Тұрғын үй кооперативтері: үйге меншіктің ерекше түрі
Үй сатып алу және пәтер жалдау өмір сүру мүмкіндігінің тек екеуін ғана білдіреді және бұл екеуі де шығындарға әкелуі мүмкін. Кооперативті тұрғын үй бастапқы резиденцияны алудың дәстүрлі әдістеріне балама ұсынады.
Тұрғын үй кооперативі немесе «кооператив» – бұл меншік иелері өз бөлімшелеріне тікелей иелік етпейтін корпорация болып табылатын тұрғын үйге арналған опционның түрі. Керісінше, әрбір тұрғын корпорацияның акционері болып табылады, олар ішінара өздері тұратын бірліктің салыстырмалы мөлшеріне негізделген. Мұнда біз кооперативтің өмір сүруіне мұқият қараймыз.
Негізгі өнімдер
- Кооператив – бұл алғашқы резиденцияға иелік ету тәсілі, бірақ үй иелері өз бөлімшелеріне тікелей иелік етпейтін жерде; оның орнына әрбір тұрғын кооперативтің акционері болып табылады.
- Кейбір кооператив иелеріне сол жерде орналасқан кооперативтердің нарықтық бағасына байланысты өзінің кооператив акцияларын ашық нарықта сатуға рұқсат етіледі.
- Кооперативтер пәтерлерге қарағанда арзан болуы мүмкін, өйткені олар шығындарды төлеу үшін тұрғындардан ақша жинап, өзіндік құны бойынша жұмыс істейді.
- Алайда, компанияның акцияларын сатып алмас бұрын, компанияның қаржылық жағдайын және төлемдерді тексеріп алыңыз.
Тұрғын үй кооперативтері қалай жұмыс істейді
Кооперативтің иелері өзінің бөлімшесіне тікелей иелік етудің орнына кооперативтің акцияларын иеленеді, бұл кондоминиум жағдайында болатын еді. Кейбір кооперативтермен бірге, иелер кооператив кеңесінің мақұлдауымен, сол жерде орналасқан кооперативтердің нарықтық бағасына байланысты, өзінің кооператив акцияларын ашық нарықта сата алады.
Кооперативтер жалға берілетін пәтерлерден гөрі арзанға түседі, өйткені олар шығындар бойынша жұмыс істейді, тұрғындардан төленбеген төлемдерді төлеуге ақша жинайды. Нью-Йорк сияқты өмір сүру құны жоғары салаларда кооперативтер қаржылық тұрғыдан тартымды нұсқа болуы мүмкін. Кооперативке төленетін жалпы төлемдер кондоменттер бірлестігіне төленген төлемдерден біршама жоғары болуы мүмкін.
Кооперативті меншіктің қаржылық аспектісінен басқа әлеуметтік аспектілері де ескерілуі керек. Шағын кооперативтерді тұрғындар қатаң түрде басқарады, барлығы күтіп-баптау, көгалдандыру және ережелерді орнату сияқты міндеттеріне қамқорлық жасау үшін жиналады. Ірі кооперативтерді тұрғындар жиынтығынан тұратын директорлар кеңесі басқара алады.
Екі жағдайда да орындалатын ережелер және белгілі бір дәрежеде әлеуметтік өзара әрекеттесу бар. Егер сізге шешім қабылдау құзыретін бөлісу ұнамаса, кооперативтегі өмір сізге ұнамауы мүмкін.
Кооперативтердің түрлері
Тұрғын үй кооперативтерінің құрылымы оның орналасқан жерінің нақты юрисдикциясына байланысты әр түрлі болады. АҚШ пен Канадада ең танымал нұсқаларға мыналар жатады:
- Нарықтық мөлшерлеме бойынша кооперативтер : кооператив мүшелеріне нарық көтеретін кез келген бағамен акцияларды сатып алуға және сатуға мүмкіндік береді.
- Жауапкершілігі шектеулі серіктестіктер : акцияларды сатып алу-сату бағасына шектеулер қояды.
- Лизингтік кооперативтер : Кооперация корпорациясы ғимаратты иеленуден гөрі жалға алады және меншікті капитал жинамайды. Бұл жағдайда, егер ғимарат сатылымға шықса, кооперативтің қолында ақша қоры болуы мүмкін.
Кооперативті сатып алуға кететін шығындар
Сіз негізінен компанияның акцияларын сатып алатындықтан, кооперативтің қаржылық жағдайын тексеріп, басқа тұрғындармен кездесуге ұмытпаңыз. Олар сіздің бизнес серіктестеріңіз де, болашақ көршілеріңіз де болады. Сатып алудан бұрын сіз келесіні ескергіңіз келеді:
- Орналасқан жері
- Қолайлылық
- Шығындар
- Сіздің қондырғыңызды жалға алу мүмкіндігі
- Үй жануарлары саясаты
- Сақтандыру талаптары
Кооперативтің акцияларын сатып алу үшін әр сатып алушы дәстүрлі ипотеканың орнына «үлестік несие» алады. Бұл несиелер ипотека сияқты жұмыс істейді, бірақ несие берушіге төленген несие төлемдерінен басқа, кооператив тұрғындары ғимаратты ұстауға және күтіп-ұстауға кеткен жалпы шығындардың пропорционалды үлесін төлеуге жауапты.
«Техникалық қызмет көрсету» деп аталатын бұл шығындар, әдетте, серіктестікке ай сайын төленеді және өзіндік құны бойынша есептеледі. Техникалық қызмет көрсету жылжымайтын мүлік салығын қамтуы мүмкін немесе қоспауы мүмкін, ал қызмет көрсетуге төленетін жылдық төлемдер жыл сайын инфляция деңгейімен жоғарылайды.
Жылжымайтын мүліктің ипотекасын құны, сондай-ақ ай сайынғы төлемге кірістірілген болуы мүмкін: жеке атысушы қарыз олардың үлесін төленген болса да, ол арқылы өтті, оған ипотека бар өзін құру үшін болады корпорациясының емес, арқылы жеке серіктес. Үлестік несие серіктестікке сатып алу құнын төлейді. Бұл жылжымайтын мүліктің негізгі ипотекасына ешқандай қатысы жоқ. Сатып алушыларға үй иелері пайдаланатын салықтық жеңілдіктердің барлығына, оның ішінде пайыздар мен жылжымайтын мүлікке салынатын салықтарға шегерімдер жатады .
Қосымша шығыстарға әр сатып алушының резиденциясы бойынша жеке төлемдер бойынша төленетін ай сайынғы көрпе сақтандыру полисімен қамтылуы керек болғанымен, әрбір жеке тұрғын үйдің мазмұны қамтылмаған. HO-6 деп аталатын жеке сақтандыру полисі жеке заттарды судың зақымдануынан, өрттен, ұрлықтан және басқа апаттардан қорғау үшін қажет.
Кооперативтерге арналған арнайы мәселелер
Кооперативтер әділетті тұрғын үйді реттейтін заңдарды сақтауы керек, бірақ меншік құқығына қатысты басқа тұрғын үй нұсқаларына қарағанда олар шектеулі болуы мүмкін. Үй иесі болмағандықтан, жалға алушылар да болмағандықтан, серіктестіктегі акцияларды сатып алу ережелерін серіктестер белгілейді.
Мысалы, жаңа сатып алушылардан кооперативті сатып алудың қаржылық міндеттемелерін орындау қабілетін көрсетуден басқа белгілі бір таза құн немесе белгілі бір қарыздар мен кірістердің арақатынасы талап етілуі мүмкін.
Фонды тексеру қажет болуы мүмкін. Басқа тұрғын үйлер сияқты, кейбір кооперативтер де тек 65 жастан асқан адамдарға немесе басқа белгілі бір топтарға арналған. Меншіктің осы біршама қатаң талаптары кооперативтің меншігі үшін қауіпсіздік пен айрықша жағдай туғызады. Осы эксклюзивтіліктің орнына кооперативтер, әдетте, кондоматтарға қарағанда шектеулі түрде жұмыс істейді. Мысалы, жоғары деңгейлі қондырғылар суб лизингке тыйым салуы мүмкін. Барлық серіктестер ғимаратты пайдалану шығындарына қатысады.
А әдепкі еңбекақы-бір серіктеске -немесе сәтсіздік қатаң меншік талаптары жалпы барынша əдепкі параметрлерді ұстап, дегенмен, бұл серіктестің шығындарды жабу үшін басқа да серіктестер талап етуі мүмкін.
ПИК пен Кооперативтерге қарсы
ПИК – бұл лифтілер, жертөлелер немесе шатырлар сияқты ортақ пайдаланылатын аймақ пен инфрақұрылымды ұстайтын жеке тұрғын үйі бар көпбөлімді тұрғын үй. Кондоминиум сатып алушылар иелік, яғни жылжымайтын мүлік ретінде жіктеледі істерін олардың тұрғын үй. Егер сіз ипотекалық несие нұсқаларын зерттеу пайдалы.
Кооперативтер жылжымайтын мүлік болып саналмайды. Кооперативке сатып алған кезде, меншікке иелік ететін корпорацияның акционері боласыз. Акционер ретінде сіз меншіктегі тұрғын үйді ерекше пайдалануға құқығыңыз бар.
Төменгі сызық
Әрқашан кооперативте оқылық инкорпорация мақалалар, қаулыларына, жазылым келісімге, ережелер, және кез келген басқа да қолда бар құжаттаманы. Кооперативтің қалай жұмыс істейтінін, оның қалай басқарылатындығын, сізден қандай төлемдер талап етілетінін және бұл төлем қанша болатынын нақты түсінгеніңізге көз жеткізіңіз. Кез-келген негізгі ипотека шарттары, үй жануарларына қатысты саясат және тұрғылықты жеріңізге өзгеріс енгізу мүмкіндігі туралы сұраңыз. Сұрақ қоюдың зияны жоқ; Алдыңғы қосымша күш-жігер ұзақ уақыт бойы үйлесімді өмір сүруді қамтамасыз етуге көмектеседі.
Маңызды
Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру.