Пайдалы жалдау мүлкінің 10 ерекшелігі
Инвестициялық портфельді арттыру үшін жалға берілетін тұрғын үйді сатып алғыңыз келе ме? Егер сіз дұрыс таңдау жасасаңыз, инвестициялық жылжымайтын мүлік қызықты және өте пайдалы болуы мүмкін. Бірақ шетке кірістер мен сыйақылар, жылжымайтын мүлікке инвестициялар бірінші рет үшін күрделі болуы мүмкін, инвестор.
Жылжымайтын мүлік – бұл күрделі бизнес және бұл алаң сіздің кірістеріңізді жойып жіберетін миналармен толтырылған. Сондықтан сіз сүңгуге кіріспес бұрын егжей-тегжейлі зерттеулер жүргізу өте маңызды, сондықтан сіз жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың барлық оң және теріс жақтарынан көрінесіз. Кіріс жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде ескеру керек ең маңызды нәрселер.
Негізгі өнімдер
- Маңайды мұқият тексеріп алыңыз – оның өмір сүру мүмкіндігі мен қолайлылығы басты болып табылады.
- Бос жұмыс орындарының деңгейі жоғары аудан жақсы белгі емес.
- Жергілікті нарықтық құнын білу үшін аймақтың сатылатын бағаларын біліңіз.
- Көршілес аудандағы жалдау ақысының орташа мөлшерін зерттеп, жалға берілетін мүлікті сатып алу сіздің қаржылық мүмкіндігіңізді анықтау үшін сол жерден жұмыс жасаңыз.
Іздеуді бастау
Бір сіздің Іздеуді бастау меншік суретіне кәсіби таққанға дейін өз туралы. Агент сізге өзіңізге қолайлы инвестиция таппас бұрын сатып алуға мәжбүр ете алады. Инвестицияны табу үшін аяқ киім былғары қажет.
Зерттеуді жүргізу сізге жеке меншікке қажет бірнеше негізгі сипаттамаларды, мысалы, түрін, орналасуын, өлшемін және ыңғайлылығын қысқартуға көмектеседі. Сіз мұны жасағаннан кейін, сізге жылжымайтын мүлік агенттігі сатып алуды аяқтауға көмектесетінін қалауыңыз мүмкін.
Сіздің орналасу опцияларыңыз жылжымайтын мүлікті белсенді басқарғыңыз келетіндігіңізге немесе сіз үшін мұны істеу үшін басқа біреуді жалдайтындығыңызға байланысты шектеледі. Егер сіз оны өзіңіз белсенді басқарғыңыз келсе, сіз тұратын жерден тым алыс жылжымайтын мүлікті қаламайсыз. Егер сіз жылжымайтын мүлікті басқаратын компанияға қарайтын болсаңыз, жақындық мәселесі аз.
Қарастырылатын 10 ерекшелік
Дұрыс жалға берілетін жылжымайтын мүлікті іздеу кезінде ескеру керек ең жақсы 10 нәрсені қарастырайық.
1. Көршілік
Сіз сатып алатын көршілес сіз жалға алушылардың түрлерін және сіздің бос жұмыс орныңызды анықтайды. Егер сіз университеттің жанынан сатып алсаңыз, сіздің әлеуетті жалға алушылар пулыңызда студенттер басым болуы мүмкін және сіз әр жаз сайын бос жұмыс орындарына орналасу үшін күресуіңіз мүмкін. Есіңізде болсын, кейбір қалалар өте үлкен рұқсат төлемдерін тағайындау және бюрократиялық процедуралар арқылы жалдау конверсиясын болдырмауға тырысады.
2. Мүлік салығы
Жылжымайтын мүлікке салынатын салық сіздің мақсатты аймағыңызда әр түрлі болуы мүмкін, және сіз қанша жоғалтатындығыңызды білгіңіз келеді. Жоғары мүлік салығы әрдайым жаман емес – мысалы, ұзақ мерзімді жалға алушыларды тартатын керемет ауданда, бірақ жоғары салықтары бар тартымсыз орындар бар.
Муниципалитеттің бағалау бөлімінде барлық салық ақпараты құжаттарда болады немесе сіз қоғам иелерімен сөйлесе аласыз. Жақын арада мүлік салығының өсуі ықтимал екенін біліп алыңыз. Қаржылық қиындықтарға тап болған қала жалға берушінің жалдау ақысын төлей алатын салықтан әлдеқайда жоғары салықты өсіруі мүмкін.
3. Мектептер
Егер сіз отбасылық үйлермен айналысатын болсаңыз, жергілікті мектептердің сапасын ескеріңіз. Сізді көбінесе ай сайынғы ақша ағыны мазалайтын болса да, жалға берілетін мүліктің жалпы құны оны сатқан кезде пайда болады. Егер жақын жерде жақсы мектептер болмаса, бұл сіздің инвестицияңыздың құнына әсер етуі мүмкін.
4. Қылмыс
Ешкім де қылмыстық әрекеттің ыстық нүктесімен көрші болғысы келмейді. Жергілікті полицияда немесе қоғамдық кітапханада аудандар бойынша қылмыстың нақты статистикасы болуы керек. Вандализмнің, ауыр және ұсақ қылмыстардың мөлшерлемелерін тексеріп, қылмыстық әрекеттер өсіп немесе азайып бара жатқанын ескеруді ұмытпаңыз. Сіз сондай-ақ сіздің полицияңыздың болу жиілігі туралы сұрағыңыз келуі мүмкін.
5. Жұмыс нарығы
Жұмыспен қамту мүмкіндіктері артып отырған орындар жалға алушыларды көбірек тартады. Белгілі бір аймақтың жұмыс орындарының мөлшерлемесін білу үшін АҚШ-тың Еңбек статистикасы бюросынан (BLS) тексеріңіз немесе жергілікті кітапханаға барыңыз. Егер сіз осы ауданға көшетін ірі компания туралы хабарландыруды көрсеңіз, онда баспана іздеп жүрген жұмысшылар сол жерге ағылатынына сенімді бола аласыз. Бұл араласатын бизнес түріне байланысты тұрғын үй бағасының өсуіне немесе төмендеуіне әкелуі мүмкін. Сіз өзіңіздің аулаңызда сол компанияны қаласаңыз, сіздің жалға алушыларыңыз да келеді деп ойлауға болады.
6. Қолайлылық
Көршілерді аралап, саябақтарды, мейрамханаларды, спорт залдарды, кинотеатрларды, қоғамдық көлік байланысын және жалға алушыларды қызықтыратын барлық басқа артықшылықтарды тексеріңіз. Мэрияда жарнамалық әдебиеттер болуы мүмкін, олар сізге коммуналдық қызметтер мен жеке меншіктің қай жерде жақсы үйлесімділігі туралы түсінік бере алады.
7. Болашақтың дамуы
Муниципалды жоспарлау бөлімінде осы аймаққа аудандастырылған әзірлемелер немесе жоспарлар туралы ақпарат болады. Егер көптеген құрылыс жүріп жатса, бұл жақсы өсу аймағы. Қоршаған орта объектілерінің бағасына зиянын тигізуі мүмкін жаңа әзірлемелерден сақ болыңыз. Қосымша жаңа тұрғын үй сіздің мүлкіңізбен бәсекеге түсуі мүмкін.
8. Листингтер мен бос жұмыс орындарының саны
Егер ауданда листинг саны өте көп болса, бұл маусымдық циклды немесе құлдырап бара жатқан ауданды көрсетуі мүмкін – оның қайсысы екенін білуіңіз керек. Кез келген жағдайда, жоғары бос орын қарқынын жеделдете содержателей жалға тарту рента төмендетуге. Бос жұмыс орындарының төмендігі жалға берушілерге жалдау ақысын көтеруге мүмкіндік береді.
9. Орташа жалдау ақысы
Жалға беруден түсетін табыс сіздің наныңыз болады, сондықтан сіз ауданның орташа жалдау ақысын білуіңіз керек. Сіз қарастырған кез-келген мүліктің ипотека төлемін, салықты және басқа шығындарды жабу үшін жеткілікті жалдау ақысын төлейтіндігіне көз жеткізіңіз. Аймақты алдағы бес жылда қайда бағыттауға болатындығын анықтау үшін жеткілікті түрде зерттеңіз. Егер сіз қазір ауданды сатып ала алсаңыз, бірақ салықтар көбейеді деп күтілсе, қол жетімді жылжымайтын мүлік кейінірек банкроттықты білдіруі мүмкін.
10. Табиғи апаттар
Сақтандыру – бұл сіздің кірістеріңізден алып тастауға тура келетін тағы бір шығындар, сондықтан оның сізге қанша тұратындығын білуіңіз керек. Егер аймақ жер сілкінісі немесе су басу қаупі бар болса, сақтандыру төлемдері сіздің жалға алу төлемдеріңізді жоғалтуы мүмкін.
Ақпарат алу
Ресми көздері үлкен болып табылады, бірақ сіз нақты совок алуға көршілес айту керек болады. Үй иелерімен бірге жалдаушылармен де сөйлесіңіз. Жалға алушылар көршілес аудандардың жағымсыз жақтары туралы әлдеқайда шыншыл болады, өйткені оларда ешқандай инвестиция жоқ. Болашақ көршілеріңіздің іс-әрекетін көру үшін аптаның әр күнінде әр уақытта әр уақытта осы аймаққа барыңыз.
Меншікті таңдау
Жаңадан бастаушылар үшін ең жақсы инвестициялық жылжымайтын мүлік – бұл бір отбасылық тұрғын үй немесе кондоминиум. Кондолар техникалық қызмет көрсетудің төмен деңгейі болып табылады, өйткені кондоменттер ассоциациясы сыртқы жөндеу жұмыстарымен айналысады, сондықтан сіз интерьерге алаңдайсыз. Кондомалар жалдамалы пәтерлерді жинауға бейім және жалғыз отбасыларға қарағанда баяу бағаланады.
Бір отбасылық үйлер ұзақ мерзімді жалдаушыларды тартуға бейім. Кейде отбасыларды немесе ерлі-зайыптыларды жалғызбасты адамдарға қарағанда жақсы жалға алушылар деп санайды, өйткені отбасылар қаржылық тұрақтылыққа ие болып, жалдау төлемдерін үнемі төлеп тұруы мүмкін деген түсінік бар.
Маңызды
Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру.
Көршілестік қысқарған кезде, бағалау потенциалы бар және ақша ағыны жақсы болжанған жылжымайтын мүлікті іздеңіз. Сіздің мүмкіндігіңізден қымбат емес және сіздің қолыңыздан келетін қасиеттерді тексеріңіз. Жылжымайтын мүлік көбінесе листинг бағасынан төмен сатылады.
Маңызды
Нарық құны жақын маңда қандай болатынын білу үшін басқа объектілердің листинг бағаларын бақылаңыз және қала жазбаларын сатудың соңғы бағаларына тексеріңіз.
Потенциалды бағалау үшін жалдау ақысын төлей алатын жалға алушылардың қызығушылығын тудыратын жылжымайтын мүлікті іздеңіз – бірнеше косметикалық өзгерістер мен кішігірім жөндеулермен. Егер сіз оны бірнеше жылдан кейін сатқыңыз келсе, бұл сонымен қатар жылжымайтын мүліктің құнын көтереді.
Әрине, табысты кәсіпті қамтамасыз ету үшін ақылға қонымды мүлік сатып алу маңызды. Жылжымайтын мүлікке ұсыныс – сіз алатын жалдау ақысының жылдық мөлшерінен 12 еседен көп емес төлеу.
Жалдау ақысын анықтау
Потенциалды рента қалай анықталады? Сізге болжамды болжам жасау қажет болады. Шамадан тыс оптимистік болжамдармен айналыспаңыз. Жалға алу төлемін тым жоғары етіп қойып, бірнеше ай бойы бос бөліммен аяқтау жалпы пайдадан тез арылтады. Көршінің орташа жалдау ақысынан бастаңыз және сол жерден жұмыс жасаңыз. Сіздің орныңыз сәл артық па, әлде аз ба, әлде неге қажет екенін қарастырыңыз.
Жалдау нөмірі сізге инвестор ретінде жұмыс істейтінін анықтау үшін, жылжымайтын мүлік сізге қандай шығын әкелетінін есептеңіз. Күтілетін ай сайынғы ипотекалық төлемді, мүлік салығын 12 айға, сақтандыру шығындарын 12-ге бөлуді және қызмет көрсету мен жөндеуге жомарт жәрдемақыны алып тастаңыз.
Мүлікті ұстауға кететін шығындарды төмендетпеңіз. Бұл шығыстар жылжымайтын мүліктің жасына байланысты және сіз өзіңіз қанша күтіп ұстауды жоспарлап отырсыз. Мүмкін жаңа ғимарат ескіге қарағанда аз жұмысты қажет етеді. Зейнеткерлер қауымдастығындағы пәтерге, студенттер қалашығындағы колледждің тұрғын үйімен бірдей мөлшерде зиян келмеуі мүмкін.
Жөндеу жұмыстарын өзіңіз жасау шығындарды едәуір азайтады, бірақ сонымен қатар төтенше жағдайлар кезінде 24-7 қоңырау шалуды білдіреді.Тағы бір нұсқа – сынған дәретханадан бастап ай сайын жалдау ақысын жинауға дейінгі мүлікті басқаратын фирманы жалдау.Осы қызмет үшінжалдау ақысының жалпы кірісінің шамамен 10% төлейді деп күтіңіз.
Егер бұл сандардың бәрі тіпті жақсырақ шықса, аздап ақша қалса, енді сіз жылжымайтын мүлік агентінен ұсыныс жібере аласыз.
Сатып алу
Банктер бастапқы резиденцияларға қарағанда инвестициялық жылжымайтын мүлікке несие беру талаптарын күшейтеді. Олардың ойынша, уақыт қиын болып жатса, адамдар кәсіпкерлікке жатпайтын мүлікке қарағанда үйлеріне қауіп төндірмейді. Жабу шығындарын қосқанда алғашқы жарна үшін кем дегенде 20% -дан 30% -ға дейін төлеуге дайын болыңыз. Жылжымайтын мүлікті кәсіби тексеруден өткізіп, жылжымайтын мүлік заңгері қол қою алдында бәрін қарап шығыңыз.
Сақтандырудың жеткілікті мөлшерін төлеуді ұмытпаңыз. Жалға алушының сақтандыруы жалға алушының заттарын жабады, бірақ ғимараттың өзі пәтер иесінің мойнында, сондықтан сақтандыру иесі тұратын үйге қарағанда қымбатырақ болуы мүмкін. Мүліктің ипотекалық сыйақысы, сақтандыру және амортизациясы белгілі бір мөлшерге дейін салықтан босатылады.
Төменгі сызық
Әрбір мемлекеттік жақсы қалалар бар, әрбір қала жақсы кварталдар бар, және кез келген төңірегі жақсы қасиеттері бар. Үшеуін қатарға тұрғызу үшін үлкен аяқ пен ізденіс қажет. Сіздің идеалды жалдау мүлкіңізді тапқаннан кейін, күткендеріңізді шынайы сақтаңыз және сіздің қаражатыңыздың дені сау екеніне көз жеткізіңіз, сонда сіз жылжымайтын мүліктің пайда болуын күте аласыз.