Салық төлемдерін кейінге қалдыру үшін жылжымайтын мүлікті қалай пайдалануға болады
Жылжымайтын мүлікке инвестиция салу байлық құрудың және салықты азайтудың ең жақсы тәсілдерінің бірі болып қала береді. Пайдаға амортизация есебінен табыс әкелетін жылжымайтын мүліктің құнын қалпына келтіру, жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялардан пайданы кейінге қалдыру үшін 1031 биржаны пайдалану және қосымша салымдар салу үшін немесе басқа мақсаттар үшін жылжымайтын мүлік капиталы бойынша қарыз алу мүмкіндігі кіреді.
Сонымен қатар, үй иелері жеке тұрғын үйді сатудан түскен пайданы капитал өсіміне салынатын салықтан, сондай-ақ ипотека бойынша сыйақыдан ұсталатын жеке резиденциядан босата алады. Осы стратегиялардың біреуі немесе жиынтығы
Негізгі өнімдер
- Жылжымайтын мүлікке инвестиция салу – байлық жинау және салықты түрлі тәсілдермен азайту тәсілі.
- Амортизация кірістер әкелетін жалға берілетін мүлікке байланысты шығындарды өтеуге мүмкіндік береді.
- Инвесторлар салық салу мерзімін инвестициялық жылжымайтын мүлікті сату арқылы және капиталды 1031 ұқсас биржамен белгілі басқа мүлікті сатып алу үшін пайдалана алады.
- Жылжымайтын мүлік иелері басқа инвестицияларды салу үшін өзінің ағымдағы мүлкіндегі үй капиталы бойынша қарыз ала алады.
- Жылжымайтын мүлікті сату құнына байланысты үй иелері өз үйін сатудан түскен пайдаға салынатын салықтан алынып тасталуы мүмкін.
- Жеке адамдар ипотека бойынша төленген сыйақыны шегере алады.
1. Амортизациялық аударымдарды пайдалану
Жалға берілетін жылжымайтын мүліктің құнын амортизация деп аталатынжылдық салықтық шегерімдер арқылы қалпына келтіруге болады. Ішкі табыстар кодексінің нашарлауы, тозу үшін ақылға қонымды жәрдемақы, ескіру және үшін ақылға қонымды жәрдемақы ретінде амортизациялық төлемдер анықтайды.
Жылжымайтын мүлікке инвесторлар көбінесе модернизацияланған жеделдетілген шығындарды қалпына келтіру жүйесі (MACRS) деп аталатын амортизация әдісін қолданады, онда тұрғын үйді жалға беру мен құрылымдық жақсарту 27,5 жыл ішінде тозады, ал тұрмыстық техника мен басқа қондырғылар 15 жыл ішінде тозады.
Амортизациялық шығыстар көбінесе инвестициялық жылжымайтын мүлік бойынша таза шығынға әкеледі,тіпті егер бұл мүлік нақты ақша ағындарын тудырса да.Бұл шығын, сондай-ақ коммуналдық қызметтер мен сақтандыру сияқты шығыстар Е кестесінде, 1040-шы нысандағы федералдық табыс салығы бойынша көрсетіледіжәне қарапайым кірістерден алынады.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек
2. 1031 биржаның артықшылығын пайдалану
Ішкі кірістер туралы кодекстің 1031-бөлімімен аталған 1031 биржасы инвесторларға бір инвестициялық жылжымайтын мүлікті сату және меншікті капиталды басқа мүлік немесе тең немесе үлкен құндылықтарды сатып алу үшін пайдалану арқылы салықты кейінге қалдыруға мүмкіндік береді. Бұл алмасу белгіленген уақыт аралығында болуы керек.
1031 айырбастау кең ауқымда мүліктің әр түрін қамтуы мүмкін болғанымен,мәмілелердің басым көпшілігіжылжымайтын мүлікке қатысты.Ал 2017 жылдың 31 желтоқсанынан бастап 1031 бөлімі «ұқсас айырбастау режимі, негізінен сату үшін ұсталатын жылжымайтын мүліктен басқа, саудада немесе бизнесте пайдалану үшін немесе инвестициялау үшін ұсталатын жылжымайтын мүліктің айырбастарына ғана қатысты болады».
Меншік ережелері
1031 алмасуды сәтті аяқтау үшін қасиеттер келесі өлшемдерге сәйкес келуі керек:
- Ауыстыру қасиеттерінің жиынтық мәні бас тартылған қасиеттерге тең немесе одан үлкен болуы керек.
- Мәміле енгізілген қасиеттері болуы керек сияқты-заттай, яғни жылжымайтын мүлік сияқты, активтердің басқа түрі үшін айырбастауға болмайды жылжымайтын мүлік инвестициялық сенім (REIT).
- Екі мүлік те «бизнестегі немесе саудадағы өндірістік мақсаттар» (инвестиция) үшін сақталуы керек.4
Ақшалар немесе операциялар кезінде алынған мүліктік мүлікке жатпайтын кез-келген ақша жүктеме болып саналадыжәне салық салуға жатады.Қолма-қол ақшаға тек қолма-қол ақша ғана емес, сонымен қатар арматура сияқты заттай мүлік кіреді.Ипотекалық несие – бұл транзакция арқылы қол жеткізілетін кез келген қарызды азайтуды білдіреді.Осылайша, ауыстырылатын мүлікпен қабылданған қарыз сомасы бас тартылғанмүлік сатылған кезде төленген қарыздың құнына тең немесе одан көп болуы керек.6
Инвестор туралы ережелер
Инвестор білікті делдалды қолдануы керек.Білікті делдал – бұл 1031 айырбастау процесін жеңілдететін агент, негізіненбас тартылған мүліктенБиржалық аккомодаторлар федерациясы білікті делдалдың 1031 айырбас процесінде атқаратын рөлін егжей-тегжейлі баяндайды.
Инвесторға екі мерзім қолданылады:
- Басталған мүлікті сатқаннан кейін қырық бес күн өткен соң, олар білікті ауыстырылатын мүліктің жазбаша тізімін биржаның білікті тарапына, әдетте делдалға жеткізуі керек. Анықтауға болатын қасиеттер санын шектейтін бірнеше ережелер бар.
- Сонымен қатар, олар талап етілетін ауыстырылатын активтердің жиынтық құнын бас тартылған активті сатқаннан кейін 180 күн ішінде немесесол жылыоның салық декларациясының мерзімі аяқталғаннан кейін 180 күн ішінде, қайсысы бірінші болып келсе, сатып алуы керек.
1031 Exchange, қадам бойынша
Әдеттегі мәміледе инвестор инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатуға және кез-келген кірістен түскен қаражатты басқа мүлікке салуға шешім қабылдайды.
- Мұны салықты тиімді жолмен жүзеге асыру үшін инвестор білікті делдалмен 1031 айырбас шартын жасасады және бастапқы мүлкін сатуға қояды. Сонымен бірге инвестор ауыстыру үшін жылжымайтын мүлікті іздей бастайды.
- Инвестор бастапқы мүлікті (бас тартылған мүлікті) сатқан күні барлық шығындарды төлегеннен кейінгі таза қаражат білікті делдал құрған арнайы шотқа жіберіледі.
- Содан кейін инвестор сәйкестендіру кезеңіне кіреді және білікті ауыстыру қасиеттерінің тізімін жасау үшін тура 45 күн және айырбастау кезеңінде ауыстыру үшін жабу үшін 180 күн бар.
- Басталған жылжымайтын мүлікті сатудан түскен барлық қаражатты пайдалана отырып, инвестор жаңа инвестициялық жылжымайтын мүлікті немесе жылжымайтын мүлікті жабады.
- Білікті делдал сол қаражатты құқық иеленуші компанияға жібереді, арнайы шот жабылады және транзакция аяқталады.
3. Үй капиталы туралы қарыз
Жеке үйінде немесе инвестициялық жылжымайтын мүлігінде айтарлықтай меншікті капиталды салған инвесторлар жай инвестицияларды салу, үйді жақсарту немесе басқа мақсаттар үшін өз мүлкін қайта қаржыландыруды және меншікті капиталды тартуды таңдауы мүмкін. Регламенттер әр штатта әр түрлі болады.
Әдеттегі сценарийде несие беруші сіздің жеке капиталыңыздың 80% -дан 85% -на дейін несие береді.Мысалы, 100000 АҚШ доллары мөлшеріндегі несиесі бар 240 000 долларлық мүліктен ең көп қарыз алушы $ 92,000 құрайды ($ 240,000 x 80% = 100,000 $).
Маңызды
Сіздің жеке капиталыңызбен қарыз алу мүмкіндігі сіздің несиелік ұпайыңызға, қарыздың меншікті капиталға қатынасы мен қарыз бен кірістің арақатынасына байланысты болады.
Бұл стратегия біршама қауіпті болғанымен, қосымша қарызды төлей алатындар үшін 1031 биржасына кіріп немесе мүлікті сатпай-ақ, байлық жинауға көмектеседі.
4. Үйді сатуға салықты кейінге қалдыру
Салық төлеушінің алғашқы жеке тұрғылықты жерін сатудан түскен пайда, егер бірлесіп арыз жазатын ерлі-зайыптыларға 500000 долларға және жалғызбасты жеке тұлғаларға 250000 долларға дейін салық салудан алып тасталады.Сонымен қатар, егер салық төлеушінің негізгі тұрғылықты жерін сатудан түскен пайда осы алып тастаулардан көп болса, салық төлеуші бұл бөлікті 1031 айырбас арқылы инвестициялай алады.
Үй құндылықтарын бағалайтын жерлерде тұратын инвесторлар сауда-саттық стратегиясын жеке байлығын жинау үшін және салықтарды бір уақытта азайту үшін қолдана алады.
5. Ипотека бойынша сыйақыны шегеру
Иелеріне болады шегеру олардың салық декларацияларын бойынша пайыздық төлемдер жататын олардың ипотека бөлігін. Бұл төлемдер ипотеканың алғашқы жылдарында жоғары және ипотека төленген кезде біртіндеп азаяды.
IRS-ке сәйкес, «сіз қарыздың алғашқы 750 000 долларынан (егер жеке некеге тұрсаңыз, 375 000 доллар) үй ипотекасы бойынша сыйақыны шегере аласыз. Алайда, егер сіз ипотека бойынша сыйақыны берешектен алып тастасаңыз, жоғары шектеулер қолданылады (1 миллион доллар (егер бөлек неке қию үшін 500 000 доллар)). 2017 жылғы 16 желтоқсанға дейін туындаған ».
Төменгі сызық
Салық міндеттемесін азайту кезінде сатуды көздейтін жылжымайтын мүлік иесі үшін көптеген нұсқалар бар.
- 1031 айырбастау сатудан алынған кірісті ұқсас мүлікке қайта инвестициялауға мүмкіндік береді.
- Үйге арналған несие мүліктің құнын тікелей анықтайды және оны әртүрлі мақсаттарда пайдалануға болады.
- Негізгі резиденцияны сату арнайы салық режимін алуға құқылы.
- Ипотекалық несие бойынша сыйақы салық кезінде ұсталуы мүмкін.
Сіздің жеке жағдайыңыз осы нұсқалардың қайсысы сізге сәйкес келетіндігін анықтайды, бірақ олардың кез-келгені сізге жылжымайтын мүлікке инвестиция салудан максималды пайда табуға көмектеседі.