Үй сатып алуға дайынсыз ба?
Егер сіз өзіңізді үй сатып алуға дайын сезінсеңіз, сіз өзіңізге бірінші сұрақ қоюыңыз мүмкін: «мен қанша төлей аламын?». Бұл сұраққа жауап беру бірқатар факторларды қарастыруды білдіреді.
Үйге керемет болып көрінетін сатып алуды бастамас бұрын, «қол жетімділік» дегенді қалай талдауға болатынын біліп алыңыз. Қарыздан кіріске (DTI) арақатынасынан ипотека мөлшерлемесіне дейінгі әртүрлі факторларды ескеру қажет.
Негізгі өнімдер
- Қарыздар мен кірістер коэффициентін (DTI) анықтау, дәлірек айтсақ, алдыңғы DTI – ипотека алудың маңызды факторы.
- Жылжымайтын мүлік бағасынан тыс басқа көптеген қаржылық және өмір салтын ескеру сіздің үй сатып алуға мүмкіндігі бар-жоғы туралы есептеулеріңізді анықтауы керек.
- Сіз сондай-ақ жергілікті жылжымайтын мүлік нарығын, экономикалық перспективаны және сіз қанша уақыт бойына қалғыңыз келетінін бағалауыңыз керек.
- Сізге өмір салтын, қазіргі және болашақ қажеттіліктерін ескеру қажет болады.
Алдымен қарыздар мен кірістердің арақатынасын түсініп алыңыз
Бірінші және айқын шешім нүктесі ақшаға қатысты. Егер сізде үйді қолма-қол сатып алуға жеткілікті қаражат болса, онда сіз оны қазір сатып ала аласыз. Төлемді қолма-қол төлей алмасаңыз да, көптеген мамандар жаңа үйге ипотека алу мүмкіндігі болса, сатып алу мүмкіндігі бар екеніне келіседі. Бірақ сіз қанша ипотека ала аласыз?
43% қарыздан кіріске қатынасы (DTI) арақатынасының стандартын, әдетте, Федералдық тұрғын үй басқармасы (FHA) ипотекалық несиені мақұлдау бойынша нұсқаулық ретінде қолданады. Бұл коэффициент қарыз алушының ай сайын төлем жасай алатындығын анықтау үшін қолданылады. Кейбір несие берушілер жылжымайтын мүлік нарығына және жалпы экономикалық жағдайларға байланысты жұмсақ немесе қатал болуы мүмкін.
43% DTI сіздің барлық тұрақты қарыз төлемдеріңізді, сонымен бірге сіздің тұрғын үйге байланысты шығындарыңызды – ипотека, ипотеканы сақтандыру, пәтер иелері жарналары, мүлік салығы, үй иелерін сақтандыру және басқаларын білдіреді – сіздің ай сайынғы жалпы табыстың 43% -нан аспауы керек.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек
Мысалы, егер сіздің ай сайынғы жалпы табысыңыз 4000 долларды құраса, сіз бұл санды 0,43-ке көбейтіп, 1720 долларды аласыз, бұл сіз қарызды төлеуге жұмсауыңыз керек жалпы сома. Енді сізде ай сайынғы міндеттемелер бар делік: несие картасы бойынша минималды төлемдер – $ 120, автокөлік несиесі үшін – $ 240 және студенттік несие үшін – $ 120 – барлығы $ 480. Бұл теориялық тұрғыдан алғанда сіз айына 1240 долларға дейін ипотека үшін қосымша қарызға ие бола аласыз, бірақ ең жоғарғы DTI деңгейінде бола аласыз. Әрине, аз қарыз әрқашан жақсы.
Маңызды
Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру болып табылады.
Ипотекалық несие берушілер не қалайды
Сонымен қатар, сіз тек тұрғын үй шығындарынан, мысалы, ипотека төлемдерінен және ипотекадан сақтандыруынан туындайтын ай сайынғы қарызыңызға қатысты кірістеріңізді есептейтін қарыздар мен кірістердің арақатынасын ескеруіңіз керек.
Әдетте, несие берушілер мұндай қатынасты 28% -дан аспайды. Мысалы, сіздің табысыңыз айына 4000 доллар болса, сізде басқа міндеттемелер болмаса да, ай сайынғы тұрғын үй шығындары үшін 1720 долларға мақұлдануда қиындықтар туындауы мүмкін. 28% -дық алдыңғы DTI үшін сіздің үй шығындарыңыз 1120 доллардан төмен болуы керек.
Неліктен сізде басқа қарыздар болмаса, сіз өзіңіздің қарыздарыңыздың кірістерге қатынасын толықтай пайдалана алмайсыз? Негізінде, өйткені несие берушілер сізді шетелде тұрғанды ұнатпайды. Қаржылық бақытсыздықтар орын алады – сіз жұмыстан айрыласыз, көлігіңіз аяқталады, медициналық мүгедектік біраз уақыт жұмыс істеуге мүмкіндік бермейді. Егер сіздің ипотека сіздің кірістеріңіздің 43% -ын құраса, сізде қалаған уақытта немесе қосымша шығындар қажет болған кезде бұлдырау бөлмесі болмайды.
Ипотеканың көп бөлігі ұзақ мерзімді міндеттемелер болып табылады. Есіңізде болсын, сіз бұл төлемдерді алдағы 30 жыл ішінде ай сайын жасай аласыз. Тиісінше, сіз өзіңіздің негізгі кіріс көзіңіздің сенімділігін бағалауыңыз керек. Сондай-ақ, сіз өзіңіздің болашақтағы келешегіңізді және уақыт өте келе шығындарыңыздың өсу ықтималдығын ескеруіңіз керек.
Маңызды
Белгілі бір мөлшерге дейін ипотекалық несие алу сіздің төлемдерді төлей алатыныңызды білдірмейді, сондықтан сіз өмір сүруге ыңғайлы қаржылық тәуекел деңгейіне адал болыңыз.
Сіз алғашқы жарна төлей аласыз ба?
Жеке ипотекалық сақтандыру (PMI)төлемін болдырмау үшін үй бағасының 20% -ын төмендеткен дұрыс.Әдетте сіздің ипотекалық төлемдеріңізге қосылатын PMI ай сайынғы ипотека төлеміне 30-70 доллардан бастап, қарызға алынған 100000 доллар үшін қосады.
Сіздің сатып алуыңызға 20% салмақ салғыңыз келмейтін кейбір себептер болуы мүмкін. Мүмкін сіз үйде ұзақ өмір сүруді жоспарламайсыз немесе үйді инвестициялық меншікке айналдырудың ұзақ мерзімді жоспарларыңыз бар шығар. Дәл сол сияқты, сіз осыншама қолма-қол ақша салғыңыз келмеуі мүмкін. Егер солай болса, үй сатып алу әлі де 20% төмендетусіз мүмкін.
Мысалы, FHA несиесі арқылы үйді 3,5% -дан аз мөлшерде сатып алуға болады, бірақ одан көпнәрсеніойлап табудың бонустары бар. Жоғарыда аталған PMI-ден аулақ болудан басқа, үлкенірек төлем ақы мыналарды білдіреді:
- Кішігірім ипотекалық төлемдер – 30 жылдық мерзімге 4% тіркелген сыйақы ставкасымен 200 000 долларлық ипотека үшін сіз 955 доллар төлейтін едіңіз. Егер сіздің ипотекаңыз 180,000 доллар болса, 30 жылдық мерзімге 4% пайыздық мөлшерлемемен сіз 859 доллар төлейсіз.
- Несие берушілер арасында көбірек таңдау – кейбір несие берушілер сіз кем дегенде 5% -дан 10% -ға дейін төмендетпесеңіз, ипотека ұсынбайды.
Бүгінгі күні жаңа үй сатып алу мүмкіндігі сіздің ұзақ уақыт бойы сатып алу қабілетіңіз сияқты маңызды емес. Үй сатып алуға және алғашқы жарнаға ие болу мүмкіндігіңіз сізге қазір осы нұсқа бойынша әрекет етуге қолайлы уақыт па деген сұраққа жауап бермейді деп айтудың қажеті жоқ.
Маңызды
Алғашқы төлемнің артықшылықтары көп болғанымен, үйге ақша түсіру үшін төтенше жағдайдағы жинақ шотыңызды құрбан етпеңіз. Күтпеген жөндеу немесе басқа қажеттіліктер туындаған кезде сіз шымшып қалуыңыз мүмкін.
Тұрғын үй нарығы
Сіздің жеке ақшаңыздың жағдайын бақылауда ұстаймыз деп ойласаңыз, келесі мәселе тұрғын үй нарығының экономикасы болып табылады – сіздің қазіргі жағдайыңыз бойынша немесе сіз көшуді жоспарлап отырған жерде. Үй – бұл қымбат инвестиция. Сатып алуға ақша салу өте жақсы, бірақ бұл сатып алу қаржылық тұрғыдан мағынасы бар ма, жоқ па деген сұраққа жауап бермейді.
Мұның бір жолы – сұраққа жауап беру – сатып алғаннан гөрі жалға алу арзан ба? Егер сатып алу жалға беруден гөрі арзан болып шықса, бұл сатып алудың пайдасына дәлел.
Сол сияқты, үй сатып алудың ұзақ мерзімді салдары туралы ойланған жөн. Ұрпақтар үшін үй сатып алу ақша табудың кепілдендірілген тәсілі болды. Сіздің ата-әжеңіз 50 жыл бұрын үйді 20 000 долларға сатып алып, 30 жылдан кейін оны бес-он есеге сатып жіберуі мүмкін еді.
Дәстүрлі түрде жылжымайтын мүлік қауіпсіз ұзақ мерзімді инвестиция деп саналса, рецессиялар мен басқа апаттар бұл теорияны тексеріп, болашақ үй иелерін екі рет ойландыруы мүмкін.
Үлкен құлдырау кезінде көптеген иелер 2007 жылы қозғалмайтын мүлік нарығы құлдырап, ақша жоғалтты және көптеген жылдар бойы сатып алынған бағадан әлдеқайда арзан үйлерге иелік етті.
Егер сіз жылжымайтын мүлікті оның құны уақыт өте келе көтеріледі деген сеніммен сатып алсаңыз, онда сіздің ипотекаңыздың пайыздық төлемдері, жылжымайтын мүлікті жаңарту және ағымдағы немесе күнделікті күтіп-ұстау шығындарын есептеуіңіз керек.
Экономикалық болжам
Сол бағытта жылжымайтын мүлік бағалары құлдырап, әдеттен тыс жоғары болған жылдар бар. Егер бағалар соншалықты төмен болса, сіз жақсы келісімге қол жеткізіп жатқаныңыз анық, сіз оны сатып алуды жүзеге асыруға қолайлы уақыт болатындығының белгісі ретінде қабылдауға болады. Бір жылы сатып алушының нарықта, депрессиялық бағасы уақыт сіздің пайдасына жұмыс және сіздің үй жолды төмен бағалай себеп болады деп мүмкіндігі артады.
2021 жылы үй бағасының не болатынын айту өте жақын. Бірақ егер тарих қайталанатын болса, біз COVID-19 пандемиясының және оның экономикаға әсерінің әсерінен үй бағасының төмендеуін күтуге болады.
Пайыздық мөлшерлемелер
Ай сайынғы ипотека төлемінің мөлшерін анықтауда үлкен рөл атқаратын пайыздық мөлшерлемелерде олар жоғары болған жылдары және төмен болған жылдары болады. Төменгі жақсырақ екені анық. Мысалы, 30% ипотека (360 ай) 100000 АҚШ доллары мөлшеріндегі несие бойынша 3 пайыздық үстеме сізге айына 422 доллар төлейді. 5 пайыздық мөлшерлемемен айына 537 доллар қажет болады. 7% болса, ол 665 долларға секіреді. Сондықтан пайыздық мөлшерлемелер түсіп бара жатса, сатып алардан бұрын күткен дұрыс болар. Егер олар өсіп жатса, сатып алуды тезірек жасаудың мағынасы бар.
Жыл уақыты
Жыл Seasons, сондай-ақ мүмкін шешім қабылдау процесіне фактор. Егер сіз әр түрлі үйлердің таңдағанын қаласаңыз, көктем – дүкен үшін ең жақсы уақыт. «Сатылымға» деген белгілер ауа-райының жылынуы мен гүлзарлардың жасыл түске боялуымен гүлдер сияқты пайда болады. Себептердің бір бөлігі көптеген үйлердің мақсатты аудиториясына қатысты: балалары ағымдағы оқу жылын бітіргенше көшуді күткен, бірақ күзде жаңа жыл басталғанға дейін қоныстанғысы келетін отбасылар.
Егер сіз трафикті аз көретін сатушыларды алғыңыз келсе – бұл олардың бағасына икемді болуы мүмкін – үй аулау үшін қыс (әсіресе суық климатта) немесе тропиктік штаттар үшін жаздың биіктігі үшін жақсы болуы мүмкін (сіздің аймағыңыз үшін маусымаралық), басқа сөздермен айтқанда). Тауарлық-материалдық қорлар аз болуы мүмкін, сондықтан таңдау шектеулі болуы мүмкін, бірақ сатушылар жылдың осы уақытында бірнеше ұсыныстарды көруі екіталай.
Маңызды
Кейбір ақылды сатып алушылар сонымен қатар Рождество немесе Пасха сияқты мейрамдарда ұсыныстар жасағанды ұнатады, әдеттен тыс уақыт, бәсекелестіктің болмауы және маусымның жалпы рухы жақсы бағамен тез бітеді деп үміттенеді.
Сіздің өмір салтыңызға қажеттіліктеріңізді ескеріңіз
Ақша маңызды мәселе болғанымен, сіздің уақытыңызға әсер етуі мүмкін көптеген басқа факторлар бар.Қосымша кеңістікке деген қажеттілігіңіз жақын ба – жолда жаңа туылған нәресте, жалғыз өмір сүре алмайтын егде жастағы туысыңыз?Бұл қадам сіздің балаларыңыздың мектеп ауыстыруына қатысты ма?Егер сіз екі жылдан аз уақыт тұрған үйді сататын болсаңыз, сіз капиталға салынатын салық төлейсіз бе, егер солай болса, тістен аулақ болу керек пе?
Сізге талғампаз ингредиенттермен тамақ дайындауды, ай сайын демалыс күндері демалысты өткізуді, орындаушылық өнерге қамқорлық жасауды немесе жеке жаттықтырушымен жұмыс жасауды ұнататын шығарсыз. Бұл әдеттердің ешқайсысы бюджетті өлтірушілер емес, бірақ егер сіз 43% қарыз бен кірістің арақатынасы негізінде үй сатып алған болсаңыз, оларсыз олармен айналысуға тура келуі мүмкін.
Ипотекалық төлемдермен айналыспас бұрын, сіз есептеген төлемнен ең қымбат хоббиіңіздің немесе іс-әрекетіңіздің құнын алып тастап, өзіңізге аздап қаржылық локоть беріңіз. Егер сіздің арманыңыздағы үйді сатып алу үшін баланс жеткіліксіз болса, сізге ойын-сауық пен ойын-сауықтан бас тартуға тура келуі мүмкін – немесе арзан үйді армандаған үйім деп санауыңыз керек.
Бір үйді сату, екіншісін сатып алу
Егер сіз үй сататын болсаңыз және басқа үй сатып алуды жоспарласаңыз, қазіргі үйіңізден түскен қаражатты жинақ шотына сақтаңыз да, жоқ па екенін анықтаңыз – автокөлік төлемдері немесе медициналық сақтандыру сияқты басқа да шығындарды есептегеннен кейін – сіз ипотеканы төлей аласыз.. Сондай-ақ, техникалық қызмет көрсету мен коммуналдық қызметтерге қосымша қаражат бөлу қажет болатынын есте ұстаған жөн. Бұл шығындар үлкен үйлер үшін үлкен болатыны сөзсіз.
Есептеу кезінде ағымдағы кірісті пайдаланыңыз және сіз көбірек ақша табамын деп ойламаңыз. Көтеру әрдайым бола бермейді, мансап өзгереді. Егер сіз сатып алатын үйдің көлемін болашақ табысқа негіздейтін болсаңыз, онда сіз несиелік карталарыңызбен романтикалық кешкі ас ұйымдастырғаныңыз жөн, өйткені олармен ұзақ мерзімді қарым-қатынаста боласыз.
Алайда, егер сіз несие картасының қосымша қарызынсыз осы қосымша шығындарды шеше алсаңыз, сіз өзіңіздің алғашқы төлеміңіз үшін жеткілікті ақша жинап алған болсаңыз, үй сатып ала аласыз.
Сіз өзіңізді ұстауды жоспарлайсыз ба?
Қол жетімділік сіз үйден іздейтін бірінші мәселе болуы керек, сонымен қатар онда қанша уақыт өмір сүргіңіз келетінін білгеніңіз жөн. Егер олай болмаса, сіз кетуге дайын тұрған қалада немесе қалада қолыңыз жетпейтін үйде тұрып қалуыңыз мүмкін.
Көптеген қаржылық сарапшылар оны нұсқаулық ретінде сатпас бұрын, үйде бес жыл өмір сүруді ұсынады. Сатып алуға, сатуға және көшуге байланысты шығындарды ескеруді ұмытпаңыз. Сондай-ақ, сіз сатып жатқан үйге байланысты ипотека төлемдерінің бұзылу нүктесін қарастырыңыз. Егер сіз қай қалада немесе елді мекенде тұратындығыңызды және бесжылдықтың жоспарын шеше алмасаңыз, үй сатып алудың дұрыс уақыты болмауы мүмкін.
Егер сіз бес жылдық жоспарсыз үй сатып алғыңыз келсе, бағасы ең жоғары деңгейден әлдеқайда төмен болатын үй сатып алыңыз. Егер сіз оны тез сатуға тура келсе, сізге соққы алуға мүмкіндік болуыңыз керек. Тағы бір ерекшелік: Егер сіз қоныс аударған қызметкерлердің үйлерін сатып алатын компанияда жұмыс жасасаңыз – бұл сатып алудың кепілдендірілген нұсқасы.
Төменгі сызық
Сіз үй сатып алуға дайынсыз ба? Қысқасы, иә – егер сіздің мүмкіндігіңіз болса. Бірақ «қол жетімділік» дәл қазір сіздің банктік шотыңыздағыдай қарапайым емес. Қаржылық және өмір салтына қатысты көптеген басқа мәселелер сіздің есептеулеріңізді анықтауы керек.
Осы элементтердің барлығына әсер еткенде, «егер сіздің мүмкіндігіңіз болса», ол алғашқы болып көрінгеннен гөрі күрделі болып көрінеді. Бірақ қазір оларды қарастыру қымбат қателіктер мен қаржылық қиындықтардың алдын алады. Әрине, серуендеудің ең жақсы уақыты бар: сатылатын тамаша жерден тамаша үй тапқан кезде – ол өте жақсы бағамен.