Нью-Йоркте тұру: Co-Ops және Condos
Кооперативтер мен кондомдарға: шолу
ПИК пен кооперативтердің ұқсастықтары бар, бірақ сонымен бірге тұрғындарға әр түрлі нұсқаларды ұсынатын ерекше сипаттамалары бар. Нью-Йорктегі жылжымайтын мүлік нарығы көп жағдайда АҚШ-тағы басқа нарықтарға ұқсамайды. Ең үлкен айырмашылықтардың бірі – Нью-Йоркте сатылатын пәтерлер пәтерлер немесе кооперативтер болып табылады.
Көптеген жерлерде кондомалар ереже болып табылады, бірақ Big Apple-де болмайды. Кооперативтер Нью-Йорктегі кондоматтардан көп болғанымен – көптеген болжам бойынша шамамен 75% -ға артық, бірақ кез-келген сәтте көбірек кондомалар белсенді нарықта болады.
Кооператив пен кондо арасындағы айырмашылықты қысқаша тексеруден бастайық. Кондоминиум сатып алғанда, сіздің пәтеріңіз, сондай-ақ жалпы пайдаланылатын жерлердің пайызы сізге тиесілі. Кооперативті сатып алғанда, сіз өзіңіздің пәтеріңізді сатып алмайсыз; оның орнына сіз өзіңіздің ғимаратыңыз болған корпорацияның акцияларын сатып алып жатырсыз. Сіздің үлесіңіздің мөлшері сіздің пәтеріңіздің көлеміне байланысты; акцияларды сатып алу кооператив ғимаратында бөлімді алуға мүмкіндік береді. Кондоны жабу кезінде сізге акт беріледі; кооперативтің жабылуында сіз мүліктік лизинг аласыз.
Көбіне, ПИК-те де, кооперативтерде де есік күзетшісі және персонал бар; кейбіреулері консьержді қосады, олар қалған екеуінің бәрін жасамайды. Ыңғайлы қамтиды, мысалы, ландшафтық террассалар, бильярд залы, фортепиано бөлмеде, скринингтік залы, балалардың ойын бөлмесін, және жаттығу залы сияқты, төмен пернесі (жертөледе мүмкін жай ғана сақтау бөлме) немесе жан-жақты болуы мүмкін.
Негізгі өнімдер
- Кондоминиум сатып алғанда, сіздің пәтеріңіз, сондай-ақ жалпы пайдаланылатын жерлердің пайызы сізге тиесілі.
- Купе сатып алғанда, сіз өзіңіздің пәтеріңізді сатып алмайсыз; оның орнына сіз өзіңіздің ғимаратыңыз болып табылатын корпорацияның акцияларын сатып алудасыз.
- Кондоны бағалары кооперативтерге қарағанда жоғары, бірақ кооперативтер үлкен төлемді, ай сайынғы төлемді және ұзақ мақұлдау процесін талап етеді.
- Кондомалар, әдетте, пәтерді кішірейтуге мүмкіндік береді, ал кейбір кооперативтер ғана подлот жасауға мүмкіндік береді, ал ережелер күрделі.
Кондос
Бұрын ащы саналатын, бірақ қазір жамбас санайтын жаңа аудандар, сіз бұл жерден кондоманы таба аласыз. Нью-Йорктегі жылжымайтын мүлік брокері, Citi Habitats президенті Гари Малиннің айтуынша: «Егер аспандағы шыны үйде тұру сіздің стиліңіз болса, сіз көп пәтерге қарап отырған боларсыз. Нью-Йоркте 1970 жылдарға дейін, сондықтан олар көбінесе кооперативтерге қарағанда заманауи болып табылады ».
«Манхэттенде жаңа кондоминаттар салу үшін жер шектеулі болғандықтан, – деп қосты Малин, – ең жаңа кондоминиумдар алыс және шығыс және батыс жақтағы жаңа және шеткі аудандарда болуы мүмкін. Квинс пен Бруклинде біз Лонг-Айленд Сити мен Уильямсбургтегі жағалау бойындағы бұрынғы өнеркәсіптік аудандарда, сондай-ақ Бруклин қаласының орталығында салынып жатқан көптеген жаңа пәтерлерді көрдік ».
Алғашқы төлем және баға
Шығын көбінесе жылжымайтын мүлікті сатып алу туралы шешім қабылдау процесін қозғауы мүмкін, ал пәтерлер алғашқы сатып алу төлемдерін ұсынады, бұл үшін сатып алу бағасының тек 10% қажет. Алайда, кооперативтерге қарағанда кондомобилия бағалары жоғары болады.
Шығындар
Кондодағы жабу құны кооперативке қарағанда жоғары. Толығырақ біз Нью-Йорктегі жылжымайтын мүлік бойынша адвокат Адам Стоуннан екеуін салыстыруды сұрадық. Міне, ол не ойлап тапты. $ 800,000 ипотекалық несиесі бар миллион долларлық кондоманың жабылу шығындары :
- Сатып алушының құқығын сақтандыру, 4500 доллар
- Несие берушінің құқығын сақтандыру, $ 1000
- Тақырып бойынша іздеу, $ 700
- Жазу ақысы, $ 700
- Нью-Йорк штатының сарай салығы, 10000 доллар
- Нью-Йорк штатының ипотека бойынша салық салығы, 15 370 доллар
- Жалпы сомасы : 32,270 доллар (несие берушілердің төлемдерісіз, несие берушілерге байланысты әр түрлі)
Зәулім үйдің салығы қандай екендігі туралы ойланатын кез-келген адам үшін Стоун былай деп түсіндіреді: «Нью-Йорк штатында сату бағасының 0,4% трансфер салығы бар, ол кез-келген тұрғын үйді сатушыдан алынады. Сондай-ақ, бұл сатып алушының 1% -дық аударым салығына ие, оны «үй салығы» деп те атайды, өйткені ол тек 1 миллион долларға немесе одан да көп тұратын тұрғын үй объектілеріне қолданылады ».
Ай сайынғы төлемдер
Кондоменттердің иелерінде «жалпы төлемдер» деп аталатын ай сайынғы шот бар, олар ғимараттың күтімі үшін пайдаланылады – жалпы алаңдар, көгалдандыру, қызметкерлердің жалақысы және көбінесе кейбір коммуналдық қызметтер.
ПИК иелері ай сайын екі чекті жазады (біреуі үйді күтуге, ал біреуі мүлік салығына), бірақ көбінесе кондом иесінің жиынтық сомасы кооператив иесіне қызмет көрсету шотынан төмен болады.
Тақта
Кондо тақталары кооператив тақталарына қарағанда аз талап етіледі. Кооперативтер мақұлдау процесін, оның ішінде сұхбатты алады. Болашақ сатып алушы кооперативті сатып ала алатынын директорлар кеңесі шешеді.
Halstead Property-дегі Харков Льюис командасының қызметкері Уорнер М.Льюистің айтуынша, «ғимарат сатып алушыдан пакет сұрай алады, – дейді Льюис, – бірақ сұхбат жоқ, ал ғимарат тек бірінші құқығы бар. бас тарту (яғни, олар оны мақұлдауы керек, немесе кондоменттер оны өздері сатып алуы керек), демек, егер сатып алушыға (немесе қаржыландыруға) бірдеңе болмаса, мәміле жасалған сияқты жақсы болмайынша, қол қойылған келісімшарт болған кезде ».
Ережелер
Кондоларда ережелер аз болады, соның ішінде сатып алу үшін шетелдік қаражатты пайдалануға шектеулер бар. Кондомалар халықаралық инвесторларға өз орындарын сатып алуға және жалға алуға мүмкіндік береді; әдетте кейбір ескертулермен, бірақ ешқайсысы ауыр емес. Сондай-ақ, кондомерлер пәтерді қосалқы үйге қосуға немесе басқа жаққа жалға беруге мүмкіндік береді. Алайда, кейбір кондоментарлық ассоциациялар басқаларға қарағанда көбірек ережелер енгізуі мүмкін. Нәтижесінде болашақ сатып алушыларға не бар және не рұқсат етілмейтінін анықтау үшін зерттеу жұмыстарын жүргізу өте маңызды.
Сатып алушының қалауы
Citi Habitats президенті Гари Малиннің айтуынша, «Егер сіз өзіңіздің барабаншыңыздың соққысына барғыңыз келсе – және сіз икемділікті бағаласаңыз, онда сіз үшін ақылға қонымды таңдау болуы мүмкін. Алайда, бұл еркіндіктің өзіндік құны бар екенін түсініңіз. Кондомалар әрқашан баламалы кооперативтерге қарағанда қымбатырақ. Сонымен қатар, лифтте үнемі жаңа жүздерді көру сіз үшін мәселе болса, басқа жерден іздеңіз. Пәтер ғимараттарында жалдаушылар жиі болуы мүмкін. Меншік иелері көбінесе кондомның неғұрлым либералды саясатын пайдаланады ».
Co-Ops
Жалпы алғанда, ескі, белгіленген тұрғын аудандарда кооперативтер басым. Гари Малин түсіндіргендей: «Егер сіз тарихи объектілерді ұнатсаңыз, онда сіз кооперативке түсетін шығарсыз, өйткені соғысқа дейінгі ғимараттардың барлығы дерлік осылай ұйымдастырылған. Сондай-ақ, кооператив ғимараттары кондоменттердің дамуына қарағанда ескірек болғандықтан, олар көбінесе орталық жерлерде орналасқан. Мысалы, Жоғарғы Шығыс жағындағы Парк-Авеню бойында орналасқан тұрғын үйлердің барлығы дерлік кооперативтер ».
Алғашқы төлем және баға
Кондодағы сияқты, сіз қанша ақша жұмсай алатыныңызға және бастапқы жарнаға үнемдеуге болатындығына байланысты шешім қабылдауға болады. Кондоны сатып алу бағасының 10% -ын ғана төмендетуге болатындығына қарамастан, кооператив сатып алу бағасының 20% -дан 50% -на дейінгі аралықта әлдеқайда жоғары бастапқы жарнаны талап етуі мүмкін. Жақсы жаңалық – кооперативтің сатып алу бағасы пәтерлерге қарағанда аз болады. Дегенмен, баға жақын маңайға байланысты өзгеруі мүмкін.
Шығындар
Нью-Йорктегі жылжымайтын мүлік бойынша адвокат Адам Стоунның айтуынша, кооперативтің жабу құны төмен. Жоғарыда келтірілген мысалда 32000 доллардан асатын шығындар бар кооперативке 10000 доллар тұратын сарай салығы бар. Айырмашылық айырмашылығы кондомның жылжымайтын мүлік, ал кооперативтің акциялары жеке меншік болып табылады.
«Бұл кейбіреулерге семантика болуы мүмкін, бірақ жабу шығындарын есептеу кезінде емес», – деп толықтырады Стоун.
Ай сайынғы төлемдер
Кооператив иелері айына бір рет «техникалық қызмет көрсету» төлемі деп жазады. Күнделікті жағдай сияқты, ай сайынғы төлем ғимараттың дұрыс жұмыс істеуі үшін қажет мүлік пен қызметкерлердің негізгі күтіміне кетеді. Кооперативтік төлемдер кондомингтік төлемдерден жоғары болады, өйткені төлемге ғимарат үшін ипотеканың кем дегенде бір бөлігі кіреді. Ай сайынғы төлемдер ғимараттың көлеміне байланысты өзгеруі мүмкін.
Дегенмен, техникалық қызмет көрсету мен жалпы төлемдер таспен белгіленбегенін ескеру маңызды. Кез-келген үлкен шығындар – жаңа шатыр, жаңа лобби, қызметкерлер саны – бағалауды бастауы мүмкін, бұл басқарма мүшелері шешеді және оны сирек қайтаруға болады.
Тақта
Бұрын айтылғандай, кооперативтік кеңестердің көпшілігі қатаң және жиі өтініш беру процедурасына ие, бұл сатып алушыдан қаржылық ақпаратты тапсыруды, жұмыс орнын растауға ұсынуды және жеке жеке тексеруді талап етуі мүмкін.
Halstead Property-дегі Харков Льюис командасының қызметкері Уорнер М.Льюис бұл туралы былай тұжырымдайды: «Кооперативте сізде пәтер сатып алуға ақша ғана емес (немесе оны қаржыландыру үшін) ғана емес, сіз де мақұлдануыңыз керек. өтінім бергеннен кейін тақта, ол өте егжей-тегжейлі және көп уақытты алады. Содан кейін, себепсіз, сатып алушыдан олардың сұхбатынан кейін, тіпті одан бұрын, олардың пакетіндегі бір нәрсе үшін бас тартуға болады. Менде келісімдер болды және нөлдік рифма немесе бас тартудың себебі бар келісімдерді көрдім ».
Ережелер
Кооператив тақталарында ережелерден гөрі көбірек ережелер бар және олар сіздің тромбонды жаттығу кезінде, есіктеріңізге мерекелік безендірулер қоюға болатындығыңызда және үй жануарларыңыз сізбен бірге тұра алатынын білуі мүмкін. Көптеген ережелер үйлесімділікті, тыныштықты және ынтымақтастықта өмір сүрудің мәдениеттілігін дамытуға арналған.
Бірақ кейбір отандық сатып алушылардың және барлық халықаралық сатып алушылардың көңілін қалдыратын ережелер сублотты қоюдағы кооперативтік шектеулер болып табылады.Саясат құрылыстарға байланысты әр түрлі, бірақ, әдетте, кооперативтер акционерлерге пәтерлерін қосуғамүмкіндік берген кезде, бұл шектеулі негізде, мысалы, әрбір бесжылдықтың бірінде немесе екіінде болады.Меншік иелері, әдетте, жылжымайтын мүлік объектісіне белгілі бір уақыт аралығында, кейбір жағдайларда үш жыл тұруы керек.Меншік иелері әдетте қосымшаны қосуға рұқсат беру үшін ақы төлейді, ал ықтимал қосалқы өтінімдерді толтыруы керек және олар фондық тексеруден өтуі мүмкін.Басқарманы мақұлдау міндетті болып табылады.
Халықаралық жеке тұлғалардың сатып алуын мүмкін етпейтін кооперативтердің тағы бір ережесі – олардың қаражаты АҚШ-тан тыс жерде тұратындарды қабылдауы екіталай.
Льюистің айтуынша, «кооперативтер – бұл тұрақты, ұзақ уақыт бойы жұмыс істейтін тұрғындар тобын құру. Кондос бұған онша алаңдамайтын сияқты ».
Сатып алушының қалауы
Өзіңіздің қалауыңызды таңдауға келгенде, Гари Малин оны келесідей етеді:
Кооперативтер – тұрақтылықты бағалайтындар мен ғимаратқа тамыр жайғысы келетіндер үшін ақылды таңдау. Өзіңізден жай ғана сұраңыз: «Ұзақ уақыт жүрмін бе?». Кооперативтер үйге қарағанда өтпелі емес, сондықтан сіз көршілеріңізбен танысқыңыз келсе, олар өмір сүруге тамаша орын. Тек талдауға, ойдан шығаруға және продуцирлеуге дайын болыңыз, бірақ бұл үдеріс кооперативті тұрақты және керемет қауіпсіздікті қамтамасыз ететін нәрсе екенін түсініңіз.