1031 Айырбастау ережелері: сіз не білуіңіз керек
Жылжымайтын мүлік саласында 1031 айырбас дегеніміз – бұл пайдаға салынатын салықты кейінге қалдыруға мүмкіндік беретін бір инвестициялық жылжымайтын мүлікті басқасына ауыстыру. Атауын IRS кодының 1031 бөлімінен алатын терминді риэлторлар, титулды компаниялар, инвесторлар және футбол мамандары жасырады. Кейбіреулер оны етістікке айналдыруды талап етеді, мысалы: «Сол ғимаратты басқасына 1031 берейік».
IRS Section 1031 бөлімінде жылжымайтын мүлік инвесторлары оны қолдануға тырыспас бұрын түсінетін көптеген қозғалмалы бөліктері бар. Айырбас тек ұқсас қасиеттермен жасалуы мүмкін және IRS ережелері демалыс қасиеттерімен пайдалануды шектейді. Сондай-ақ салық салдары мен уақыт шеңбері проблемалық болуы мүмкін. Егер сіз 1031 нөмірін қолданғыңыз келсе немесе жай білгіңіз келсе, ережелер туралы білгеніңіз жөн.
Негізгі өнімдер
- 1031 биржасы – бұл кәсіпкерлік немесе инвестициялық мақсаттарға арналған жылжымайтын мүлік свопы.
- Айырбасталатын жылжымайтын мүлікті IRS-тен капиталға салынатын салықты кейінге қалдыру үшін біртектес деп санау керек.
- Егер дұрыс пайдаланылса, сіз 1031 рет алмасуды қанша рет немесе қаншалықты жиі жасай алатыныңызға шек жоқ.
- Ережелер бұрынғы алғашқы резиденцияға өте нақты жағдайларда қолданылуы мүмкін.
1031 бөлім дегеніміз не?
Кең мағынада айтсақ, 1031 биржасы (оны ұқсас биржа немесе Старкердеп те атайды) – бұл бір инвестициялық жылжымайтын мүліктің басқасына ауысуы.Своптардың көпшілігіне сатылым ретінде салық салынатынына қарамастан, егер сіздікі 1031 талаптарына сәйкес келсе, айырбас кезінде сізде салық болмайды немесе шектеулі салық болады.
Іс жүзінде, сіз өзіңіздің инвестицияларыңыздың формасын (IRS-тің пайымдауынша) ақшалай кірісті қолма-қол ақшасыз немесе өзгертусіз өзгерте аласыз.Бұл сіздің инвестицияларыңыздың кейінге қалдырылған салық көлемінің өсуіне мүмкіндік береді.1031-ді қанша рет немесе қаншалықты жиі жасай алатыныңызға шек жоқ. Сіз инвестициялық жылжымайтын мүліктің бір бөлігінен екіншісіне, екіншісіне және басқасына ауыса аласыз.Сізде әр своп бойынша пайда болғанымен, сіз көптеген жылдар өткен соң қолма-қол ақшаға сатқанға дейін салықтан жалтарасыз.Содан кейін, егер ол жоспарланған бойынша жұмыс істейтін болса, сіз тек бір салық төлейсіз, және ол ұзақ мерзімді капитал өсімінің мөлшерлемесі бойынша (қазіргі уақытта табысқа байланысты 15% немесе 20% және кейбір төмен салық төлеушілер үшін 0%).2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек
Көптеген биржалар тек «ұқсас» болуы керек – бұл жұмбақ тіркес, ол сіз ойлаған нәрсені білдірмейді. Сіз көпқабатты үйді шикі жерге немесе ферманы жолақ сауда орталығына айырбастай аласыз. Ережелер таңқаларлықтай либералды. Сіз тіпті бір бизнесті екінші бизнеске айырбастай аласыз. Бірақ бейқам адамдарға тұзақ бар.
1031 ережесі инвестициялық және кәсіпкерлік мүлікке арналған, дегенмен ережелер белгілі бір жағдайларда бұрынғы бастапқы тұрғылықты жеріне қатысты болуы мүмкін. 1031-ді демалыс үйлерін ауыстыру үшін қолдануға болатын тәсілдер бар – бұл туралы кейінірек – бірақ бұл олқылық бұрынғыдан әлдеқайда тар.
Маңызды
1031 айырбастау құқығына ие болу үшін екі мүлік те АҚШ-та орналасуы керек
Амортизацияланатын мүліктің ерекше ережелері
Арнайы ережелер амортизацияланған мүлікті айырбастаған кезде қолданылады.Бұл қарапайым кірістер ретінде салық салынатын амортизацияны қалпына келтіру деп аталатын кірісті тудыруы мүмкін. Жалпы алғанда, сіз бір ғимаратты екінші ғимаратқа ауыстырсаңыз, оны қайтарып алудан аулақ бола аласыз. Егер сіз жақсартылған жерді ғимаратпен ғимаратсыз жетілдірілмеген жерге айырбастасаңыз, онда сіз ғимаратқа бұрын талап еткен амортизация қарапайым табыс ретінде қалпына келтіріледі.
Мұндай қиындықтар 1031 нөмірін орындау кезінде сізге кәсіби көмекке мұқтаж болуының себебі болып табылады.
1031 Ережеге өзгертулер енгізілді
2017 жылғы желтоқсанда «Салықты қысқарту және жұмыс орындары туралы» жаңаЗаң (TCJA) қабылданбас бұрын, жеке мүліктің кейбір айырбастары, мысалы франчайзингтік лицензиялар, авиация және жабдықтар 1031 айырбастауға құқылы.Енді 1031 бөлімінде анықталған жылжымайтын мүлік (немесе жылжымайтын мүлік) ғана талаптарға сай келеді.
Айта кетейік, TCJA белгілі бір материалдық мүлікке толық шығындар бойынша үстемеақы салық заңнамасына енгізілген өзгерісті толықтыра алады.
TCJA 2018 жылы 311 білікті жеке мүлікті айырбастауға мүмкіндік беретін өтпелі ережені қамтиды, егер түпнұсқалық мүлік сатылған болса немесе 2017 жылдың 31 желтоқсанына дейін сатып алынған мүлікті ауыстырған болса. Өту ережесі салық төлеушіге тән және оны кері қайтаруға жол бермеген. ескі мүлік сатылғанға дейін жаңа мүлік сатып алынған жерде айырбастау.
Маңызды
Корпоративтік акциялардың немесе серіктестіктердің қатысу үлестері ешқашан талапқа сай келмеген және әлі де сәйкес келмейді, бірақ жылжымайтын мүліктегі жалпы жалдаушы (ТИК) сияқты мүдделер әлі де сәйкес келеді.
Кешіктірілген айырбастау және уақыт ережелері
Классикалық түрде айырбас бір мүлікті екінші адамға қарапайым айырбастауды екі адамның арасында жүзеге асыруды көздейді. Сізде нақты мүлікті қалайтын, сізде нақты мүлкі бар біреуді табу мүмкіндігі өте аз. Сол себепті биржалардың көпшілігі кешеуілдейді, үш жақты немесе Старкер алмасулар (оларға мүмкіндік берген бірінші салық ісі үшін аталған).
Кешіктірілген айырбас кезінде сізге мүлікті «сатқаннан» кейін қолма-қол ақшаны ұстап тұратын және сізге ауыстырылатын мүлікті «сатып алу» үшін пайдаланатын білікті делдал (делдал) қажет. Бұл үш жақты айырбас своп ретінде қарастырылады.
Кешіктірілген айырбас кезінде сақтаудың екі негізгі ережесі бар:
45 күндік ереже
Біріншісі ауыстыру қасиетін белгілеуге қатысты.Сіздің мүлкіңізді сату орын алғаннан кейін делдал қолма-қол ақша алады.Сіз қолма-қол ақша ала алмайсыз, әйтпесе 1031 емдеуді бұзады.Сондай-ақ, сіздің мүлкіңізді сатқаннан кейін 45 күн ішінде сіз алмастыратын мүлікті делдалға жазбаша түрде сатып алғыңыз келетін мүлікті көрсете аласыз. IRS сіз үш қасиетті олардың біреуінде жабылғанша белгілей аласыз дейді.Тіпті егер олар белгілі бір бағалау сынақтарына сәйкес келсе, үшеуден көп тағайындай аласыз.
180 күндік ереже
Кешіктірілген айырбастаудың екінші ережесі жабылуға қатысты.Ескі сатылғаннан кейін 180 күн ішінде сіз жаңа мүлікті жабуыңыз керек.
Маңызды
Екі уақыт кезеңі қатар жүреді, яғни мүлікті сату аяқталған кезде санауды бастайсыз. Егер сіз тура 45 күн өткеннен кейін ауыстыру қасиетін белгілесеңіз, мысалы, оны жабуға 135 күн ғана қалады.
Салық салдары: қолма-қол ақша және қарыз
Сізде делдал ауыстырылатын мүлікті сатып алғаннан кейін қалған ақша болуы мүмкін. Олай болса, делдал оны 180 күннің соңында төлейді. «Жүктеу» деп аталатын бұл ақша қаражаттарына сіздің мүлкіңізді сатудан түскен, ішінара сатудан түсетін түсімдер ретінде салық салынатын болады, көбінесе капитал өсімі ретінде.
Адамдардың осы транзакциялармен қиындықтарға душар болуының негізгі тәсілдерінің бірі – несиелерді қарастырмау. Сіз бас тартқан мүлік бойынша ипотекалық несиелер немесе басқа қарыздар, сондай-ақ ауыстырылатын мүлік бойынша кез-келген қарыздар туралы ойлануыңыз керек. Егер сіз қолма-қол ақша алмасаңыз, бірақ сіздің жауапкершілігіңіз төмендейтін болса – бұл сізге ақшалай қаражат сияқты табыс ретінде қарастырылады.
Сізде ескі мүлік бойынша 1 миллион долларлық ипотека бар еді делік, бірақ сіз жаңа мүлікке ипотека небары 900 000 долларды құрайды. Сізде 100000 доллар пайда бар, ол «жүктеу» ретінде де жіктеледі және оған салық салынады.
Демалыс үйлері үшін 1031 с
Сіз 1031 ережесін бір демалыс үйін екінші үйге ауыстыру үшін қолданған салық төлеушілер туралы ертегілерді естіген боларсыз, мүмкін олар тіпті зейнетке шыққысы келетін үй үшін және 1031 бөлімі кірісті тануды кешіктірген. Кейінірек олар жаңа меншікке көшіп, оны өзінің негізгі резиденциясына айналдырды және ақырында 500 000 доллар көлемінде капиталды көбейтуге тыйым салуды жоспарлады. Шеттету сіздің алғашқы тұрғылықты жеріңізді сатуға мүмкіндік береді және жұбайыңызбен бірге сіздің пайдаңыздан 500000 доллардан қорғауға мүмкіндік береді, егер сіз онда соңғы бес жылдан екі жыл тұрған болсаңыз.
2004 жылы Конгресс бұл олқылықты күшейтті. Иә, салық төлеушілер демалыс үйлерін жалға беру объектісіне айналдырып, 1031 айырбастауды жүзеге асыра алады. Мысалы: сіз жағажайдағы үйді пайдалануды тоқтатасыз, оны алты айға немесе бір жылға жалға бересіз, содан кейін оны басқа мүлікке айырбастайсыз. Егер сіз жалға алушы болсаңыз және өзіңізді іскер түрде ұстасаңыз, сіз үйді инвестициялық жылжымайтын мүлікке ауыстырған боларсыз, бұл сіздің 1031 айырбастауыңызды жақсы етеді.
Алайда, егер сіз оны жалға беруді ұсынсаңыз, бірақ ешқашан жалдаушылар болмаса, бұл мүмкін емес. Фактілер, уақыт сияқты маңызды болады. Жылжымайтын мүлікті жалға алуға ауыстырғаннан кейін қанша уақыт өтсе, сонша жақсы болады. Абсолютті стандарт жоқ болса да, адал жалдау ақысын алты айдан кем пайдалану жеткіліксіз болуы мүмкін. Бір жыл жақсы болар еді.
1031 своп резиденциясына көшу
Егер сіз ауыстырған мүлікті жаңа екінші, тіпті негізгі үй ретінде пайдаланғыңыз келсе, сіз бірден көше алмайсыз.2008 жылы IRS қауіпсіз айлақтың ережесін бекітті, оған сәйкес 1031 бөлімнің мақсаттары үшін тұрғын үйдің инвестициялық жылжымайтын мүлік ретінде жарамды екендігіне дау келмейді деп мәлімдеді. Осы екі айлық кезеңнің әрқайсысында дереу қауіпсіз портқа сәйкес келу айырбастан кейін.
- Сіз тұрғын үйді басқа адамға 14 немесе одан да көп күнге жалға алуыңыз керек.
- Сіздің жеке тұрғын үйді пайдалануыңыз тұрғын үйді жалдау кезінде жалға берілген 12 айлық кезең ішіндегі 14 айдан көп немесе күндер санының 10% -нан аспауы керек.
Сонымен қатар, бір демалысты немесе инвестициялық жылжымайтын мүлікті екіншісіне сәтті ауыстырғаннан кейін, сіз жаңа мүлікті дереу бастапқы үйге айналдыра алмайсыз және 500 000 АҚШ долларын алып тастай аласыз.
2004 жылы заң өзгергенге дейін инвестор 1031 айырбаста бір жалға берілетін мүлікті басқа жалға беру мүлкіне ауыстырып, жаңа жалға берілетін мүлікті белгілі бір мерзімге жалға бере алады, жылжымайтын мүлікке бірнеше жылға көшіп, содан кейін оны сата алады. кірісті негізгі тұрғын үйді сатудан алып тастау. Енді, егер сіз 1031 биржасында мүлік сатып алсаңыз және кейінірек осы мүлікті сіздің негізгі резиденцияңыз ретінде сатуға тырыссаңыз, алып тастау мүліктің 1031 ұқсас биржада алынған күнінен бастап бес жылдық кезең ішінде қолданылмайды. Басқаша айтқанда, негізгі капиталға байланысты кірістер салығы бойынша жеңілдіктерді пайдалану үшін сізге көп күту керек.
Төменгі сызық
1031 биржасын байсалды жылжымайтын мүлік салымшылары салықтан кейінге қалдырылған стратегия ретінде байлық құруға қолдана алады. Көптеген күрделі қозғалмалы бөліктер ережелерді түсінуді ғана емес, сонымен қатар тәжірибелі инвесторлар үшін де кәсіби көмек сұрайды.