15 жылдық және 30 жылдық ипотека: айырмашылық неде?
15 жылдық және 30 жылдық ипотека: шолу
Таңқаларлық ипотека алуан түрлілігі болуы мүмкін, бірақ үй сатып алушылардың көпшілігі үшін іс жүзінде біреуі ғана бар.30 жылдық ставка бойынша ипотека – бұл іс жүзінде американдық архетип, қаржы құралдарының пирогы.Бұл американдықтардың ұрпақтары алғаш рет үй иеленуге апарған жол.
Бірақ сол сатып алушылардың көпшілігіне, егер оның орнына 15 жылдық тұрақты ставка бойынша ипотеканы таңдаған жағдайда, жақсы қызмет көрсетілуі мүмкін еді.
Несиелер құрылымдық жағынан ұқсас – басты айырмашылық – мерзім. 30 жылдық ипотека сіздің ай сайынғы төлемдеріңізді қол жетімді ете алса, 15 жылдық ипотека ұзақ мерзімге аз шығындар әкеледі.
Негізгі өнімдер
- Үй сатып алушылардың көпшілігі 30 жылдық тұрақты несиені таңдайды, бірақ 15 жылдық ипотека кейбіреулер үшін жақсы таңдау бола алады.
- 30 жылдық ипотека сіздің ай сайынғы төлемдеріңізді қол жетімді ете алады.
- 15 жылдық ипотека бойынша ай сайынғы төлемдер жоғары болғанымен, несие құны ұзақ мерзімді перспективада аз болады.
Ипотекалық несие шарттары шығындарға қалай әсер етеді
А ипотекалық жай жылжымайтын мүлікті кепілге мерзімді несие-бірінің нақты түрі болып табылады. Мерзімді несие үшін қарыз алушы несие бойынша өтелмеген қалдық бойынша жыл сайын есептелген пайыздарды төлейді. Пайыздық мөлшерлеме де, ай сайынғы төлем де бекітілген.
Ай сайынғы төлем белгіленгендіктен, пайыз төлеуге жататын бөлігі мен негізгі қарызды төлейтін бөлігіуақыт өте келе өзгереді.Бастапқыда, несие балансы өте жоғары болғандықтан, төлемнің көп бөлігі – пайыздар.Баланс кішірейген сайын төлемнің пайыздық үлесі төмендейді, ал негізгі қарызға келетін үлес көбейеді.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек
Қысқа мерзімді несие ай сайынғы төлемнің жоғарылауын білдіреді, бұл 15 жылдық ипотеканы қол жетімді емес етіп көрсетеді.Бірақ қысқа мерзім несиені бірнеше жағынан арзандатады.Шындығында, несиенің бүкіл мерзімі ішінде 30 жылдық ипотека 15 жылдық опционнан екі еседен астамға қымбаттайды.
Маңызды
15 жылдық несие банктер үшін 30 жылдық несиеге қарағанда онша қауіпті емес болғандықтан – және ұзақ мерзімді несиеге қарағанда қысқа мерзімді несие беру банктерге аз шығын әкелетіндіктен – 30 жылдық ипотека әдетте жоғары пайыздық мөлшерлемемен келеді.
30 жылдық ипотека
Әрине, 30 жылдық ипотека кезінде бұл тепе-теңдік әлдеқайда баяулайды – тиімді түрде үй сатып алушы сол ақшаны екі еседен астам мерзімге қарызға алады. Шындығында, бұл екі есеге қарағанда екі есе көп, өйткені 30 жылдық ипотека үшін негізгі қалдық 15 жылдық несие сияқты тез төмендемейді.
Сыйақы мөлшері неғұрлым жоғары болса, екі ипотека арасындағы айырмашылық соғұрлым көп болады.Сыйақы мөлшерлемесі 4% болған кезде, мысалы, қарыз алушы 15 жылдық несиемен салыстырғанда 30 жыл ішінде негізгі қарыздың сол мөлшерін алу үшін іс жүзінде 2,2 есе артық пайыз төлейді.
30 жылдық ипотеканың басты артықшылығы – салыстырмалы түрде ай сайынғы төлем.Қол жетімділік мәселесі болмаса да, басқа артықшылықтары бар:
- Төменгі төлем қарыз алушыға 15 жылдық несиемен төлей алатын мөлшерден артық үй сатып алуға мүмкіндік беруі мүмкін, өйткені дәл сол ай сайынғы төлем қарыз алушыға 30 жыл ішінде үлкенірек несие алуға мүмкіндік береді.
- Төменгі төлем қарыз алушыға жинақ жинауға мүмкіндік береді.
- Төменгі төлем басқа мақсаттар үшін қаражатты босатады.
90%
Фредди Мактың айтуы бойынша 2019 жылы 30 жылдық ставкалы ипотеканы таңдаған үй сатып алушылардың пайызы.
15 жылдық ипотека
Тұтынушылар 15 жылдық ипотека бойынша аз төлейді – пайыздың төрттен бірінен толық пайызға дейін (немесенүкте) аз, және онжылдықтар ішінде бұл шынымен де қосыла алады.
Фредди Мак сияқты көптеген ипотекалық несиелерді қолдайтын үкіметтің қолдауымен 30 жылдық ипотеканы қымбаттататын несие деңгейіндегі бағаны түзету деп аталатын қосымша төлемдер алынады.
Бұл төлемдер, әдетте, несиелік ұпайлары төмен, бастапқы жарналары аз немесе екеуіне теңқарыз алушыларға қолданылады. Федералдық Тұрғын үй басқармасы, сондай-ақ 30-жылдық қарыз алушыларға жоғары ипотекалық сақтандыру сыйлықақыларын зарядталады.
«30-жылдық несие бағасының кейбір түзетулері 15-жылда болмайды», – дейді Джеймс Морин, Авон, Конндағы Norcom ипотека несиелендіру жөніндегі аға вице-президенті, – дейді Мориннің сөзіне қарағанда, көптеген адамдар. бұл шығындарды толығымен төлеудің орнына, олардың ипотекасына жоғары ставканың бөлігі ретінде аудару.
Олай болса, 300000 долларлық несиені елестетіп көріңізші, 30% -ке 4% -бен немесе 15 жылға 3,25% -бен. Тезірек амортизацияның және төмен пайыздық мөлшерлеменің жиынтық әсері ақшаны қарызға алу тек 15 жылға 79441 долларды құрайтындығын білдіреді, ал 30 жыл ішінде 215.609 доллар немесе үштен екіге аз.
Әрине, аулау бар. Ұзақ мерзімді перспективада сонша ақшаны үнемдеу бағасы ай сайынғы шығындардан әлдеқайда жоғары – гипотетикалық 15 жылдық несие бойынша төлем 30 жылдық несие үшін ай сайынғы төлемнен (1 432 доллардан) 2 108 доллар, 676 доллар (немесе шамамен 38%) артық. ).
Кейбір сарапшылар үшін жоғары төлемді алу мүмкіндігі жаңбырлы күн қорын жинауды қамтиды. 15 жылдық ипотека туралы көптеген қаржылық жоспарлаушыларға ұнайтыны – бұл активті меншікті капитал түрінде тиімді түрде «мәжбүрлі түрде үнемдеу», ол әдетте жоғары бағаланады (дегенмен, акциялар сияқты, үйлер де қымбаттайды және құлдырайды).
Маңызды
Егер инвестор неғұрлым жоғары төлемді төлей алса, олардың мүдделері неғұрлым қысқа несиемен жүру керек, әсіресе егер олар тұрақты табысқа тәуелді болатын кезде зейнеткерлікке шықса.
Ерекше мәселелер
Қарыз алушының ай сайынғы қосымша ақшаны 15 жылдық ипотекаға басқа жерде салуға ынталандыруы мүмкін жағдайлар бар, мысалы,колледжде оқудың 529 шотында немесе салықтан кейінге қалдырылған 401 (k) жоспарында, әсіресе, егер жұмыс беруші қарыз алушының жарналарымен сәйкес келеді.Ипотекалық несие ставкалары соншалықты төмен болған кезде, ақылды және тәртіпті инвестор 30 жылдық несиені таңдап, 15 және 30 жылдық төлемдер арасындағы айырмашылықты жоғары кірісті бағалы қағаздарға орналастыра алады.
Алдыңғы мысалды қолданып, егер 15 жылдық несие үшін ай сайынғы төлем $ 1088, ал 30 жылдық несие үшін ай сайынғы төлем $ 1432 болса, қарыз алушы бұл айырмашылықты $ 676-ға басқа жерге салуы мүмкін. Конверттің артқы есебі – бұл капиталға салынатын салықты алып тастағандағы, сыртқы инвестициялардың кірістілігі ипотека бойынша сыйақы мөлшерлемесін есепке алғаннан кейін ипотека бойынша пайыздық мөлшерлемеден қаншалықты көп (немесе). 24% салық кронштейніндегі біреу үшін шегерім тиімді ипотека бойынша пайыздық мөлшерлемені, мысалы, 4% -дан 3% -ға дейін төмендетуі мүмкін.
Жалпы алғанда, қарыз алушы егер салық салғаннан кейінгі инвестициялардың кірісі пайыздарды шегергендегі ипотека құнынан жоғары болса, алға шығады.
Далластағы (Техас штатындағы) сертификатталған қаржылық жоспарлаушы Шашин Шахтың айтуынша, бұл гамбит тәуекелге бейімділікті талап етеді, өйткені қарыз алушы құбылмалы акцияларға ақша салуы керек.
«Қазіргі уақытта бұл жұмысты жасау үшін жеткілікті жоғары кірісті әкелетін тұрақты кірістер жоқ », – дейді Шах. COVID-19 пандемиясы кезінде болған қор биржасының күрт құлдырауымен сәйкес келсе, бұл тәуекел әрқашан ақталмауы мүмкін. Сондай-ақ, тәртіптен жүйелі түрде осы ай сайынғы дифференциалдардың баламасын салу қажет және көп адамдарға жетіспейтін инвестицияға назар аудару уақыты қажет.
Маңызды
Жеке ипотекалық сақтандыруды несие берушілер үй құнынан 20% -дан төмен бастапқы жарна салған кезде талап етеді.
Екі әлемнің де таңдаулы нұсқасы
Қарыз алушылардың көпшілігінде 15 жылдық ипотека талап ететін жоғары төлемдерді жүзеге асыруға жетіспейтін немесе кем дегенде өздерін жетіспейтін деп ойлайтындар анық.Қысқа мерзімді ипотека бойынша үнемдеудің көп бөлігін алуға болатын қарапайым шешім бар: ипотека бойынша алдын ала төлем жазасы жоқ деп есептей отырып, 30 жылдық ипотека бойынша 15 жылдық кесте бойынша үлкен төлемдерді жасаңыз.
Қарыз алушы қосымша төлемдерді негізгі қарызға жіберуге құқылы, ал егер төлемдер сәйкес келсе, ипотека 15 жылда төленеді. Егер уақыт тығыз болса, қарыз алушы әрдайым 30 жылдық кестенің қалыпты, төмен төлемдеріне оралуы мүмкін. Алайда төлемдерді жеделдететін қарыз алушының қызығушылығы, егер олар ипотеканы 15 жылдан кейін қандай да бір жолмен неғұрлым қысқа несие бойынша ұсынылған ставка бойынша төлегені жақсы болғанда, салыстырмалы түрде жоғары 30 жылдық мөлшерлемемен байланысты болады.
Төменгі сызық
30 немесе 15 жылдық ипотека арасындағы шешім сіздің қаржылық жағдайыңызға онжылдықтар бойы әсер ететін шешім болып табылады, сондықтан қайсысы жақсы болатынын анықтамас бұрын, сандарды кесіп тастаңыз. Егер сіздің мақсатыңыз ипотеканы тезірек төлеу болса және сіз ай сайынғы төлемдерді төлей алсаңыз, 15 жылдық несие таңдаудың жақсы нұсқасы болуы мүмкін. 30 жылдық несиенің ай сайынғы төлемі, керісінше, сізге көп үй сатып алуға немесе басқа қаржылық мақсаттар үшін қаражат босатуға мүмкіндік береді.