Тұрғын үй басқармасы облигацияларының анықтамасы

Тұрғын үй басқармасы облигациялары дегеніміз не?

Тұрғын үй басқармасы облигацияларын немесе тұрғын үй облигацияларын мемлекеттік немесе жергілікті мемлекеттік орган қол жетімді жалға берілетін тұрғын үй құрылысын немесе оңалтуды қаржыландыруға көмектесу үшін шығарады. Белгілі бір бағдарламаларға сәйкес, осындай облигациялардан түскен қаражат аз қамтылған адамдарға үй сатып алуға көмектесуге де жұмсалуы мүмкін. Инвесторлардың тұрғын үйді басқару облигациялары бойынша алған сыйақысы федералдық салықтардан босатылады, сонымен қатар мемлекеттік және жергілікті табыс салығынан босатылуы мүмкін.

Көптеген муниципалдық облигациялар сияқты, тұрғын үй басқармасы облигациялары да өте қауіпсіз инвестициялар ретінде қарастырылды. Бұл жағдайда облигацияларды федералды үкімет қолдайды, ол оларды табысы төмен адамдарға арналған тұрғын үй құрылысын ынталандыру құралы ретінде қарастырады.

Тұрғын үй басқармасы облигацияларының негіздері

Муниципалды орган жобаларды қаржыландыру үшін капитал тарту үшін қарызды облигациялар түрінде шығара алады. Муниципалдық облигациялардың екі түрі –  жалпы міндеттемелер  және  кірістер бойынша облигациялар. Жалпы міндеттеме (GO) бойынша сыйақы төлеу және негізгі қарызды өтеу мемлекет немесе жергілікті өзін-өзі басқару органдарының қаржылық кассасынан қаржыландырылады. Бұл облигациялар GO облигациясы бойынша төлем міндеттемелерін орындау үшін салықты көбейтуге құқығы бар муниципалды үкіметтің толық сенімімен және несиесімен қамтамасыз етілген. Екінші жағынан, кірістер диапазоны бойынша төлем міндеттемелері облигация шығарылған жобаның кірісінің болжамды ағынымен қамтамасыз етіледі. Табыс облигацияларының бір түрі – тұрғын үй облигациясы.

Мемлекеттік және жергілікті басқару органдары жалға берілетін қол жетімді тұрғын үйдің құрылысын немесе қалпына келтірілуін қаржыландыру үшін тұрғын үй облигацияларын шығарады. Облигация бойынша негізгі қарызды төлеуден басқа, мемлекет немесе елді мекен қарызға алған ақшаға пайыз төлеуі керек. Ретінде  жеке белсенділігі облигациялар  (PABs), тұрғын үй облигациялар білікті пайда мен коммерциялық емес әзірлеушілер көп төмен табыс қаржыландыруға және аға тұрғын үй жобаларды атынан берілуі мүмкін. Сондай-ақ, тұрғын үй облигацияларынан түскен қаражат аз қамтылған отбасыларға немесе жеке адамдарға үй сатып алу үшін арзан ипотекалық қаржыландыруды қамтамасыз ету үшін шығарылуы мүмкін. Тұрғын үй облигациялары арқылы берілетін ипотека тұрғын үйді алғаш сатып алушылар үшін ауданның орташа кірістерінен аспайтын табыспен шектеледі. Бұдан басқа, тұрғын үй облигациясы бойынша ипотека арқылы сатып алынған үйдің бағасы ауданның орташа сатып алу бағасының 90 пайызымен шектеледі.

Ерекше мәселелер

Тұрғын үй облигациялары әдетте төмен пайыздық мөлшерлемелерге ие және тұрақты немесе өзгермелі ставка бойынша міндеттеме ретінде шығарылуы мүмкін   (VRDO). Облигацияларды ұстаушыларға негізгі қарыз бен пайыздық төлемдер кепілге салынған кепілдік төлемдерінен және инвестициялық кірістерден жүзеге асырылады – қарыз алушылардың ипотека бойынша төлеген төлемдерін тұрғын үй облигациясының сенімді басқарушысы жинайды, олар ақшаны төлеуге белгіленген уақытқа дейін қысқа мерзімді салымдарға салады. облигацияларды ұстаушыларға сыйақы. Шын мәнінде, тұрғын үй облигациялары бойынша төлемдер пайыздарды уақытылы және дәйекті түрде төлеумен және қарыз алушылардың негізгі ипотека бойынша негізгі қарызды өтеуімен қамтамасыз етіледі.

Тұрғын үй облигациялары мемлекетке де, жеке инвесторларға да тиімді. Бір жағынан, үкімет арзан қаржыландырудың үлкен көлеміне қол жеткізеді. Екінші жағынан, тұрғын үй облигациялары ұсынатын салықтық артықшылықтар жоғарғы салық жақшасындағылар үшін өте тартымды. Инвесторлар үшін тұрғын үй облигациялары бойынша төленетін пайыздар федералдық, кейде штаттың табыс салығынан босатылады. Шекті салық ставкасы неғұрлым жоғары болса, тұрғын үй кірісі облигациясын салықтан босату соғұрлым құнды болады. Альтернативті минималды салық салынатын инвесторларға салық салынуы мүмкін болса да, салықтан босату жоғары федералдық жақшадағы инвесторларға кірістер облигацияларынан және басқа муниципалдық облигациялардан пайда табады дегенді білдіреді. Бұл салықтан босату облигациялардың төмен пайыздық мөлшерлемесін өтеуге көмектеседі.

Федералды  табысы төмен тұрғын үйге салынатын салық несиелері  – бұл қол жетімді баспана жобаларын қаржыландыру үшін тұрғын үй облигацияларының орнына немесе оған қосымша пайдаланылуы мүмкін капиталдың тағы бір көзі. Несиелер – бұл білікті үй сатып алушылар жыл сайын төлейтін ипотека пайызының бір бөлігі үшін қайтарылмайтын федералдық табыс салығы бойынша несиелер.

Тұрғын үй басқармасы облигацияларының мысалы

Олар үкіметтің қарызына әкеп соқтыратындықтан, тұрғын үй басқармасы облигацияларын сату кейде жергілікті сайлаушылардың мақұлдауын талап етеді. Мысалы, 2018 жылы Калифорния сайлаушылары аз қамтылған тұрғындарға, ардагерлерге және ферма жұмысшыларына арналған бағдарламаларды қаржыландыру үшін тұрғын үй басқармасы облигацияларының 4 миллиард долларын сатуға арналған бюллетеньді мақұлдады.