Салықшыларды аулада ұстауға арналған сауда-саттық
Егер сіз бала кезіңізде досыңызбен бейсбол картасымен сауда жасасаңыз, сіз « ұқсас алмасу » қағидатымен таныссыз. Мүмкін сіздің досыңыз Хосе Кансеконы шынымен жақсы көрген шығар және сіздің Canseco жаңа картаңызды алғысы келетін шығар, бірақ сіз оның мансабы нашар аяқталуы мүмкін деген күдік болған шығар. Сіз екеуіңіз Canseco-ны оның болашақ карталарына ауыстыру туралы келісті. Сіз өзіңіздің картаңыздың құнын есептеп, оның қай картасын алғыңыз келетінін шешіп, своп жасадыңыз. IRS бұл әрекетті қысқартпағанына сенімдімін.
Ұқсас биржа (оны 1031 айырбас деп те атайды) жылжымайтын мүлік инвесторларына жылжымайтын мүліктісатып алу немесе сату кезінде пайда немесе шығынды кейінге қалдыру арқылы ұқсас нәрсені жасауға мүмкіндік береді. Шын мәнінде, ұқсас айырбас сізге инвестициялық жылжымайтын мүлік объектілерін басқа инвестормен ауыстыруға және салық төлеушілерді мәміле жасаудан кейін мүліктің ақшасы сатылғанға дейін сақтауға мүмкіндік береді.Әрине, процесс бірнеше бейсбол карталарын ауыстыру сияқты оңай емес, бірақ бұл мақала сізге оның қалай жасалғанын көрсетеді.
Биржаны неге қарастыру керек 1031 биржасы арқылы салық міндеттемелерін кейінге қалдыру мүмкіндігі ( ішкі кірістер кодексінің 1031-бөлімімен аталған ) инвесторларды жылжымайтын мүлік портфелін қайта баланстауға және басқаша түрде салық төлейтін ақшаларын тиімді пайдалануға шақырады. Тепе-теңдікті сақтау қабілеті жылжымайтын мүлікте ерекше маңызды, өйткені жеке акциялар мен облигациялардан айырмашылығы, бір мүлік портфолио құнының едәуір бөлігін құрауы мүмкін.
Жылжымайтын мүлікке инвестициялардың шоғырландырылған сипатына байланысты портфолио менеджерлері үшін портфолиосын қайта теңдестіру және әр түрлі меншік секторларында немесе инвестициялық аймақтарда тактикалық ставкалар жасау икемділігі маңызды. 1031 биржасы осындай теңгерімді инвесторларға жылжымайтын мүліктің экспозицияларына жылжымайтын мүліктің басқа мүлікке айырбастау арқылы жылжымайтын мүлікке әсер етуіне көшуге және одан шығуға мүмкіндік береді, бұл бірден капиталға салынатын салық салығынсыз. 1031 биржаны мүлікті сатып алу және иеліктен шығару кезінде үнемі қолдана отырып, салымдар портфолионың бір бөлігін немесе барлығын жою уақыты келгенге дейін, салық заңнамасында жағымды өзгеріс болғанға дейін немесе олар капитал шығындарын есептегенге дейін пайдаға салынатын салықты кейінге қалдыра алады. капитал өсімі жөніндегі міндеттемені өтеу. (1031-бөлім сізге ыңғайлы болуы туралы көбірек білу үшін жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелерді қараңыз ).
Шолу Осы салық режимін алу үшін инвесторлар айырбастауға болатын жылжымайтын мүлік түрлеріне, жылжымайтын мүлік объектілерінің орналасуына және белгілі бір негізгі оқиғалардың уақытына қатысты белгілі бір талаптар мен шектеулерді ұстануы керек. Келесі бөлімде әр түрлі талаптардың егжей-тегжейлі сипаттамасы келтірілген, бірақ бірінші кезекте тұруға болмайтындығынескеру қажет, сондықтан, өкінішке орай, сіз қала маңындағы кондоманы Малибудағы жағажай үйіне ауыстыра алмайсыз. (Жеке тұрғылықты жерді сату туралы көбірек білу үшін сіздің үйіңізді сату сізге салықтық соққыны қалдырады ма? Оқыңыз және сіз үйіңізді сата аласыз және ешқандай пайдаға салынатын салық төлемейсіз бе? )
Қажетті элементтерді үйлестіру өте күрделі міндет болуы мүмкін.Қажетті сауда-саттық пен құжаттаманы жеңілдетуге көмектесу үшін инвесторларданжылжымайтын мүлік объектілерін сатып алуға, сатуға және айырбастауға байланысты барлық қаражатты басқаратын«білікті делдал (QI)»деп аталатынүшінші жақтың есеп айырысу орталығын пайдалану қажет. Қаражат тікелей салық төлеушінің есепшоттары арқылы өтпейтіндіктен және салық төлеуші мәміле жасаған кезде қолма-қол ақшаның ешқайсысын бақылай алмайтындықтан, инвестор айырбастау объектісіне капитал өсімін тиімді түрде енгізді және капиталға салынатын салықты кейінге қалдыруы мүмкін жылжымайтын мүлік активтерін қолма-қол ақшаға сату.
1031 айырбастауды орнату және орындау және транзакцияға сәйкес салық режимі өте күрделі болуы мүмкін. Келесі бөлімде 1031 айырбастауды орындау үшін қажетті талаптар мен қадамдардың қысқаша және жеңілдетілген сипаттамасы келтірілген.
Транзакцияға қойылатын талаптар.Қасиеттергеқойылатын талаптар Биржа тек инвестициялық жылжымайтын мүлік немесе іскерліксипатта жұмыс істейді.Инвестициялық жылжымайтын мүлік – бұл жалға алу және кіріс алу мақсатында сатып алынған мүлік.Кәсіпкерлік меншік – бұл меншік иесі және бизнес пайдаланатын мүлік, және ол актив ретінде баланста сақталады.АҚШ-тағы барлық жылжымайтын мүлік, жақсартылған немесе жетілдірілмеген, негізінен ұқсас сипатқа ие.Америка Құрама Штаттарынан тыс жылжымайтын мүлік «мүліктік емес» мүлік болып саналады. 1031-бөлім тауарлы-материалдық құндылықтар, акциялар, облигациялар, ноталар, басқа бағалы қағаздар немесе кез-келген түрдегі жеке меншік биржаларына қолданылмайды. (Меншіктің әртүрлі түрлеріне жалпы шолу үшін жылжымайтын мүлікке инвестицияларды зерттеу және жылжымайтын мүлікке инвестицияларды салу ) оқулығымызды қараңыз.)
Квалификацияланбайтын активтер мен жүктеме Егер мәміле талаптарға сай келмейтін активтермен (бір түрдегідей емес) мүлікке немесе ақша қаражаттарына қатысты болса, онда инвестор сатудан түскен табысты танып, сәйкесінше салық төлеуі керек.Айырбасталған қасиеттердің біреуінің құны екіншісінің құнынан үлкен деп есептесек, биржалар арасындағы құнын теңестіру үшін қолданылатын біліктілікке жатпайтын активтер « жүктеме »деп аталадыжәне әлі күнге дейін қалыпты өсімге салық салынады.
Мерзімдері Транзакциялар бір мезгілде болуы қажет болмағанымен, транзакцияның белгілі бір уақыт элементтеріне шектеулер бар.Мысалы, мәмілені 1031 биржасы ретінде таңдау үшін инвестор жабылатынға дейін ауыстырылатын мүлікті анықтап, бірінші актив сатылғаннан кейін 45 күн ішінде ауыстырылатын мүлікті анықтауы керек.Сонымен қатар, ауыстырылатын мүлікті сатып алу туралы мәміле бірінші мәмілені сату аяқталғаннан кейін 180 күн ішінде жасалуы керек. Көптеген инвесторлар үшін күрделі міндеттердің бірі – бас тартылған активті сатқаннан кейін 45 күн ішінде ауыстырылатын активтерді анықтау. Дегенмен, мұны жасау өте маңызды, себебі бұл уақыт шектеулері өте қатал және IRS кеңейтуге мүмкіндік бермейді.
Білікті делдал Осы келісімдердің күрделілігіне және биржаға қатысты талаптар мен шектеулерге байланысты биржаға демеушілік көрсететін инвесторлар мәмілені жеңілдету үшін білікті делдалды қолдануы керек.1031 алмасуды жеңілдету бойынша күндізгі бизнесте жұмыс жасайтын корпорация ретінде анықталған білікті делдал заңды немесе салықтық кеңес бермейді.Ол бірінші мүліктік мәмілеге дейін 24 ай ішінде салық салынатын тараппен қандай да бір қарым-қатынаста болған CPA фирмасы, адвокат немесе жылжымайтын мүлік агенті сияқты іскери тарап бола алмайды. Жақсырақ, QI бұрын осы қызметтердің ешқайсысын мәміле қатысушыларына ұсынбаған үшінші тарап бизнесі болуы керек.
QI әр түрлі фасилитациялық қызметтерді орындайды және биржаның құрылымы мен орындалуына көмектесу үшін қатысушы тараптар арасында көпір рөлін атқарады. Оның міндеттеріне мыналар кіреді:
- Барлық қажетті құжаттарды дайындау және клирингтік орталық ретінде барлық тиісті тараптардың құжаттаманы алуына кепілдік беру.
- Қаражат Қорғалған және сақтандырылған банктік шотына өткізіледі қамтамасыз ету, сондай-ақ кез келген төлемдер үшін жасалған деп эскроу операциялары аяқталған кезде шоттарын.
- Салық төлеушілердің есебі үшін жүргізілген операциялардың толық есебін ұсыну және салық төлеушілерге және IRS-ке 1099 нысанын ұсыну, кез-келген қажетті салықтарды және төленген кез-келген өсім салығын құжаттау.
IRS-тің белгілі бір талаптарға қатысты қатаң ережелері білікті делдалдың құндылығын және сәйкесінше таңдаудың маңыздылығын көрсетеді. QI-дің негізгі қызметтерінің бірі – мәмілеге қатысушыларды жолда ұстау және олардың салық төлеушілерге жылжымайтын мүліктік кірісіне жеңілдікпен салық салу рәсіміне қатысуы үшін қажетті талаптарға сай болуын қамтамасыз ету, сондықтан инвесторлар өздерінің мәмілесінің делдалын мұқият зерттеп, таңдап алуы маңызды. (Осыған байланысты оқу үшін жылжымайтын мүлік адвокатын пайдаланудың артықшылықтарын қараңыз ).
Келесі бөлім көпмүлікті айырбастауды қарастырады және негізгі уақыт сызығы бойынша инвесторлар ескеруі керек.
Бірнеше жылжымайтын мүлік биржалары Ұқсас биржада инвестордан мүліктің бір-біріне айырбастау талап етілмейді.Келесі ережелер сақталғанша бірнеше қасиеттерді биржаның екі жағында да пайдалануға болады.Бұл ережелер әдетте «үш қасиет», «95%» және «200%» ережелері деп аталады.
- Үш мүліктік ереже – кез келген үш қасиет нарықтық құнына қарамастан талаптарға сай болуы мүмкін.
- 95% ереже – жылжымайтын мүлік объектілерінің кез-келген саныайырбастау кезеңінің соңында алынған қасиеттердің әділ нарықтық құны (FMV) анықталған барлық ықтимал ауыстыру қасиеттерінің жинақталған FMV-нің 95% -нан аспаған жағдайда ғана талап етілуі мүмкін.
- 200% ереже – кез келген қасиеттердің орнын ауыстыру мүмкін, егер ауыстыру қасиеттерінің жинақталған ФМВ-ы бастапқы ауыстыру күніндегі барлық алмасылған қасиеттердің жиынтық ТҚ-ның 200% -нан көп болмаса.
IRS активтер саны бойынша айтарлықтай икемді болғанымен, ол пайдаға салынатын салықты кейінге қалдыруға көмектесу үшін айырбастауға мүмкіндік береді, бірақ бұл қасиеттерді анықтау мен айырбастауды жүргізудің уақыты өте қатал.
Транзакциялар жоспары және уақыт шкаласы 1031 айырбасқа арналған транзакция жоспары мен уақыт шкаласы өте күрделі бола алатындығына қарамастан, белгілі бір элементтер негізгі форматты ұстанады және көптеген транзакцияларға ұқсас.
- Бастапқыда ұқсас биржаға қатысқысы келетін инвестор сатылатын мүлікті немесе мүлікті – «бас тартылған мүлікті» анықтайды, содан кейін делдалдың көмегімен оны үшінші тұлғаға сатады. Делдал қаражатты сатушы ретінде алады және барлық қаражатты кепілге қояды.
- Қарыз қаражаты есебінен инвесторға биржаға арналған бір немесе бірнеше «ауыстыру қасиеттерін» таңдау үшін 45 күн беріледі, оны бірінші сатудан кейін 180 күн ішінде үшінші тарап сатушысынан сатып алу қажет. Делдал сатып алушы ретінде әрекет етеді, ақша қаражатын кепілге қояды, содан кейін тиісті қаражатты сатушыға немесе сатушыларға жібереді. (Оның орнын табуға көмектесу үшін коммерциялық жылжымайтын мүлікте сәттілік табыңыз.)
- Әрі қарай, QI салық төлеушіге қаражаттың QI клирингтік үйінен өткенін және салық төлеушінің / инвестордың шоттарына қаражат түспегенін көрсететін барлық бухгалтерлік құжаттарды дайындайды. QI сонымен қатар біліктілікке жатпайтын «жүктеме» жасау кезінде пайда болған кез-келген кірісті және операцияның бір бөлігі ретінде төленген салықтарды көрсететін 1099 нысанын дайындайды және форманы IRS-ке жібереді.
- Сайып келгенде, салық төлеуші IRS-ке 8824 нысанын IRS-ге тапсырады, оған қоса меншік объектілері орналасқан немесе салық төлеуші тұратын мемлекет осыған ұқсас құжатты талап етеді. Айырбастауды жеңілдетуден басқа, білікті делдал сондай-ақ мүліктік актілер және жылжымайтын мүлік келісімшарттары сияқты операциялармен талап етілетін барлық айырбастау құжаттарын жасайды.
QI айырбастау объектілерін сатудан да, сатып алудан да қаражатты бақылағандықтан және инвестор бас тартылған активті сату үшін ақшаның орнына мүлік алғандықтан, капитал өсімі кейінге қалдырылады. Кез-келген «жүктеуді» қоспағанда, активтер ақшалай қаражаттарға сатылғанға дейін капиталды ұлғайтуды ұқсас айырбастау арқылы үздіксіз кейінге қалдыруға болады. Осы кезде капиталдың жинақталған өсіміне салық салудың басым әдістерін қолдана отырып салық салынады.
Қорытынды Бөлшектегідей айырбас сіздің жас кезіңіздегі бейсбол картасымен сауда-саттық сияқты оңайға соқпауы мүмкін, бірақ бұл сіздің инвестициялық қасиеттеріңізбен сауда жасауыңызға және салық қызметкерін мәмілеге жолатпауыңызға мүмкіндік береді. Осы тәрізді биржаларға үнемі кіре отырып, инвесторлар жылжымайтын мүліктің жекелеген салаларына әсер етуді жоғарылату немесе азайту үшін аударымдарды жүзеге асыра алады, сонымен бірге, меншікті қаражат қолма-қол сатылғанға дейін капитал өсімін кейінге қалдырады. Ойын ережелерін түсінгеннен кейін, бұл сіздің жылжымайтын мүлік портфеліңізді тиімді тепе-теңдіктің тамаша тәсілі.
Салықшылардан бір саты жоғары тұру үшін қосымша стратегияларды жеке инвесторларға арналған салық кеңестері және ақша жинауға арналған салықтық кеңестерді оқыңыз.