Co-Op банкроттыққа ұшырау

Тең OPS тұратын адамдарға, олардың жыл сайынғы кезінде есту келеді соңғы нәрсе дефолтты. Бірақ көптеген адамдар үшін бұл шындық. Жыл сайын кооперативтер банкротқа ұшырап, «иелерін» суықта қалдыруда.

Кооператив дегеніміз не?

Кооперативтер – бұл тұрғындар корпорация деп аталатын заңды тұлғаның үлесіне иелік ететін тұрғын үй құрылыстары. Бұл акционерлер пәтерлердің немесе бөлімдердің бірінде тұруға мүмкіндік беретін мүліктік жалдау құқығын немесе құқығын алады. Техникалық тұрғыдан алғанда, меншік иесі осы корпорацияның акцияларына ғана ие, жылжымайтын мүліктің өзі емес. Корпорация жылжымайтын мүлікке иелік етеді. Акциялардың иесі ай сайынғы техникалық қызмет көрсету құнын төлейді, ол ғимаратты басқару, шығындар, мысалы, тазалау, жылу, су, жұмысшылардың жалақысы, қоқысты шығару, жөндеу шығындары, салықтар, сақтандыру және ғимараттың негізгі ипотекасы.

Әдепкі түрлері

Кооперативтерді қамтитын дефолттың екі белгілі түрі бар: ипотека бойынша төлемдер және техникалық дефолттар.

1. Техникалық дефолттар өте маңызды емес. Адам Лейтман Бэйли, Esq., Нью-Йорк және Нью-Джерси жылжымайтын мүлік заңгері, Нью-Йорктегі тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік фирмасының жетекшісі, Адам Лейтман Бэйли, ДК, бұл дефолт түрі «жөндеуді бұзушылықпен жасамауынан тұрады» дейді. барлық ақшалай төлемдер уақытында төленген болса да, ипотека шартының «. Әдетте бұл дефолт түрлерін жөндеудің аяқталуын немесе, кем дегенде, төленуін ұйымдастыру арқылы шешуге болады.
2. Ипотека бойынша төлемдердің төленбеуі әлдеқайда күрделі, өйткені несие беруші ғимарат үшін төлемдер төлемей жатыр, өйткені бастапқы келісім бойынша. Бұл ай сайынғы төлемді жібермей төлемді мұқият төлеген акционерлер үшін жағымсыз жағдай. Бұл көбінесе кооперативтерге банкроттыққа жол ашудың ең жылдам жолы болып табылады. Мұндай жағдайда несие беруші ғимарат басшылығына төлемдер туралы хабарлама жібереді, егер ипотека бойынша міндеттемелер шешілмесе, өндіріп алу процесі басталады.

Ең нашар сценарий: тәркілеу

Тәркілеу – кооператив банкроттыққа жол берген кезде пайда болатын ең жаман нәрсе. Өндіріп алу – бұл несие беруші ғимаратқа заңды құқықты алу үшін бастаған сот ісі. Стюарт М.Сафт, Dewey & LeBoeuf ЖШС серіктесі, Нью-Йоркте өндіріп алу бірнеше жылға созылуы мүмкін, бірақ егер кооперативтің заңды қорғанысы болмаса, төреші ғимаратты сату үшін аукцион өткізеді, және акционерлер жалға алушылар болып қайта оралады және енді пәтерлеріне «иелік етпейді».

Кооператив өзінің ипотекасын төлеу мерзімін бұзу нәтижесінде банкроттыққа жол берген жағдайда, несие беруші ғимаратқа тыйым салып, акционерлерді шығарып жіберуге құқылы. Бэйли: «Негізгі ипотека бойынша несие беруші әр пәтердің үлескерінің артынан жүре алмайды, өйткені ғимараттың ипотекасы – бұл акционерлердің жеке кепілі емес». Банкроттық кезінде кооперативтің банкі акционерлердің алдында төлем алады.

Сонымен, банкроттықты өндіріп алуды сатудан түскен қаражат банктің төлеміне жіберіледі. Жеке ипотека алған акционерлер, егер олар пәтер акцияларына меншік құқығынан айрылған болса да, төлемдер үшін жауап береді.

Бұл сценарийде акционерлерде көптеген мүмкіндіктер жоқ. Егер кооператив 11-тарауды (қайта құру) рәсімдеуді қаласа, онда кооперативтің ипотекасы оны тарату болып табылатын ғимараттың тез арада сатылатын 7-тарауына ауыстыруға көшуі мүмкін.

Жылы банкроттық немесе өндiрiп алу, кооперативте акционерлері олар сонда тұратын, егер жалға ретінде қалады, бірақ олардың меншіктік жалдау жойылады. Егер олар өз пәтерінде қандай-да бір ипотека бойынша қарыздар болса және төлемейтін болса, онда олар «пайдаға салынатын салықтың жағымсыз салдары болуы мүмкін», – дейді Сафт.

Төлем дефолтына ұшырауы мүмкін кооперативтер қосымша қаражаттарды қарызға алу, ай сайынғы қызмет көрсету мөлшерін көтеру немесе бағалауды қосу арқылы төлемдерді орындауға тырысады. Бағалау – бұл ай сайынғы қызмет көрсетудің уақытша өсуі. Бұл өсім кооперативтің қажеттіліктерін өтейтін жөндеуге немесе басқа шығындарға арналған.

Co-op банкроттық жиі кездеседі ме?

Кооперативті банкроттық сирек кездесетін құбылыс. Сафт: «Біздің білуімізше, Екінші дүниежүзілік соғыстан бастап Нью-Йоркте 10-нан аз кооперативтер тәркіленіп алынды, сондықтан бұл қазірдің өзінде пайда болуы екіталай. Алайда, бұл қырағылық танытады». Техникалық дефолт банкроттыққа әкелуі мүмкін, егер нотадағы барлық ақшалар техникалық дефолт салдарынан төленетін болса, бірақ бұл екіталай.

Акционерлер не істей алады?

Өкінішке орай, акционерлер үшін, егер олар кооперативтік пәтерді сатып алып қойса, көп нәрсе істеуге болмайды. Егер олар проблемалы кооперативтің акцияларын сатып алған болса, білікті заңгерден кеңес алу үшін кеңес сұрауы керек. Ең бастысы – сауда жасау кезінде білімді шешімдер қабылдау және сатып алудан бұрын кооперативті зерттеу.

Бэйли сатып алушының өкілі болған кезде ғимараттың соңғы екі жылдағы қаржылық жағдайын талдау арқылы ғимараттың тұрақты екеніне көз жеткізеді дейді. Ол қаржылық есептілікті кез-келген маңызды құрылымдық жақсартулармен немесе жөндеулермен салыстырады және ғимараттың қатты ақша қоры бар-жоғын анықтайды. Ипотекалық төлемдерді төлей алмайтын немесе шығындарды өтей алмайтын ғимараттар нақты қызыл жалаулар болып табылады.

Кооперативті пәтер аңшылары қаржыны өздері сұрау арқылы «жаман» кооперативке түсіп кетуден сақтана алады. Екі жылдық тарихқа көз жүгіртсек, ғимараттың қаншалықты жақсы (немесе нашар) жұмыс істейтіндігі туралы жақсы түсінік беруге болады. Мысалы, қолма-қол ақшаның аз мөлшері кооперативтің шұғыл жөндеу жұмыстарын жүргізуге қаражаттың жеткіліксіздігін көрсете алады. Бұл жағдайда кооперативке қаражатты банктен басқа несие түрінде немесе акционерлерден алу қажет болады.

Акционерлер пәтерді зерттеу кезінде негізгі сұрақтарды қоюы керек. Мысалы, кооператив ай сайынғы ипотека төлемдерін төлеп келе жатқанын сұраңыз. Егер олар төлемдерді өткізіп алған болса, неге екенін сұраңыз. Қарыздың ипотекадан басқа басқа түрлері бар-жоғын, сондай-ақ алдағы уақытта күрделі жөндеулердің бар-жоғын сұраңыз және егер бар болса, кооператив оларды қалай төлеуді жоспарлап отыр?

Сэйфт бірнеше кеңестер ұсынады: «Соңғы қаржылық есептілікті қарап, бухгалтер таза біліңіз; адвокатыңыз ғимаратқа қатысты қандай-да бір кепілдік берілгендігін немесе жылжымайтын мүлік салығы төленбегенін тексеріңіз. Мұны білуге ​​тырысыңыз. егер көптеген акционерлер техникалық қызмет көрсетуді төлемей жатса, басқарушы агенттен. Егер адвокатыңыз кооперативтің хаттамасын оқып, қандай да бір проблемалар бар-жоғын білсеңіз. «

Төменгі сызық

Кооператив кеңесі болашақ сатып алушы ретінде сізден қаржылық тарихыңыз туралы сұрауға құқылы. Жеке ипотекалық төлемнен басқа, сіздің ай сайынғы қызмет көрсету жауапкершілігін орындай алатындығыңызға көз жеткізгісі келеді. Алайда, сатып алушы ретінде сіз өзіңіздің аяқтайтын үйіңіздің экономикалық тұрғыдан тұрақты екендігіне көз жеткізуге құқығыңыз бар. Барлық бөлшектер туралы сұрағаныңызға көз жеткізіңіз. Бұл сіздің болашағыңыз, сондықтан өз құқықтарыңызды пайдаланыңыз.