Ипотека бойынша амортизация стратегиялары
Көптеген адамдар үшін үй сатып алу – бұл олар жасайтын ең ірі қаржылық инвестиция. Бағасы жоғары болғандықтан, көбіне ипотека қажет. Ипотека – бұл қарыз белгілі бір уақыт аралығында бөліп төленетін амортизацияланған несие түрі. Амортизациялық кезең дегеніміз – қарыз алушының ипотеканы төлеуді таңдаған жылдардағы ұзақтығы.
Ең танымал түрі – 30 жылдық, белгіленген мөлшерлеме бойынша ипотека, ал сатып алушыларда 25 және 15 жылдық ипотеканы қосқанда басқа да мүмкіндіктер бар. Амортизациялық кезең несиені төлеуге қанша уақыт кететіндігіне ғана емес, ипотека мерзімі ішінде қанша пайыз төленетініне де әсер етеді. Амортизацияның ұзақ мерзімдері, әдетте, ай сайынғы төлемдерді және несие мерзімі ішінде жоғары пайыздық шығындарды қамтиды.
Амортизацияның қысқа мерзімдері, керісінше, көбінесе ай сайынғы төлемдерге және пайыздық шығындардың төмендеуіне алып келеді. Ипотека нарығындағы кез келген адам амортизацияның әр түрлі нұсқаларын қарастырып, басқаруға және әлеуетті үнемдеуге қатысты ең жақсы нұсқаны табуы керек. Мұнда біз қазіргі кездегі үй сатып алушылар үшін ипотека бойынша амортизацияның әртүрлі стратегияларын қарастырамыз.
Негізгі өнімдер
- Ипотека бойынша төлеу қажет кезеңді таңдау – бұл төменгі айлық төлемдер мен жалпы шығындар арасындағы айырмашылық.
- Ипотекалық несиенің өтелуі амортизация кестесімен жүреді, ол ай сайынғы төлемдерді тең ұстайды, сонымен бірге негізгі төлемдердің салыстырмалы мөлшерін және әр төлемдегі пайыздарды өзгертеді.
- Амортизациялық кесте неғұрлым ұзағырақ болса (мысалы, 30 жыл), соғұрлым ай сайынғы төлемдер қол жетімді, бірақ сонымен бірге несие мерзімі ішінде несие берушіге төленетін ең көп пайыздар.
Амортизация кестесі
Әр төлемді құрайтын негізгі қарыз бен сыйақының нақты мөлшері ипотека амортизациясының кестесінде (немесе амортизация кестесінде) көрсетілген. Ерте, ай сайынғы төлемдердің көп бөлігі сыйақыға кетеді. Ипотека бойынша сыйақы салықтан босатылады. Егер сіз жоғары салық кронштейнінде болсаңыз, салық шегерімдері төмендерге қарағанда бұл шегерім маңызды болады. Әрбір келесі төлем кезінде ипотека толық төленгенге дейін және несие беруші ипотека бойынша қанағаттанушылықты округтің кеңсесіне немесе жер учаскелерін тіркеу бөліміне бергенге дейін төлемнің негізгі бөлігі, ал аз мөлшерлеме пайызға түседі.
Амортизацияның ұзақ мерзімдері ай сайынғы төлемді азайтады
Амортизация мерзімі ұзағырақ несиелерде ай сайынғы төлемдер аз болады, өйткені сізде несиені төлеуге көп уақыт бар. Егер сіз басқарылатын төлемдерді алғыңыз келсе, бұл жақсы стратегия. Төмендегі суретте амортизация кестесінің қысқартылған мысалы келтірілген, 30 жылдық мерзімге 4,500% мөлшерлемемен 200 000 АҚШ доллары:
30 жылдық, 4,5 пайыздық мөлшерлемемен берілген қысқаша сипаттама:
- Ипотека сомасы = 200 000 доллар
- Ай сайынғы төлем = 1 013,37 доллар
- Сыйақы мөлшері = 164 813,42 доллар
- Жалпы құны = $ 364,813.20
Амортизацияның қысқа мерзімдері ақшаңызды үнемдейді
Егер сіз қысқа мерзімді амортизация мерзімін таңдасаңыз, мысалы, 15 жыл – сізде ай сайынғы төлемдер жоғары болады, бірақ сонымен бірге несие бойынша алынған сыйақыны айтарлықтай үнемдейсіз және үйіңізге тезірек иелік етесіз. Сондай-ақ, қысқа мерзімді несиелер бойынша пайыздық мөлшерлемелер ұзақ мерзімдіге қарағанда төмен. Егер сіз ай сайынғы төлемдерді орынсыз қиындықтарсыз қанағаттандыра алсаңыз, бұл жақсы стратегия.
Есіңізде болсын, амортизация мерзімі қысқа болса да, оған 180 кезекті төлемдер кіреді. Төлемнің осы деңгейін сақтай алатыныңызды немесе қарастырмайтындығыңызды ескеру маңызды.
2-суретте амортизация кестесі бірдей $ 200,000 4,5% -дық несиеге қалай көрінеді, бірақ 15 жылдық амортизациямен (тағы да қарапайымдық үшін қысқартылған нұсқа):
15 жылдық, 4,5% мөлшерлемемен берілген несие бойынша қысқаша ақпарат:
- Ипотека сомасы = 200 000 доллар
- Ай сайынғы төлем = 1,529,99 доллар
- Сыйақы мөлшері = 75 397,58 доллар
- Жалпы құны = 275 398,20 доллар
Екі мысалдан көріп отырғанымыздай, ұзағырақ, 30 жылдық амортизация 1013,37 долларды құрайды, ал 15 жылдық несие үшін 1529,99 доллар болса, айырмашылық ай сайын 516,62 долларды құрайды. Бұл бюджеті қысқарған немесе ай сайынғы шығындарын жабғысы келетін отбасылар үшін үлкен өзгеріс әкелуі мүмкін.
Екі сценарий сонымен қатар 15 жылдық амортизация 89,416 доллар сыйақы шығындарын үнемдейтіндігін көрсетеді. Егер қарыз алушы жоғары айлық төлемдерді төлей алатын болса, амортизация мерзімі қысқарған кезде айтарлықтай үнемдеуге болады.
Жедел төлем опциялары
Амортизациялық ипотеканың ұзағырақ жағдайында да жеделдетілген амортизация арқылы сыйақыға ақша үнемдеуге және несиені тез төлеуге болады. Бұл стратегия сіздің ай сайынғы ипотекалық төлемге қосымша төлемдер қосуды, әлеуетті түрде сізде он мың доллар үнемдеуді және қарызсыз (ең болмағанда ипотека тұрғысынан) жылдар бұрын болуға мүмкіндік береді.
Жоғарыда келтірілген мысалдан 200 000 долларлық, 30 жылдық ипотеканы алыңыз. Егер негізгі қарызға ай сайын қосымша 100 доллар төлем қолданылса, несие 30 жыл емес, 25 жыл ішінде толығымен өтеліп, қарыз алушы сыйақы төлеу кезінде 31 745 доллар үнемдеуді жүзеге асырады. Ай сайын мұны қосымша 150 долларға дейін жеткізіңіз, сонда несие 23 жыл ішінде 43 204,16 доллар үнемделеді. Жыл сайын төленетін бір ғана қосымша төлем пайыздың мөлшерін емес, төлем негізгі қарызға бағытталатын болса, пайыз мөлшерін азайтып, амортизацияны қысқартуы мүмкін (несие беруші төлемді осылай өңдейтініне көз жеткізіңіз).
Әрине, қосымша төлемдер жасау үшін қажеттіліктерден бас тартуға немесе пайдалы инвестициялардан ақша шығаруға болмайды. Бірақ қажет емес шығындарды азайту және ақшаны қосымша төлемдерге жұмсау жақсы қаржылық мағынаны тудыруы мүмкін. 15 жылдық ипотекадан айырмашылығы, бұл сізге бірнеше ай төлеуге икемділік береді.
Маңызды
Интернеттегі ипотекалық-амортизациялық калькуляторлар сізге қандай ипотека сәйкес келетінін анықтауға және қосымша ипотекалық төлемдер жасаудың әсерін есептеуге көмектеседі. Сонымен қатар, ипотека калькуляторлары ең жақсы пайыздық ставкаларды анықтауға пайдаланылуы мүмкін. Бастау үшін төмендегі калькуляторды қолданып көріңіз.
Басқа таңдау
әуе шарты бойынша ипотека түрлерінің төлемдері жиі төмен болады, бірақ несие мерзімі аяқталғаннан кейін сізде үлкен қалдық қалады, сонымен қатар қауіпті ставка.
Төменгі сызық
Шешім қабылдау мүмкіндігін бере аласыз, ол ипотекалық кредитор ғана қалдыруға болмайды: Тіпті оның қатаң стандарттарға ағымдағы несиелеу ахуал, сіз шын мәнінде қажет қарағанда үлкен несие үшін мақұлданған болуы мүмкін. Егер сізге амортизацияны қысқарту идеясы ұнайтын болса, сіз аз пайыз төлеп, үйіңізге тезірек иелік ете аласыз, бірақ жоғары төлемдерді төлей алмасаңыз – төмен баға диапазонында үй іздеңіз. Кішігірім ипотека арқылы сіз қысқа мерзімді амортизация кезеңімен келетін жоғары төлемдерді өзгерте аласыз.
Ипотека несиесі сіз үшін тиімді болатын көптеген факторлар әсер етуі мүмкін болғандықтан, сіздің жағдайыңызды бағалау өте маңызды. Егер сіз үлкен ипотека туралы ойласаңыз және сіз үлкен салықтық кронштейнде болсаңыз, мысалы, сіздің ипотека бойынша шегерім сіздің шағын ипотекаңызбен және төмен салық кронштейніне қарағанда оңтайлы болуы мүмкін. Немесе, егер сіз инвестицияңыздан жақсы пайда алып жатсаңыз, жоғары ипотекалық төлемдер жасау үшін портфолио құруды қысқартудың қаржылық мағынасы болмауы мүмкін. Әрқашан жақсы қаржылық мағына беретін нәрсе – сіздің қажеттіліктеріңіз бен жағдайларыңызды бағалау және сіз үшін ең жақсы амортизация стратегиясын анықтауға уақыт бөлу.