ипотеканың мерзімі 30 жыл болуы мүмкін болса да, көбінесе ипотека тезірек төленеді. Осы жоспарланбаған алдын-ала төлемдерге байланысты МБС-тың өтеу мерзімін болжау қиынға соғады.
MBS алдын-ала төлеу аспектісіне назар аудара отырып, бұл мақалада орташа өлшенген өмір (WAL) тұжырымдамасы енгізіліп, оның алдын-ала төлем жасау қаупінен қорғану кезінде қолданылуы түсіндіріледі.
Орташа өмір дегеніміз не?
МБС- ның тиімді жетілуінің өлшемі ретінде қолданылатын статистика – бұл WAL, кейде оны тек «орташа өмір» деп атайды. WAL есептеу үшін әр төлемнің күнін (жылдар немесе айлардың үлесі түрінде көрсетілген) сол күні төленген негізгі қарыздың пайыздық мөлшеріне көбейтіңіз, содан кейін осы нәтижелерді қосыңыз. Осылайша, WAL кепілдік мерзімі ішінде негізгі төлемдердің әсерін тіркейді.
WAL пайда болғаннан бастап, аяқталғанға дейінгі мерзімге дейін созылатын уақыт шкаласындағы тірек ретінде көрінуі мүмкін. Әр түрлі салмақтағы балалар сияқты тірек нүктесі негізгі төлемдерді «теңгерімдейді». Төмендегі 1-суретте 30 жылдық ипотекалық пул үшін WAL бейнеленген.
Табыстылық және кірістің ішкі коэффициенті
MBS тауарлық сипатқа ие және олар ағымдағы нарықтық бағалардың өзгеруіне байланысты сыйлықақылармен, жеңілдіктермен немесе номиналды құны бойынша сауда жасай алады. Ағымдағы купонды өткізу номиналы бойынша сауда-саттық, ал жоғары купонды өткізу сыйлықақымен, ал төмен купонды бағалы қағаздар жеңілдіктермен саудаланады. Кірістіліктің кірісі – бұл болашақтағы барлық ақша ағындарының дисконтталған құнын бағалы қағаздың ағымдағы бағасымен теңестіретін ішкі кірістілік ставкасы. Сондықтан, MBS-тегі кірістілік әрқашан алдын-ала төлем туралы шартпен байланысты.
Алдын ала төлеу туралы жорамал кепілдік бағалы қағаздар үшін өте маңызды. Инвесторлар алдын-ала төлемнің болуы мүмкін және болатынын алдын-ала біледі, бірақ қашан және қаншаға болатынын білмейді. Бұл айнымалылар болжануы және қабылдануы керек. Сондай-ақ, асимметриялық эффектке байланысты барлық өткізгіштікке қолданыла алатын бірде-бір консервативті болжам жоқ – MBS премиумы бойынша алдын-ала жылдам төлеуге ынталандыру бар, ал керісінше жеңілдік MBS үшін.
Нақты өнім дегеніміз не?
Өткізілетін бағалы қағаздар бойынша іске асырылған кірістер – бұл сатып алушының бағалы қағазды ұстау кезінде алынған кірісі, бұл алынған кірісті есептеу үшін пайдаланылған алдын-ала төлемдер бойынша емес, негізгі қарыздың нақты төлемдері негізінде. Күткеннен жылдам немесе баяу алдын-ала төлемдер сыйлықақы мен жеңілдіктердің асимметриялы өтуіне әсер етеді.
Өткізілген қауіпсіздік үстеме бағамен саудаланып жатыр делік. Номиналды құны бойынша алдын-ала төлемдер ақша ағындарына әкеледі, оларды тек төменгі, ағымдағы мөлшерлемемен қайта инвестициялауға болады. Демек, алдын-ала болжанғаннан жылдамырақ төлемдер инвесторға бірінші кезекте премиум бағасын ақтаған жоғары ақша ағындарын жоққа шығарады. Екінші жағынан, баяу алдын-ала төлемдер инвесторға купонның жоғары мөлшерлемесін алуға көбірек уақытты ұсынады. Нәтижесінде баяу алдын-ала төлемдер алынған кірісті белгіленген кірістен жоғарылатады, ал тезірек алдын-ала төлемдер іске асырылған кірісті төмендетеді.
Ағымдағы купондық бағалы қағаздардағы ақша ағындарын номиналды құны бойынша қайта инвестициялауға болатындықтан, алдын-ала болжанғаннан жылдамырақ төлемдер арқылы жеңілдіктер арқылы жеңілдіктер пайда болады. Іс жүзінде инвестор төмен купонды жоғарыға ауыстыра алады, өйткені алдын-ала төлем абоненттік деңгейде. Демек, іске асырылған кірістілік берілген кірістен асып түседі. Керісінше, керісінше, алдын-ала төлемдер күтілгеннен баяу болған кезде болады. Инвестор төменгі купондармен ұзақ уақыт бойы тұрып, сол арқылы алынған кірісті төмендетеді.
Алдын ала төлем дегеніміз не?
Осы жылдар ішінде алдын-ала төлемнің болжамды ставкаларының бірқатар шартты сипаттамалары әзірленді. Әрқайсысының артықшылығы мен кемшілігі бар.
Стандартты ипотека кірісі
Бірінші және қарапайым ерекшелік – «стандартты ипотекалық кірісті» немесе «12-де алдын-ала төлеуді» қабылдау. Бұл спецификацияда пулдағы барлық ипотека толығымен алдын-ала төленгенге дейін, он екінші жылға дейін алдын-ала төлемдер болмайды деп болжануда.
Бұл спецификация есептеудің қарапайымдылығының артықшылығына ие және көптеген ипотекалық бассейндердің тиімді өтеу мерзімі төлемнің аяқталу мерзімінен әлдеқайда қысқа екендігіне сәйкес келеді. Бұдан басқа, бұл болжам үшін көп нәрсе айту мүмкін емес. Бұл ипотекалық бассейннің алғашқы жылдарында болатын алдын-ала төлемдерді мүлдем елемейді. Демек, осы «стандартты» алдын-ала төлем туралы болжам негізінде есептелген және келтірілген кірістілік бағалы қағаздар сауда-саттығындағы ықтимал кірісті терең дисконтпен төмендетеді және сыйлықақыны өткізу кезінде ықтимал кірісті асыра көрсетеді.
FHA тәжірибесі әдісі
Спектрдің екінші жағында Федералды тұрғын үй әкімшілігінің (FHA) нақты тәжірибелеріне негізделген алдын-ала төлемдер сипаттамасы бар. FHA өзі сақтандыратын ипотекалық несиелер бойынша алдын-ала төлемдердің нақты оқиғалары туралы тарихи деректерді жинақтайды. Бұл деректер шығу күндері мен купон ставкаларының кең ауқымын қамтиды.
FHA тәжірибесі әдісі ипотека бойынша кірістіліктің жақсаруы болды, өйткені ол шындыққа негізделген және тарихи тұрғыдан расталған болжамдарды енгізді, бірақ бұл да өз проблемаларынан емес. FHA жыл сайын жаңа серияларды шығаратын болғандықтан, ипотеканың қайталама нарығында әр жылдар сериялары негізінде бағалы қағаздардың болуы түсініксіз жағдайға тап болды.
Алдын ала төлемнің тұрақты ставкасы
Қолданылған тағы бір ерекшелік – бұл алдын-ала төлемнің тұрақты ставкасы (CPR), ол « шартты алдын-ала төлем ставкасы » деп те аталады. Бұл спецификация белгілі бір жыл ішінде алдын-ала төленген негізгі баланстың пайызы тұрақты деп болжайды.
CPR әдісімен FHA тәжірибесінен гөрі аналитикалық әдіспен жұмыс істеу оңайырақ, өйткені әр жыл үшін алдын-ала төлемнің қолданылатын ставкасы – бұл әр түрлі 30 санның бірі емес, бір тұрақты сан. Демек, белгілі бір ұстау кезеңіндегі келтірілген кірісті әр түрлі алдын-ала төлемдер бойынша салыстыру оңайырақ. CPR әдісінің бір нәзік артықшылығы – бұл алдын-ала төлем туралы болжамның субъективті сипатын ашады. FHA тәжірибесі әділетсіздіктің дәлдігін білдіреді.
ӨТЖ нұсқасы «бір айлық өлім» (SMM) деп аталады. SMM – бұл жай жылдық CPR-дің ай сайынғы аналогы. Ол белгілі бір ай ішінде алдын-ала төленген негізгі қалдықтың пайызы тұрақты деп болжайды.
PSA алдын-ала төлемінің стандартты моделі
Алдын ала төлем мөлшерлемесі ең көп қолданылатын салалық сауда тобы – Мемлекеттік бағалы қағаздар қауымдастығы (PSA) ұсынатын алдын-ала төлемнің стандартты тәжірибесі болып табылады. PSA мақсаты стандарттауды нарыққа шығару болды. Стандартты алдын-ала төлемнің алғашқы 30 айы нөлден басталып, ай сайын 0,2% өсіп отыратын тұрақты өсуді талап етеді; содан кейін деңгейдің алты пайыздық CPR қолданылады. Алайда, кейде кірістер осы стандартқа қарағанда жылдам немесе баяу алдын-ала төлеу туралы болжамға негізделеді. Алдын ала төлем туралы болжамның бұл өзгерісі пайызды 100% -дан жоғары немесе төмен белгілеу арқылы көрсетіледі.
- 200% PSA-да келтірілген MBS алғашқы 30 айда ай сайын 0,4% өседі, содан кейін 12% деңгейінде болады.
- PSA-да 50% -да ұсынылған MBS үш пайыздық CPR деңгейіне жеткенге дейін CPR-дің ай сайын 0,1% өсуін болжайды.
Төменгі сызық
Қарастырылғандай, орташа алынған өмірді пайдалану бірқатар болжамдардан тұрады және дәлірек емес. Алайда, бұл инвесторларға MBS кірістілігі мен мерзімі туралы неғұрлым нақты болжамдар жасауға көмектеседі, бұл алдын-ала төлемге тән тәуекелді азайтуға көмектеседі.