Инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатуға салынатын пайда салығын болдырмаңыз

Бағаланған акциялардың көмегімен сіз өз капиталыңызды кеңейту үшін бірнеше жыл ішінде акцияларыңызды сата аласыз.Өкінішке орай, инвестициялық жылжымайтын мүлікке бірдей сән-салтанат берілмейді;жылжымайтын мүлік объектісі сатылған жылы барлық салық сомалары сіздің салықтарыңыз бойынша талап етілуі керек, ұқсас түрдегі » биржанытану үшін IRS Кодекстің 1031-бөлімін қолданса, онда ұқсас инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатып алу арқылы капитал өсімі кейінге қалдырылуы мүмкін.

Сату күнін басқару

Сіз бұл салық ауыртпалығын меншік құқығы мен иелігі сіздің қолыңыздан шығатын жылды және сол себепті сіз операция бойынша капитал өсімі туралы есеп беретін жылды бақылау арқылы жеңілдете аласыз. Басқаша айтқанда, меншік құқығын беруді сіз салық жүктемесі аз болады деп күтетін жылға қоя аласыз.

Ішкі кірістер қызметі (IRS) мәліметтері бойынша, «таза капиталдан түскен пайдаға кейбір немесе барлық мөлшерде 0% салық салынуы мүмкін, егер сіздің салық салынатын табысыңыз 80 000 доллардан аз болса».Сондықтан, егер сізде белсенді кіріс болмасажәнеинвестициялық жылжымайтын мүлік объектісін сатудан түскен кірісті қосқандағыминималды пассивті табысыңыз болмаса, сіз капиталдың минималды өсіміне салық төлеуден аулақ бола аласыз.Алайда, егер сіздің табысыңыз тұрақты болса және пайдаға салық төлеу сөзсіз болып көрінсе, сіз IRC Section 1031 айырбастауын қолдануды ойластыруыңыз мүмкін.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек

1031-бөлім. Айырбас

1031-бөлімдегі IRS Code алмасу инвесторға басқа инвестициялық жылжымайтын мүлікке инвестициялау үшін ұсталатын жылжымайтын мүлікті саудалауға мүмкіндік береді және дереу салық міндеттемесін алмайды.1031-бөлімге сәйкес, егер сіз кәсіпкерлік немесе инвестициялық жылжымайтын мүлікті тек осыған ұқсас кәсіпкерлік немесе инвестициялық жылжымайтын мүлікке айырбастасаңыз, жаңадан алынған мүлік сатылғанға дейін ешқандай пайда немесе шығын танылмайды.

2018 жылдан бастап жеке туындыларды, мысалы, өнер туындыларынайырбастауғабұдан былай рұқсат берілмейді.3

Ережелер мен ережелер

IRS кодексінің 1031 бөлімі барлық жағдайларда пайдаға салынатын салықты болдырмауға мүмкіндік бермейді.Мысалы, АҚШ-тағы жылжымайтын мүлікті басқа елдегі жылжымайтын мүлікке айырбастау салық бойынша кейінге қалдырылған айырбас мәртебесіне сәйкес келмейді.Сонымен қатар, жеке мақсаттар үшін пайдаланылатын мүлікке қатысты сауда-саттық, мысалы жеке тұрғын үйді жалға берілетін мүлікке айырбастау – салық төлеуді кейінге қалдырған режимді қабылдамайды.Ақырында, егер байланысты тараптар арасында айырбас жасалсажәне кейіннен кез келген тарап екі жыл ішінде айырбасталған мүлікке иелікетсе, айырбасталған мүлікке салық салынады.

Салық есептілігі үшінескі мүліктің негізі жаңа мүлікке беріледі.Мұны түсіну өте маңызды, өйткені салықтар кешірілмейді, олар жаңа мүлік сатылғанға дейін кейінге қалдырылады.  1031-бөлімнің ішкі кірістер қызметімен алмасуын жазу үшін8824-нысанды ұқсас айырбастау жылы үшін, сондай-ақ айырбастан кейінгі екі жылдың әрқайсысы үшін салық декларациясымен бірге тіркеу маңызды.

1031-бөлім және шығындар

Егер сіз инвестициялық жылжымайтын мүлікті шығынға сатсаңыз, салықты кейінге қалдырған айырбас мүмкін.Алдымен, сіз залалдың «салықтық шығындар» немесе жеке шығындар екенін анықтауыңыз керек.Салықтық залал ретінде танылу үшін сіздіңжылжымайтын мүлікке негізделген негізіңіз жылжымайтын мүліктің сату бағасынан көп болуы керек.Сіздің түзетілгеннегізіңіз сіз қабылдаған (немесе рұқсат етілген, бірақ қабылдамаған) амортизациялық аударымдардыңкез келгенін ескереді.

Мысалы, сіз 400,000 долларға жалға берілген мүлікті сатып алдыңыз делік. Соңғы он жыл ішінде сіз ғимаратқа 100000 АҚШ доллары мөлшеріндегі амортизацияны қабылдадыңыз. Сіздің қазіргі түзетілген негізіңіз – $ 300,000. Егер сіз жалдамалы мүлікті 350 000 долларға сатсаңыз, бұл шығын болып көрінуі мүмкін, бірақ іс жүзінде бұл салық салу мақсатында 50 000 доллар пайда. Пайда қалпына келтірілмеген 1250 бөлім деп саналады және оған 25% мөлшерлемеге салық салынады. Алайда, сіз 50 мың долларлық пайдаңызға салықты бірден төлеуден аулақ болу үшін «ұқсас» мүлікті сатып ала аласыз.

Сонымен қатар, сіз бір үйді 250 000 долларға сатасыз деп есептейік.Бұл жеке шығыннан басқа, 50 000 доллар салықтық шығын.«Ұқсас» биржаның пайдасы бар ма?Мүмкін.Егер сіз «ұқсас» жылжымайтын мүлікті 250 000 долларға сатып алсаңыз, онда екінші жылжымайтын мүліктегі негізіңіз бірден 300 000 АҚШ долларын құрайды (сіздің бірінші жылжымайтын мүліктегі түзетілген негізіңіз).  Екінші мүлікті сату уақыты келгенде бұл сізге пайдалы болар еді, өйткені сіз амортизациялық аударымдарды алу негізі жоғары болады.

Толық салықтық мерзімге ауыстырылған айырбас

Салық бойынша кейінге қалдырылған 1031-бөлім бойынша айырбастау операциясы үшін белгілі бір шарттар орындалуы керек:

  • Қасиет «ұқсас» болуы керек: қасиеттер біртектес сипатта немесе сипатта болса, сипаты біртектес, егер олардың деңгейі немесе сапасы жағынан өзгеше болса да.
  • Жылжымайтын мүлік кәсіпкерлікке немесе инвестицияға қатысты болуы керек: Айырбасталған мүлік тиімді бизнес немесе инвестициялау мақсатында сақталуы және сол мақсатта сатылуы керек. Мысалы, айырбасталған мүлік, негізінен, қайта сату үшін сақталмауы керек.
  • Жаңа мүлік 45 күн ішінде анықталуы керек: Қолданыстағы мүлікке айырбас ретінде алынатын жаңа мүлік сатушыға жазбаша түрде алғашқы берілгеннен кейін 45 күн ішінде анықталуы керек.
  • Аудару 180-күндік терезесінің ішінде орын алуы тиіс: сияқты заттай мүлікті (ерте қайсысы бұрын) осы екі күннің бірінде алынуы тиіс: мүлікті беру мынадай 180-күндік мерзім ішінде, немесе салық қайтару есебінен күннен жылжымайтын мүлік берілген жылға (ұзартуды қоса).

Ішінара салық төленетін айырбас

Салықты толығымен кейінге қалдыру үшін айырбас тек осындай мүлікті айырбастау керек.Мінсіз әлемде бірдей сауда құны бар мүлікті табу 1031-бөліммен алмасу үшін өте қолайлы.Алайда, теңдей айырбастауды табу қиын, және көп жағдайда бір тарап мәмілені әділ ету үшін қосымша ақшаны тепкілейді.Бұл алынған қосымша мүлік немесе қолма-қол ақша « жүктеу » деп аталадыжәне бұл пайда алынған жүктеме сомасына дейін салық салынады.

Екі сипаттамадада ипотека болған кезде, ипотека несиелендіріледі.Үлкен ипотекадан бас тартқан және кішігірім ипотека алған тарап артық соманы жүктеме ретінде қарастырады.

Төменгі сызық

Жылжымайтын мүлікті сату санының артуы көптеген адамдарға федералды үкіметтен қолайлы салық режимін алуға мүмкіндік берді.Нәтижесінде орасан зор салық түсімдері жоғалды.Әзірге 1031-бөлім жылжымайтын мүлікке айырбастау қалады.(Жоғарыда талқыланғанындай, 2018 жылдан бастап, олар мүліктің басқа түрлеріне, мысалы коллекциялық заттарға, ұшақтарға, франчайзингтік құқықтарға және ауыр техникаларға қатысты алынып тасталды.)  Егер сізде жалгерлік мүлік болса, жоспарларыңызды әрдайым салық маманымен талқылаңыз. сіздің жағдайыңызға сәйкес келетін ережелерді білу үшін сатуды жоспарлап отырсыз.