Ипотекамен қамтамасыз етілген кіріс облигациясы
Ипотекамен қамтамасыз етілген кіріс облигациясы дегеніміз не?
Ипотекамен қамтамасыз етілген кіріс облигациясы – бұл әдетте муниципалитет шығаратын, төмен ставка бойынша ипотеканы қаржыландыру үшін қолданылатын қарыздық қамтамасыз ету. Облигацияның купондық төлемдері облигациялар қорына жұмсалған ипотека бойынша сыйақы төлемдерінен алынады.
Негізгі өнімдер
- Ипотекамен қамтамасыз етілген кіріс облигациясы – бұл төмен ставкалы ипотеканы қаржыландыру үшін қолданылатын қарыздық қамтамасыз ету.
- Оларды әдетте муниципалитеттер шығарады, олар қоғамда әлеуметтік төлемдер беру үшін ипотекамен қамтамасыз етілген кіріс облигацияларын шығарады.
- Қарыздан жиналған ипотекалық төлемдер облигацияның купондық төлемдерін ұсынады.
- Басқа муниципалдық облигациялар сияқты, ипотекамен қамтамасыз етілген кірістер облигацияларынан түсетін кірістер, әдетте, салықтардан босатылады.
Ипотекамен қамтамасыз етілген кіріс облигациясын түсіну
Ипотекамен қамтамасыз етілген кірістер бойынша облигациялар төмен пайыздық ипотека үшін қаражат алу үшін шығарылады. Қарыздан жиналған ипотекалық төлемдер облигацияның купондық төлемдерін ұсынады. Нақты түрде несие беретін ұйым ипотекалық несиелендіруді ипотека бойынша сыйақы мөлшерлемесі негізінде купон төлейтін облигациялар ұстаушыларға ұсынады. Әдетте муниципалитеттер облигациялардың осы түрлерін тұрғын үй қаржыландыру агенттіктері (HFA) арқылы шығарады.
Ипотекамен қамтамасыз етілген кіріс облигациялары ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарға ұқсас. Алайда, ипотекамен қамтамасыз етілген кірістер бойынша облигацияларды муниципалитеттер шығарады, ал ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды жеке ұйымдар немесе үкімет қаржыландыратын кәсіпорын (GSE) шығарады.
Муниципалитеттер ипотекамен қамтамасыз етілген кіріс облигацияларын тартымды деп санайды, өйткені олар қоғамдастықта әлеуметтік төлемдер жасайды. Шығарылымды төменгі пайыздық ипотекамен қамтамасыз ету арқылы муниципалитеттер стандартты ипотекамен байланысты ай сайынғы төлемдерді төлей алмайтын, аз қамтылған бірінші рет үй сатып алушыларға көмектесе алады.
Кіріс облигациялары
Кірістер бойынша облигациялар, әдетте, қарыз қаражаты кіріс әкелетін жобаға немесе инвестицияға бағытталған муниципалдық облигациялардың бір бөлігіне жатады. Инвестициядан түскен кіріс өз кезегінде облигация иелерін қайтаруға жұмсалады.
Олардың төлемдері белгілі бір кіріс ағынымен байланысты болғандықтан, кірістер облигациялары жалпы міндеттемелер бойынша облигацияларға қарағанда үлкен тәуекелге ие, муниципалитеттер салық кірістерін қоса көптеген көздер арқылы төлейді. Теория жүзінде бұл қосымша тәуекел инвесторларға жалпы міндеттеме облигацияларымен салыстырғанда кірістер облигацияларынан жақсы кірісті қамтамасыз етуі керек.
Тұрғын үй облигациясы деп аталатын ипотекамен қамтамасыз етілген кірістер бойынша облигациялар жағдайында инвесторлар алатын купондық төлемдер салықтардан босатылады. Салық төлеудің тиімді әдісі облигациялардың төмен пайыздық мөлшерлемелерді қайтарып бергеніне қарамастан, оларды қайтарып отырған ипотекалық несиелерге сәйкес тартымды болып қалуына мүмкіндік береді.
Облигациялардан түскен қаражат жылжымайтын мүлікті дамытудың басқа түрлерін қаржыландыруға, мысалы, қол жетімді жалға берілетін тұрғын үйге кетуі мүмкін. Мұндай жағдайларда, құрылыс салушы жылжымайтын мүлікке жиналған жалдау ақысы есебінен пайыздық төлемдер жасайды.
Ипотекамен қамтамасыз етілген кіріс облигациясын құрылымдау
Ипотекалық несиемен қамтамасыз етілген кіріс облигациялары көбінесе Фредди Мак немесе Джинни Мэй мен HFAs арасындағы ынтымақтастық арқылы жасалады. Ипотеканың бастапқы несие берушілері оларды Фредди Мак немесе Джинни Мэй қолдайтын құнды қағаздарға біріктіреді. Бағалы қағаздар кейін тұрғын үйді қаржыландыру агенттіктеріне сатылады. Жеке ипотека сатылмайды, тек бағалы қағаздар екенін ескеру маңызды.
Содан кейін бұл бағалы қағаздарды мемлекеттік немесе жергілікті өзін-өзі басқару органдары тұрғын үй қаржыландыру агенттіктерімен бірлесіп шығарады.
Ипотекамен қамтамасыз етілген кіріс облигациясына инвестициялау
Кірістер бойынша кез-келген облигациялар сияқты, инвесторлар да өздеріне келген тәуекел үшін тиісті өтемақы алуға қамқорлық жасауы керек. Ипотекалық несиелер бойынша дефолт ықтималдығы жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген кез-келген облигациялар үшін тәуекел болып қалады, тіпті несиелер нарықтық бағадан төмен болған жағдайда да.
Андеррайтерингтің сапасы ипотекамен қамтамасыз етілген кіріс облигациясына инвестициялау кезінде маңызды. Сол сияқты, облигацияның ұзақтығы да әртүрлі болуы мүмкін. Олардың көпшілігі қысқа мерзімді қамтиды, бұл кез келген шығарылымға байланысты дефолт тәуекелін одан әрі төмендетеді және пайыздық мөлшерлемені салыстырмалы түрде төмен деңгейде ұстайды.
Тұрғын үй облигацияларының салықтық артықшылықтары туындаған тәуекелдерді де өтей алады. Инвестор тұрғысынан салықтан босатылған сыйақы құны ұқсас инвестициямен салыстырғанда үнемделген салық сомасынан шығады. Сондықтан, салықтан босатылған сыйақы құны инвестордың шекті салық ставкасымен қатар өседі.