Биржада орналастыру туралы білікті келісімдер
Биржада орналастырудың білікті келісімдері қандай?
Білікті айырбастау қондырғысы – бұл орналастыру тарабы деп аталатын үшінші тарап жылжымайтын мүлік инвесторының бас тартқан немесе ауыстыратын мүлкін уақытша ұстайтын салық стратегиясы. Орналастыруды білікті келісімдер, инвесторларды ұқсас қасиеттерді сату мен сатып алу бойынша қатаң нұсқаулықтарға бағындырып, сату мерзімдерінің икемділігін арттырады және салықты кейінге қалдыру біліктілігін жеңілдетеді.
Негізгі өнімдер
- 1031 биржасы – бұл инвесторлар жылжымайтын мүлікті сату кезінде пайда немесе залал алуды кейінге қалдырылған мүліктің орнына осындай мүлік түріне ауысуы мүмкін.
- Үшінші тарап жылжымайтын мүлікке инвестордың бас тартқан немесе ауыстыратын мүлкін уақытша иемденуі кезінде айырбастауға арналған білікті келісім-шарт.
- Келісім инвесторларға жылжымайтын мүлікті сатудан түскен кірісті немесе шығынды ұқсас айырбасты аяқтауға мүмкіндік беру арқылы кейінге қалдыруға көмектеседі.
Орналастырудың білікті келісімдерін түсіну
Біліктілікті орналастыру келісімі (QEAA) инвесторларға ішкі кірістер кодексінің 1031-бөлімін сақтауға мүмкіндік береді, бұл инвесторларға бас тартылған жылжымайтын мүліктің орнын ауыстырғанға дейін жылжымайтын мүлікті сату кезінде пайда немесе шығын алуды кейінге қалдыруға мүмкіндік береді. мейірімді мүлік.
1031 биржасы деп те аталатын бұл мәміле – бұл бірінші активті сатудан салық міндеттемесін туғызбай активті шығаруға және басқа ұқсас активті алуға мүмкіндік беретін салықты кейінге қалдырған айырбас.
Биржада орналастырудың білікті келісімі, әдетте, биржада тұратын үйдің иесі (EAT) болатын делдалмен белгіленеді. EAT мәміленің екінші жартысына дейін аяқтауға уақыт беру үшін бас тартылған немесе сатып алынған мүлікті сақтайды. Биржада орналастырудың білікті келісімі – бұл 1031 айырбастағы екі қасиеттің бірін ұстау келісімі.
Бұл білікті биржалық орналастырудың артықшылықтарының бірі, өйткені ол ұқсас қасиеттерден бас тартуға және алуға икемділікке мүмкіндік береді, сондықтан қасиеттер EAT-мен 1031 айырбасқа дайын болғанға дейін сақталуы мүмкін. Нәтижесінде, келісім инвесторларға жылжымайтын мүлікті сатудан түскен пайда немесе шығынды кейінге қалдыруға көмектеседі, сонымен бірге оларға салық кодексінің 1031 бөлімін сақтауға мүмкіндік береді. Алайда, ұқсас мүлікке айырбастауды аяқтау керек. Сондай-ақ, жылжымайтын мүлікті EAT ішінде қанша уақыт ұстауға болатындығы туралы шектеулер бар және 1031 айырбастауды бастамас бұрын салық саласының маманымен кеңесу керек.
Қасиеттер және биржада орналастырылатын білікті келісімдер
Бұл салық стратегиясын IRS 2000 жылы мойындады, бірақ бұрын көптеген жылдар бойы қолданылып келді. IRS процедураны мақұлдау және нақты біліктілік нұсқауларын белгілеу инвесторлардың 1031 айырбастау ережелеріне сәйкестігін қарапайым етті. Мұндай мәмілелердің мақсаты жылжымайтын мүлікті ұстау болғандықтан, олар қойма операциялары деп те аталады.
2018 жылдың 1 қаңтарына дейін 1031 биржасына бір кәсіпті басқасына немесе бір материалдық мүлікті басқасына айырбастау кіруі мүмкін.Алайда,2017 жылғы желтоқсандасалықты қысқарту және жұмыс орындары туралы Заңның (TCJA) қабылдануымен 1031 айырбастау тек жылжымайтын мүлікпен шектеледі.Басқа сөзбен айтқанда, басқа да биржалар, оның ішінде машиналар, жабдықтар, көлік құралдары, өнер туындылары, коллекциялық материалдар, патенттер және басқа зияткерлік меншік, сондай-ақ материалдық емес кәсіпкерлік активтер бұдан былай ұқсас айырбас салығы режиміне сәйкес келмейді.
Нәтижесінде 1031 айырбас тек мүлікті ұқсас мүлікпен айырбастауды ғана қамтуы мүмкін және ол инвестициялау үшін немесе Америка Құрама Штаттарында орналасқан саудада немесе бизнесте өнімді пайдалану үшін ұсталатын жылжымайтын мүлікке арналған. Қасиеттер, егер олар сапасы жағынан ерекшеленсе де, табиғаты немесе сипаты бірдей болса, ұқсас сипатта болады.
Басқаша айтқанда, бір қасиеттің жақсарғанына немесе жетілдірілмегеніне қарамастан, олар әдетте біртектес болып саналады. Мысалы, көпқабатты үй басқа көппәтерлі үйге ұқсас болып саналады. Алайда, АҚШ-тағы жылжымайтын мүлік АҚШ-тан тыс орналасқан мүлікке ұқсас болып саналмайды
Салықтар және білікті биржада орналастыру шарттары
Салық міндеттемесі кейінге қалдырылса да, пайда немесе шығын танылмаса да, 1031 айырбас туралы 8824 нысаны, ұқсас типтегі биржалар туралы есеп беру керек.8824 формасындағы нұсқаулық 1031 биржасының мәліметтері туралы есеп беруді түсіндіреді.8824 нысаны салық төлеушіге ұқсас айырбастау нәтижесінде кейінге қалдырылған пайда сомасын есептеуге көмектеседі.2018-04-01 Аттестатта сөйлеу керек
Салық салынатын оқиғалар
1031-бөлім инвесторға айырбастауға ұқсас жылжымайтын мүлікке қосымша ақшалай қаражаттарды, міндеттемелерді немесе басқа мүлікті беруге немесе алуға мүмкіндік береді. 1031 айырбаста берілген немесе алынған қолма-қол ақшалар, міндеттемелер немесе басқа мүліктік емес сипаттағы жүктеме жүктеу деп аталады. Жүктеу айырбастау жылындағы салық салынатын кірістер мен шығындарды тудырады.
Басқаша айтқанда, егер адам басқа (мүліктік емес) мүлікті немесе ақшаны (айырбастау бөлігі ретінде) алса, онда ол алынған басқа мүлік пен ақшаның мөлшерінде пайда ретінде танылуы керек. Алайда салық төлеуші залалды мойындай алмайды.
1031-бөлім бойынша кейінге қалдырылмаған салық салынатын сома жүктеменің мөлшері болып табылады. 1031-бөлім бойынша кейінге қалдырылған салық салынатын сома – айырбасқа ұқсас жылжымайтын мүліктің кірісі немесе шығыны. Табыс танылды, өйткені жүктеме қабылданды, ол туралы 8949 формасында, D40 кестесінде немесе 1040 формасында немесе 4797 формасында хабарланды. Егер амортизацияны қалпына келтіру керек болса, онда бұл танылған кірісті қарапайым кіріс ретінде көрсету керек болуы мүмкін.
Айырбастау бойынша тұрғын үй иесі
Егер білікті биржада орналастыру туралы келісім бойынша мүлік жылжымайтын мүлікке арналған меншік иесіне (EAT) ауысса және QEAA-да сақталса, ЕАТ мүліктің нақты иесі болады. Делдал болғанымен, ұқсас айырбастың салық жеңілдіктері қолданылады.
IRS мәліметтері бойынша, EAT-тен инвесторға берілген мүлік айырбаста алынған мүлік ретінде қарастырылуы мүмкін, ал EAT-ке берілген мүлік айырбаста алынған мүлік ретінде қарастырылуы мүмкін.Бұл, егер алынуға тиісті мүлік, баспанаға иелік етушіге берілмес бұрын, EAT-ке берілсе де дұрыс болуы мүмкін.