Тұрғын үй жылжымайтын мүлігінде ақша табу

Көптеген қозғалмайтын мүлік салымшылары банктен несие алып, жергілікті жөндеушілерді сатып алу және жаңарту үшін байып аламыз деп ойлайды. Жылжымайтын мүлікке инвестициялау қор нарығына инвестиция салғаннан гөрі жақсы болуы мүмкін,   өйткені шағын, жергілікті жылжымайтын мүлік нарықтарының болуы инвесторлардың пайдалануы мүмкін тиімсіздікті тудырады — сізге Tycoon, сіз нарығы, сондай-ақ күшті жылжымайтын мүлік пайдалар үш негізгі ингредиенттер түсіну керек.

Салауатты ұлттық нарықты іздеңіз

Тәжірибелі және зерделі жылжымайтын мүлік инвесторлары әлсіз елдегі жылжымайтын мүлік жағдайында біраз ақша табуы мүмкін болса да, бұл оларға қарсы; мұндай нарықтағы жаңа инвесторлар үшін сәттілік коэффициенті одан да жаман. реттелетін ипотекалық несиемен сатып алғандар оны сақтап қалу үшін көп ақша төлеуге мәжбүр, және бәрінің қолынан келе бермейді. Бұл жылжымайтын мүлікке сұраныстың төмендеуіне әкеліп соғады, ал бағалар сәйкесінше төмендейді.

Осылайша, сіздің жылжымайтын мүлік портфолиоңызды құра бастағанда, ең жақсы уақыт төмендейтін пайыздық ортада болады. Жалпы алғанда, сіздің несиеңіз арзан болып қана қоймай, бір сәттік несиелік дағдарысқа жол бермей, капиталды дұрыс басқара отырып, оған деген сұраныс жоғары болуы мүмкін.

Тағы бір жағымды қасиет — бұл салауатты жалпы ішкі өнім (ЖІӨ), өйткені бұл көрсеткіш жылжымайтын мүлік нарығын қолдайтын экономикалық жүйенің жалпы денсаулығына әсер етеді. ЖІӨ-нің салауатты кезеңінде, мысалы, жыл сайынғы өсім 3% -дан жоғары, жылжымайтын мүліктің әлсіз жақтарын сирек кездестіруге болады.

Ақырында, жұмыссыздық деңгейі туралы мәліметтер көбінесе нарықтың жұмсақтылығының жетекші индикаторы болып табылады. Егер адамдар өздері тұратын жерде табыстың аз болашағы болса, олар қозғалады. Өз кезегінде, бұл үй бағасының жоғарылауын (HPA) айтарлықтай төмендетеді.

Белгілі бір орынды таңдаңыз

Егер сіз төмендейтін пайыздық ставкаларды, ЖІӨ-нің лайықты өсуін және ұлттық нарықтағы жұмыссыздық деңгейлерін тегіс деп тапсаңыз, онда сіз қалаулы жергілікті нарықты іздей бастауға болады. Басқа нарықтарға қарағанда салыстырмалы түрде жоғары бағалау әлеуеті бар аймақты іздеңіз. Case-Shiller үй бағасының индексі,  Еңбек статистикасы бюросы немесе басқа ақпарат көздерінен алынған жақсы жұмыссыздық туралы мәліметтер  жылжымайтын мүлік нарықтарының болашақтағы денсаулығының тамаша көрсеткіштері болып табылады.

Жергілікті жұмыссыздық туралы мәліметтер көбінесе тұрғын үй туралы ақпаратты көрсетеді. Ақылды инвестор сау жұмыссыздық үрдістері мен HPA-ның салыстырмалы түрде күшті деректерін көрсететін қалаға инвестиция салуға тырысады. Бұл сіздің өмір сүретін қалаңыз, сондықтан сіз жергілікті нарықтағы қыңырлықтарды жақсы білетін шығарсыз, сондықтан мүлікті оңай басқара аласыз. Дегенмен, дыбысты басқарудың бақылауымен сапа менеджменті бойынша серіктестер бар басқа жерлерде табысты инвестициялауға болады.

Қалалық спраплдың иілу нүктесін табыңыз

Қажетті инвестиция үшін мінсіз қаланы тапқаннан кейін, қаланың кең таралатын ыстық нүктесін іздеңіз. Егер сіз қаланың кеңейіп бара жатқанын көріп, тәуекелге шыдай алсаңыз, онда периметр бойынша жылжымайтын мүлікке ақша салыңыз. Алайда, егер нарықтық қауіпті немесе түсініксіз болып көрінсе, қаланың кері таралуына қарсы буферге ие болу үшін ішкі сақиналарға жабысыңыз.

Периметрден аулақ болу керектігін ескертетін белгілерге жұмыссыздықтың елеулі өзгерістері және / немесе жергілікті аймақтағы экономикалық өсімнің баяулауы жатады. Сіз сондай-ақ аудандағы негізгі жұмыс берушілердің негізгі бизнес-денсаулығына назар аудара аласыз. Ол әлсіз болса, жұмыстан ықтимал салдарынан шекті ашқан жылжымайтын мүлік құндылықтарға бастау алатын, келе жатыр  кему  еңбек жабдықтау. Егер ауданның негізгі жұмыс берушілерінің іскери денсаулығы мықты болса, керісінше.

Жылжымайтын мүлік құны метрополия аумағында әр түрлі болуы мүмкін. Мысалы, егер қаладағы HPA орташа есеппен 5% болса, онда ол қала орталығында 2%, бірінші қала маңындағы сақинада 6% және екінші қала маңындағы сақинада 10% болуы мүмкін. Үшінші сақина қарапайым HPA әлеуеті бар ауылшаруашылық жерлері болуы мүмкін. Мұндағы құбылысқа назар аударыңыз: сіздің жылжымайтын мүліктің ең тұрақсыз бағасы ауылшаруашылық жерлеріне жақын сыртқы сақинада болады, өйткені бұл қаланың сыртқы тірегі. Бұл левереджді өсу нарықтарында жеңіп алу арқылы пайдалануға болады. Логикалық тұрғыдан алғанда, құлдыраған нарықта сіз өзіңіз болғыңыз келеді. Дәл осы жерде ең аз тозу орын алуы мүмкін, өйткені толық тұрғын үй нарықтары бұл сұраныс пен ұсыныстың тепе-теңдігін бұзатын ең аз орынға айналдырады .

Қаланың әр түрлі аудандарындағы инвестициялық тәуекелді түсіну қаржы құралдарының өзін қалай ұстайтынын түсінуге өте ұқсас. Қаланың қалалық аумағын инвестициялық деңгейдегі облигациялар, бірінші қала маңындағы сақинаны үлестік құралдар, ал сыртқы сақинаны туынды құралдар деп санаңыз. Қалада қаланың кеңеюі қай жерде пайда болатынын түсіну кері әсерін жоғарылатуы немесе минусқа инвестицияларды қорғауы мүмкін.

Көңіл көтеру үшін, ең ыстық аймақтарды табу үшін пиязды бір қабатқа аршып алайық. Сіз периметрге қаражат салуды шештіңіз делік, өйткені сіз ауданда экономикалық өсу мен жұмыс күшіне деген сұранысты көріп отырсыз. Сіз бағдаршамдардың орналасуын болжауға тырыса аласыз. Дәл осы жерде қала маңындағы жолақ сауда орталықтары сияқты болашақ коммерциялық объектілер салынады; тұрғын үй жылжымайтын мүлігін дамыту осы болашақ сауда орталықтарының айналасын толықтыратындықтан, жылжымайтын мүліктің орташа кірісіне қатысты жылжымайтын мүліктің мәні айтарлықтай секіруі мүмкін.

Төменгі сызық

Қаржы құралдарына қарағанда жылжымайтын мүлік саласында кірістің орташа мөлшерлемесінен жоғары болу мүмкіндігі бар, өйткені біртекті емес бірліктерге көз аз. Жергілікті нарықты білу инвестициялық артықшылықты тудырады. Ұзақ мерзімді немесе сатып алу стратегиясы сіздің капиталыңыз бен мүмкіндіктеріңіз шектеулі болса, жақсы болады, ал қысқа мерзімді немесе аудармалы стратегияңыздың шектеулі капиталы мен тәтті жерлерге деген үлкен түсінігі болса, одан да мағыналы болар еді. Уақытыңызға қарамастан, сіз алдымен қуатты ұлттық нарықты іздеңіз, содан кейін көпшілікке ұсынылған мәліметтер HPA-ның лайықты мүмкіндігін көрсетеді. Сонымен, егер сіз аумақтың өсіп жатқанына сенсеңіз, қалалық кеңейту периметрін ойнаңыз немесе егер сіз оны кішірейген деп санасаңыз, одан аулақ болыңыз. Осы маңызды сәттерді түсіну