Кері ипотека: зейнетке шығу құралы

Егер сіздің жеке үйіңіз болса және жасы 62-ден кем болмаса, кері ипотека сіздің үй капиталыңыздың бір бөлігін қолма-қол ақшаға айналдыруға мүмкіндік береді. Қарапайым жағдайда, кері ипотека сіздің үйіңіздегі меншікті капиталға қарсы несие алуға мүмкіндік береді, егер сіз үйде өмір сүрген болсаңыз және оны сатпаған болсаңыз, онда сіздің өміріңізде қарызды қайтаруға тура келмейді.

Егер сіз зейнетақыңызды қаржыландыру үшін қолда бар ақшаның көлемін көбейтуді қаласаңыз, бірақ несие бойынша төлемдер жасау идеясын ұнатпасаңыз, кері ипотека туралы ойлану керек. Сонымен қатар, кейбір қауіп-қатерлер, шығындар мен қателіктер туралы білуге ​​болады.

Негізгі өнімдер

  • Кері ипотека ескі үй иелеріне өздерінің меншікті капиталының құнын қолма-қол ақшаға айналдыруға мүмкіндік береді.
  • Үй кепіл ретінде қызмет етеді және төлемдер үй иесі көшіп келген кезде немесе қайтыс болған кезде ғана қажет болады.
  • Әр түрлі мақсаттарға немесе мақсаттарға оңтайландырылған кері ипотеканың бірнеше түрлері бар.
  • Кері ипотекадан ақшаны қалай алудың бірнеше түрлі нұсқалары бар.

Олар қалай жұмыс істейді 

Кері ипотека арқылы несие беруші үй иесіне төлемдерді үй құнының пайызына қарай жүргізеді. Үй иесі қайтыс болғанда немесе мүліктен шыққан кезде үш жағдайдың бірі орын алуы мүмкін:

  1. Үй иесі немесе мұрагерлер несиені төлеу үшін үйді сата алады.
  2. Үй иесі немесе мұрагерлер үйді сақтау үшін қолданыстағы несиені қайта қаржыландыра алады.
  3. Несие берушіге несие балансын жабу үшін үйді сатуға рұқсат етілуі мүмкін.

Кері ипотеканың бірнеше түрі болғанымен, оның ішінде жеке несие берушілер де ұсынады, олар жалпы алғанда келесі ерекшеліктерге ие:

  • Ескі үй иелеріне жас үй иелеріне қарағанда үлкен мөлшерде несие ұсынылады. Неғұрлым қымбат үйлер үлкен несие алуға құқылы.
  • Кері ипотека үйдің негізгі қарызы болуы керек. Басқа несие берушілер қайтарылуға тиіс немесе қарыздарын бастапқы ипотека иесіне бағындыруға келісуі керек.
  • Қаржыландыру төлемдері несие құнына қосылуы мүмкін.
  • Несие беруші үй иесі мүлікті күтпеген жағдайда, сақтандырылған мүлікті сақтамаған жағдайда, оның мүлік салығын төлемегенде, банкрот деп жариялаған  кезде, мүліктен бас тартқан немесе алаяқтық жасаған жағдайда оны қайтаруды сұрай алады . Несие беруші, егер үй сотталған болса немесе үй иесі мүліктің меншік құқығына жаңа меншік иесін қосса, мүліктің барлығын немесе бір бөлігін қосса, мүліктің аймақтық классификациясын өзгертсе немесе мүлікке қарсы қосымша несие алса, оны қайтаруды да талап ете алады.

Kurzübersicht

Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру. 

HECM заемдары 

Кері ипотека 1960-шы жылдардан бері қалыптасқан, бірақ ең көп таралған кері ипотека – бұл федералды сақтандырылған тұрғын үй меншік капиталын конверсиялау ипотекасы (HECM). Бұл ипотека алғаш рет 1989 жылы ұсынылған және оны АҚШ-тың Тұрғын үй және қала құрылысы министрлігі (HUD) ұсынады.

HECM – бұл федералды үкімет шығарған жалғыз кері ипотека, бұл қарыз алушыларға шығындарды шектейді және несие берушілердің өз міндеттемелерін орындауына кепілдік береді. HECM-дің негізгі жетіспеушілігі – несиенің максималды сомасы шектеулі.

HECM емес несиелер

HECM емес кері ипотека алуан түрлі несие мекемелерінен алынады. Бұл кері ипотеканың негізгі артықшылығы – олар HEMC лимитінен жоғары мөлшерде несие ұсынады. HECM емес несиелердің кемшіліктерінің бірі – олар федералды сақтандырылмаған және HECM несиелеріне қарағанда едәуір қымбат болуы мүмкін.

Жалпы жылдық несие құны

Дегенмен пайыздық мөлшерлеме болып HECM ипотекасы туралы үкімет орнатылса, және HECM қарыз туындауын құны үй құнының 2% шектеледі, Қарыздың жалпы құны әлі де кредитор байланысты әр түрлі болуы мүмкін. Сонымен қатар, несие берушіні іздеу кезінде қарыз алушылар үшінші тараптардың жабылу шығындарын, ипотеканы сақтандыру және қызмет көрсету төлемдерін ескеруі керек.

Несие алушыларға ипотека бойынша шығындарды салыстыруға көмектесу үшін «Несие берудегі федералдық ақиқат»  ипотека провайдерлерінен қарыз алушыларға несиенің жалпы жылдық құны ( TALC ) түрінде шығындар туралы ақпаратты ұсынуды талап етеді. Бұл нөмірді әр түрлі сатушылардан алынған несиелерді салыстыру кезінде пайдаланыңыз; тек кері ипотека бойынша нақты шығындар көбінесе кірістің таңдалған нұсқаларына байланысты болатынын есте ұстаған жөн.

Кіріс опциялары

HECM кері ипотекасы кірістер әкелетін көптеген нұсқаларды ұсынады, соның ішінде бір реттік төлемдер, несиелік желілер, ай сайынғы ақшалай аванстар немесе олардың кез-келген тіркесімі.

Несие желісі HECM несиесінің ең қызықты ерекшелігі болуы мүмкін, өйткені қарыз алушыға қол жетімді ақша мөлшері уақыт өткен сайын өсіп отырады. HECM емес несиелер кірістердің азырақ нұсқаларын ұсынады.

Пайыздық мөлшерлемелер

HECM кері ипотека бойынша пайыздық мөлшерлеме АҚШ қазынашылығының бір жылдық қауіпсіздік ставкасымен байланысты. Қарыз алушылардың пайыздық мөлшерлемесін таңдау мүмкіндігі бар, олар жыл сайын өзгеруі мүмкін немесе ай сайын өзгеруі мүмкін.

Жылдық реттелетін мөлшерлеме АҚШ қазынашылығының бір жылдық қауіпсіздік ставкасының жоғарылауы немесе төмендеуімен бірдей мөлшерде өзгереді. Бұл жылдық реттелетін мөлшерлеме жылына 2% немесе несие мерзімі ішінде 5% деңгейінде шектеледі. Ай сайынғы мөлшерлеме бойынша ипотека (ARM) ARM-ге қарағанда төмен пайыздық мөлшерлемеден басталады және ай сайын түзетіледі. Несие мерзімі ішінде ол 10% көтерілуі немесе төмендеуі мүмкін.

Ипотекалық несие қалай көмектесе алады: жағдайды зерттеу

Несиелік картасы бар 70 жастан асқан қариялардың жартысына жуығы балансты ай сайын толығымен төлемейді, бірақ кері ипотека бұл мәселені шешуге көмектеседі.

АҚШ-тың әлеуметтік қауіпсіздік басқармасы қаржыландырған және 2016 жылдың қыркүйек айында Мичиган университетінің Мичиган зейнеткерлікті зерттеу орталығы жариялаған « Үйдегі меншікті өндіру және кері ипотека үлкен отбасылардың несиелік нәтижелеріне қалай әсер етеді » мақаласында зерттеушілер Стефани Мултон, Дональд Хаурин, Самуэль Додини және Максимилиан Д.Шмейзер несиелер бойынша револьверлік қарыздың егде жастағы адамдар кері ипотека алған кезде төмендейтінін анықтады.

Қарыздарды төлеу мен қарыздарды төлеу бойынша мерзімдердің кешеуілдеуі, кем дегенде, кері ипотека алынғаннан кейінгі үш жыл ішінде азая бастайды. Кері ипотека алғанға дейінгі екі жыл ішінде несиелік шокты бастан өткерген қарттар көп пайда көрді. (Зерттеушілер «несиелік шокты» несиелік ұпайдың 25-тен төмендеуі деп анықтады.) Бұл егде жастағы адамдар несиелеріне байланысты меншікті капиталды несиенің басқа түріне түсе алмауы мүмкін; кері ипотека бойынша біліктілік аға буынның кредиттік баллына байланысты емес.

Зерттеу көрсеткендей, кері ипотека бойынша қарыз алушылар несиелік карталар бойынша қарыздарын тұрғын үйге арналған қарыздардың басқа түрлерін (жабық типтегі меншікті несиелер, жеке меншікті несиелік желілер ( ақшалай қайта қаржыландыруды алған қарыз алушыларға қарағанда көбірек төмендеткен. алдыңғы сомалар және кері ипотека арқылы ұсынылатын ай сайынғы ақша ағыны қарт адамдарға несие карталары бойынша қарыздарын төлеуге көмектесті.

Зерттеуге сәйкес, бастапқыда кері ипотеканы пайдаланып, 10 000 АҚШ долларын алып тастаған қарт адамдар бірінші жылы несие картасынан қарызды осы соманы алғаннан кейін 2364 долларға азайтты. Қосымша қарыз алу қарыздың минималды қосымша төленуіне әкелді: алдын-ала алынған әрбір 10000 доллар үшін қарттар тағы 166 доллар төледі, ал ай сайынғы ақша ағынының әрбір 100 доллары үшін кері ипотека құрылды, ал қарттар жыл бойына қосымша 45 доллар қарызын төледі. 

Kurzübersicht

Айта кетейік, бұл зерттеу 2008-2011 жылдар аралығында кері қаржы ипотекасын алған қарыз алушыларды қамтиды, бұл соңғы қаржы тарихындағы ерекше қауіпті кезең. Экономикалық өркендеу кезеңінде жүргізілген ұқсас зерттеудің әртүрлі нәтижелері болуы мүмкін.

Кері несиені несиелік карта бойынша қарыздың шешімі ретінде қарастыратын егде жастағы адамдар өздерінің ипотекалық төлемдерінде меншікті капиталының мөлшерін жоғалтатындығы үшін меншікті капиталының мөлшері несие карталары бойынша олардың үнемдейтін пайыздық мөлшерлемесі тұрғысынан құндылығын бағалауы керек. Бұл бухгалтер немесе қаржылық жоспарлаушы жақсы орындайтын күрделі есептеу. Кері ипотека бойынша кеңес беруші бұл сұраққа жауап беру үшін жеткілікті білімді болмауы мүмкін.

Төменгі сызық

Үйіңізге несие алу – бұл сіздің қазіргі қаржыңызға және мұрагерлеріңізге қалдыратын мүлікке әсер ететін үлкен шешім. Несие алу, қызмет көрсету және сыйақыны қосқанда айтарлықтай шығындар бар.

Сіз сондай-ақ, кері ипотека арқылы қарызыңыз уақыт бойынша несие пайызына байланысты өсетінін есте ұстағаныңыз жөн. Егер сіз несие туралы ойыңызды өзгертсеңіз немесе денсаулығыңызға байланысты мүліктен шығу керек болсаңыз, мүлікті сатудан түскен қаражат кері ипотеканы төлеуге жұмсалады. Несиенің мөлшері мен мүліктің құнына байланысты несие төленгеннен кейін ақша аз немесе мүлде қалмауы мүмкін.

Кері ипотека рәсіміне кіріспес бұрын, сіз тақырыпты мұқият зерттеп, әртүрлі несие берушілердің шығындарын салыстырып, барлық ақпаратты ашу құжаттарын оқып шығуыңыз керек. Кері ипотекадан түскен қаражатты инвестициялауға, әдетте, несие бойынша шығындар мен пайыздарды қайтарып алу қажет болғандықтан, жөнсіз болғанымен, кері ипотека бойынша кірістер сіздің инвестициялық портфеліңіздің басқа элементтерін қайта қарауға мүмкіндік бере алады. Ипотека алуға кіріспес бұрын, кері ипотека беретін ақша ағындарын қарастырыңыз және осы жаңа кіріс көзінің сіздің жалпы инвестициялық стратегияңызға әсерін қарастырыңыз.