Ипотекалық несие бойынша алғашқы 6 қателік
Барысында Ұлы құлдыраудан, АҚШ экономикасы, өйткені ипотекалық Сатып ірі соққы алды. Бүкіл елдегі қарыз алушылар ипотека төлемдерін төлеуде қиындықтарға тап болды. Сол кезде көптеген қарыз алушылар ипотекалық несиелерін қайта қаржыландыруға тырысқан.
Тіпті жоғары деңгейлі үй иелері де кепілге қою мәселесінде қиындықтарға тап болды. Неліктен көптеген азаматтар ипотека бойынша қиындықтарға тап болды? Міне, тіпті бүгінгі күнге дейін жиі кездесетін алты ипотекалық қате.
Негізгі өнімдер
- Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека төлемдерінің төмендеуіне алып келетін төмен бастапқы мөлшерлемені ұсынады; дегенмен, белгіленген уақыт кезеңінен кейін пайыздық мөлшерлемені қалпына келтіреді.
- Ипотека бойынша алғашқы жарнаны төлемеу қарыз алушының үйінің «су астында» аяқталу ықтималдығын арттыруы мүмкін.
- Кері ипотеканың бастапқы шығындары жоғары, көптеген төлемдер өте көп және сіздің үйіңіздегі меншікті капиталды жоғалтуға әкеледі.
- Ипотека бойынша ұзақ мерзімдер үйдегі меншікті капиталдың азаюына және пайыздардың көбірек төленуіне әкеліп соғады, бұл меншік иесінің жылжуын қиындатады.
- Экзотикалық ипотекалық өнімдер сатып алушылардың теріс капиталды құруына әкелуі мүмкін.
1. Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека
Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека (ARM) үй иесінің арманы сияқты көрінуі мүмкін. Бұл ипотека несие алушыларды алғашқы екі-бес жылда төмен пайыздық мөлшерлемемен бастайды. Олар сізге әдеттегіден гөрі үлкенірек үй сатып алуға мүмкіндік береді және төлемдері төмен, қол жетімді.
Екі-бес жылдан кейін пайыздық мөлшерлеме нарықтық ставкаға қайта оралады, бұл әдетте жоғары. Егер қарыз алушылар меншікті капиталды өз үйлерінен алып, қайта қалпына келтіргеннен кейін төменгі мөлшерлемеге қайта қаржыландырса ғана, бұл мәселе емес.
Сонымен қатар, егер сатып алушы үйде ұзақ тұрмаған болса, онда ол ставка өзгергенге дейін сатылған болуы мүмкін. Ипотеканың бұл түрі жиі ауыстыруды қажет ететін адам үшін жақсы таңдау бола алады.
Бірақ ол әрдайым солай бола бермейді. Тұрғын үй бағасы арзандаған кезде, несие алушылар қолданыстағы несиелерін қайта қаржыландыру мүмкін еместігін анықтайды. Бұл көптеген несие алушыларды бастапқы төлемдерінен екі-үш есе артық ипотекалық төлемдермен бетпе-бет қалдырады.
Маңызды
Әр түрлі несие берушілермен сауда жасау, ипотекалық несие алуға қатысты толық және шынайы ақпаратты ұсыну және туындаған кездегі несиелік мәселелерді шешу – бұл әділ және практикалық ипотека алуға болатын ең жақсы қадамдар.
2. Алғашқы төлем жоқ
Бір триггер субстандартного дағдарыс көптеген компаниялар қарыз алушылар жоқ-төмен-төлем несие ұсынды болды. Неліктен бұл проблемаға айналды. Алғашқы жарнаның мақсаты екі жақты. Біріншіден, бұл сіздің үйіңіздегі меншікті капиталдың мөлшерін көбейтеді, сонымен бірге қарыз ақшаңызды азайтады. Екіншіден, бастапқы жарна сіздің ойында біраз тері бар екендігіне көз жеткізеді.
Ірі төлемдер жасайтын қарыз алушылар өз салымдарын жоғалтқылары келмейтіндіктен, ипотекалық төлемдерді жасау үшін барлық мүмкіндікті қолдануға тырысады.
Екінші жағынан, үйге ешнәрсе салмайтын және өздерін ипотека несиесінде төңкеріп алатын көптеген қарыз алушылар үйден де көп ақша қарыздар болғандықтан кетіп қалады. Қарыз алушы неғұрлым көп қарыз болса, соғұрлым олар ипотеканы өндіріп алуға мәжбүр етіп, кетіп қалуы ықтимал.
3. Өтірік несиелер
« Өтірік несиелер » термині беделді емес сияқты көрінуі мүмкін, бірақ мұндай несиелер жылжымайтын мүліктің өркендеу кезеңінде 2007 жылы басталған субприментті ерітуге дейін өте танымал болды. Ипотекалық несие берушілер оларды тез таратты, ал қарыз алушылар оларды тез қабылдады. Өтірік несие үшін құжаттама мен тексерудің қажеті шамалы. Несие қарыз алушының көрсетілген кірісіне, көрсетілген активтері мен шығындарына негізделген.
Олар осылай аталған, өйткені қарыз алушылар өтірік айтуға, кірістерін көбейтіп, үлкен үй сатып алуға мүмкіндік береді. Өтірік несие алған кейбір адамдарда тіпті жұмыс жоқ. Қиындық сатып алушы үйге кіргеннен кейін басталады.
Ипотекалық төлемдер нақты кіріспен төленуі керек болғандықтан, онда көрсетілмеген табыс – қарыз алушы ипотекалық төлемдерді жүйелі түрде жүзеге асыра алмайды. Олар төлемдерден қалып, банкроттыққа және өндіріп алуға мәжбүр болады.
4. Кері несие
Егер сіз теледидар көретін болсаңыз, ондасіздің кірістеріңіздегі барлық проблемалардың шешімі ретінде жарнамаланған аннуитет сияқты бір реттік төлем түрінде төленеді.
Кері несие алудың көптеген Бастапқы төлемдер, ипотекалық сақтандыру, меншік құқығын сақтандыру, бағалау үшін төлемдер, адвокаттар үшін төлемдер және әртүрлі төлемдер меншікті капиталды тез жояды. Қарыз алушы әлі күнге дейін үй құқығын сақтап, сондықтан үйге «иелік етеді», ал кері ипотека олардың балаларына үлкен әсер етуі мүмкін.
Алайда, бұл несие қалай құрылғанына байланысты;кері ипотеканың ең кең тараған түрі – бұл меншікті капиталды конверсиялау бойынша ипотека (HECM).Бұл дегеніміз, егер қарыз алушының балалары үйді сақтағысы келсе, несиенің қалған бөлігін немесе үйдің бағаланған құнының 95% төлеуі керек.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек
5. Ұзақ амортизация
Сіз 30 жыл ипотека алуға болатын ең ұзақ мерзім деп ойлаған боларсыз, бірақ кейбір ипотекалық компаниялар қазір 40 жылға созылатын несиелер ұсынады. Сонымен, 35 және 40 жылдық ипотека несиелерінің танымалдығы біртіндеп артып келеді. Неліктен? Олар жеке адамдарға әлдеқайда төмен төлемдермен үлкенірек үй сатып алуға мүмкіндік береді.
40 жылдық ипотека келесі 20 жыл ішінде үйде болуды жоспарлап отырған 20 жастағы жігітке мағынасы болуы мүмкін, бірақ бұл басқа адамдар үшін мағынасы жоқ. 40 жылдық ипотека бойынша сыйақы ставкасы 30 жылдыққа қарағанда сәл жоғары болады. Бұл 40 жыл ішінде толығымен көп пайызды құрайды, өйткені банктер қарыз алушыларға ипотеканы төлеу үшін қосымша 10 жыл бермейді, өйткені оны артта қалдырмайды.
Қарыз алушылардың үйлерінде меншікті капитал аз болады. Алғашқы 10 – 20 жылдағы төлемдердің басым бөлігі бірінші кезекте пайыздарды төлейді, сондықтан қарыз алушының жылжуы мүмкін емес. Егер сіз 70-ке толған кезде төлем жасасаңыз, бұл зейнеткерлікке шығуды қиындатады.
6. Экзотикалық ипотекалық өнімдер
Ұлы рецессияға дейін дамыған ипотеканың басқа түрлері де өндіріп алуға мәжбүр етті. Несие берушілер үй иелену туралы арманды шындыққа айналдырған барлық экзотикалық өнімдерді ойлап тапты. Кейбір үй иелері өздерін не сезінетіндерін жай түсінбеді. Екі мысал:
- Тек пайыздық несиелер төлемдерді 20% -дан 30% -ға дейін төмендете алады. Бұл несиелер қарыз алушыларға үйде бірнеше жыл тұруға мүмкіндік береді және тек пайыздық төлемдер жасайды.
- Сіздің атыңызбен төленетін несиелер қарыз алушыларға ай сайын ипотека бойынша қанша төлем жасағысы келетінін анықтауға мүмкіндік береді.
Екі өнім үшін де тиімді шар – негізгі төлем белгілі бір мерзім өткеннен кейін келеді. Бұл өнімдердің барлығы теріс амортизациялық өнімдер ретінде белгілі. Қарыз алушылар меншікті капиталды құрудың орнына теріс капиталды құруда. Олар қарыздары үйілген кірпіш сияқты түскенше ай сайын өсіп келеді. Экзотикалық ипотекалық өнімдер көптеген қарыз алушылардың несиелері бойынша су астында қалуына әкелді.
Маңызды
Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады.тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесеАҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру.
Төменгі сызық
Үй иесіне апаратын жол көптеген тұзақтардан тұрады. Оларды болдырмау – қаржылық қиындықтардан аулақ болудың бір жолы. Мүмкін есте ұстайтын жақсы мақала мынада: егер бірдеңе шындыққа тым жақсы болып көрінсе, ол мүмкін.