REIT жолы


Ондағы инвестициялық көліктердің көптігі қарапайым инвесторлар үшін бәрін түсінуге тырысады. Қоры, инвестициялаудың тірегі болып табылады облигациялар әрқашан сіздің ақша тұраққа қауіпсіз орын болды, опциондар өсті левередж үшін алыпсатарлар, және өзара қорлар инвесторлар үшін ең оңай көліктердің бір болып саналады. Бұл санаттарға жатпайтын және жиі ескерілмейтін инвестициялардың бір түрі – бұл жылжымайтын мүлікке инвестицияларға деген сенім немесе REIT.


Негізгі өнімдер

  • Жылжымайтын мүлікке инвестициялық сенім (REIT) – бұл кірістер әкелетін жылжымайтын мүлікке иелік ететін, басқаратын немесе қаржыландыратын компания.
  • Меншікті капиталға арналған РЕИТ жылжымайтын мүлік объектілеріне иелік етеді және басқарады.
  • Ипотекалық несиелік қарыздар ипотека мен кепілге берілген бағалы қағаздарды ұстайды немесе саудалайды.
  • РЕИТ инвесторлар үшін тұрақты кіріс ағыны жасайды, бірақ капиталды жоғарылату үшін аз мүмкіндік береді.
  • РЕИТ-тердің көпшілігі акциялар сияқты көпшілікке сатылады, сондықтан оларды жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялардан айырмашылығы жоғары өтімді етеді.

REIT дегеніміз не?

Бастапқы орналастыру (IPO) арқылы ақша қорын жинақтайтын REIT сенім компаниясы, содан кейін ол жылжымайтын мүлік активтерін сатып алу, дамыту, басқару және сату үшін қолданылады. IPO проспектілерге, есептілікке қойылатын талаптар мен ережелерге қатысты көптеген ережелермен кез-келген басқа қауіпсіздік ұсыныстарымен бірдей; дегенмен, бір компаниядағы акцияны сатып алудың орнына, бір REIT бөлімшесінің иесі басқарылатын жылжымайтын мүлік пулының бір бөлігін сатып алады. Бұл жылжымайтын мүліктің пулы кейін мүлікті жалға беру, жалға беру және сату арқылы табыс әкеледі және оны тұрақты түрде ЖСШ иесіне тікелей бөледі.

АЖЖ түрлері

REITs, көптеген инвестициялар сияқты, әртүрлі дәмде болады. Бұл қорларда олардың жасайтын бизнес түрін көрсететін жіктелімдері бар және олардың акцияларын сатып алу-сату түріне байланысты әрі қарай жіктеуге болады.

Меншікті капиталға салынатын РЕИТ  – бұл кәсіпорынның кең тараған түрі. Бұл ұйымдар табыс әкелетін жылжымайтын мүлікті сатып алады, иеленеді және басқарады. Кірістер бірінші кезекте портфолио қасиеттерін қайта сатудан емес, жалға алу арқылы келеді.

MREIT деп аталатын ипотекалық РЕИТ, жылжымайтын мүлік иелері мен операторларға несие береді. Несиелеу тікелей ипотека мен несие арқылы немесе жанама түрде ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды  (МБҚ) сатып алу арқылы жүзеге асырылуы мүмкін . МБС – бұл мемлекет қаржыландыратын кәсіпорындар (МҚК) шығарған ипотекалық несиелер пулдары. Олардың табысы, ең алдымен,  таза пайыздық маржадан – ипотекалық несие бойынша алынған пайыздар мен осы қарыздарды қаржыландыру шығындарының арасындағы спрэдтен келеді. Осы РЕИТ-тің ипотекалық несиеге бағдарланғандығына байланысты олар пайыздық ставкалардың өсуіне сезімтал.

Гибридті РЭТ  кәсіпорындары портфелінде жалға берілетін жылжымайтын мүлікті де, ипотекалық несиені де ұстайды. Кәсіпорынның белгіленген инвестициялық бағытына байланысты олар портфельді мүліктік немесе ипотекалық активтердің көп мөлшеріне қарай өлшей алады.

Артықшылықтары

REIT үлесін сатып алғанда, сіз ұзақ мерзімді күтетін және жалға алу және жылжымайтын мүліктің қымбаттауы арқылы табыс табуға болатын физикалық актив сатып аласыз. Бұл инвесторлар компанияның рентабельділігіне меншік құқығы арқылы қатысу құқығын сатып алатын қарапайым акциялармен салыстырады. РЕИТ сатып алғанда, меншік құнын жоғарылату және төмендету арқылы меншіктің нақты үлесін алу ғана емес, сонымен бірге жылжымайтын мүлік кірісіне қатысуға да болады. Бұл инвесторлар үшін қауіпсіздік торын жасайды, өйткені олар әрдайым кірістің артықшылықтарын пайдалану кезінде сенім негізінде жатқан мүлікке құқықтары болады.

Бұл өнімнің орташа инвесторға беретін тағы бір артықшылығы – бұл жылжымайтын мүлікке қалыпты ірі капитал мен жұмыс күшіне қажеттіліксіз инвестициялау мүмкіндігі. Сонымен қатар, осы трасттың қаражаттары біріктірілгендіктен, әртараптандырудың көп мөлшері пайда болады, өйткені сенімгерлік компаниялар көптеген объектілерді сатып ала алады және бір активтің проблемаларының теріс әсерін азайтады. REIT-ті имитациялауға тырысатын жеке инвесторлар көптеген инвестициялық жылжымайтын мүлік объектілерін сатып алуы және сақтауы керек болады, және бұл әдетте оңай жойылмайтын инвестицияларға уақыт пен ақшаның едәуір бөлігін алып келеді. РЕИТ- ті сатып алғанда, күрделі салым бірлік бағасымен шектеледі, жұмсалған жұмыс күші дұрыс инвестициялау үшін қажет болатын зерттеулер көлемімен шектеледі, ал акциялар тұрақты қор биржаларында өтімді болып табылады.

РЕИТ ұсынатын ақырғы және, мүмкін, ең маңызды артықшылығы – бұл жыл сайынғы салық салынатын табысының шамамен 90%акционерлерге табыс әкелетін жылжымайтын мүлікпенбөлу туралы талабы.  Бұл сома корпоративті деңгейде алынып тасталынады және әдетте жеке деңгейде салық салынады. Сонымен, дивидендтерден айырмашылығы, инвесторларға төленген бөлімдер үшін салық салудың бір ғана деңгейі бар. Бұл үлестірудің жоғары қарқыны РЕИТ иесінің корпорация мен оның кеңесі акционерге артық ақшаны бөлу немесе бөлмеу туралы шешім қабылдайтын қарапайым акционерлік меншіктен айырмашылығы, сенім шеңберіндегі менеджмент пен мүліктің табыстылығына үлкен қатысатындығын білдіреді. 

Дұрыс REIT таңдау

Кез-келген инвестиция сияқты, сіз қай REIT сатып алу керектігін шешпес бұрын үй тапсырмасын орындауыңыз керек. Шешім қабылдағанға дейін кейбір айқын белгілерді қарауыңыз керек:

1. Менеджмент Менеджерлер мен олардың командасының жетістіктерін түсіну және білу үшін сенімге немесе басқарылатын активтерге сатып алу әрқашан маңызды. Рентабельділік пен активті бағалау менеджердің дұрыс инвестицияларды таңдай алу және ең жақсы стратегияларды таңдау қабілетімен тығыз байланысты. Қай REIT-ке инвестиция салатындығын таңдағанда, менеджмент тобы мен олардың тәжірибесін білгеніңізге көз жеткізіңіз. Олардың қалай өтелетінін тексеріңіз. Егер бұл өнімділікке негізделген болса, онда олар сіздің мүдделеріңізді де ойластыруы мүмкін.

2. Әртараптандыруға арналған РЭИТ – бұл меншікке бағытталған сенім. Жылжымайтын мүлік нарықтары орналасқан жері мен жылжымайтын мүлік түріне байланысты өзгеріп отыратындықтан, сіз сатып алуға шешім қабылдаған РЕТИ әртараптандырылуы өте маңызды. Егер REIT коммерциялық жылжымайтын мүлікке көп мөлшерде инвестицияланған болса және бос орындардың төмендеуі байқалса, онда сіз үлкен проблемаларға тап боласыз. Диверсификация сонымен қатар сенімділік болашақтағы өсу бастамаларын қаржыландыру және ұлғайған кірістер үшін өзін дұрыс пайдалану үшін капиталға жеткілікті қол жетімділікті білдіреді.

3. Пайда. Сіз нақты РЕИТ-ке сатып алудан бұрын ескеруіңіз керек соңғы нәрсе – бұл операциялардан түскен қаражат және тарату үшін қолма-қол ақша. Бұл сандар маңызды болып табылады, өйткені олар РЕИТ-тің жалпы жұмысын өлшейді, бұл өз кезегінде инвесторларға аударылатын ақшаны білдіреді. РЕИТ құрған кірістердің тұрақты нөмірлерін пайдаланбауға тырысыңыз, өйткені олар кез-келген мүліктік амортизацияны қосады және сандарды өзгертеді. Бұл сандар тек қалған екі белгіні мұқият қарап шыққан жағдайда ғана пайдалы болады, өйткені REIT жылжымайтын мүлік нарығының конъюктурасына немесе инвестицияларды жинаудағы басшылықтың сәттілігіне байланысты аномальды кірістерге ұшырауы мүмкін.

Төменгі сызық

Ақшаңызды инвестициялаудың әр түрлі тәсілдерімен сіз қабылдаған кез-келген шешім туралы ақпараттандыру маңызды. Бұл акцияларға, облигацияларға, пай қорларына, РЕИТ-ке немесе кез келген басқа салымдарға қатысты. Дегенмен, REIT-тің портфолиосыңызға сәйкес келуі мүмкін бірнеше қызықты ерекшеліктері бар.