Жылжымайтын мүлік нарығын қозғаушы 4 фактор
Жылжымайтын мүлік көптеген адамдар байлығының едәуір бөлігін құрайды және бұл әсіресе АҚШ-тағы көптеген үй иелеріне қатысты.Федералды резервтік жүйенің тұтынушылар қаржыларына жүргізілген сауалнамаға сәйкес, американдық отбасылардың 65,1% -ы 2019 жылы өздерінің алғашқы резиденцияларына иелік етті. Жылжымайтын мүлік нарығының көлемі мен ауқымы оны көптеген инвесторлар үшін тартымды және табысты сектор етеді. Бұл мақалада жылжымайтын мүлік нарығына әсер ететін кейбір негізгі факторлар мен қолда бар инвестициялардың әртүрлілігі қарастырылады.
ОҚЫТУШЫ: Жылжымайтын мүлікке инвестицияларды зерттеу
Негізгі өнімдер
- Жылжымайтын мүлік бағасына, қол жетімділігіне және инвестициялық әлеуетке әсер ететін бірқатар факторлар бар.
- Демографияда нақты немесе әлеуетті сатып алушылардың жасы, табысы және аймақтық қалаулары, сатып алушылардың қанша пайызы зейнеткерлер, демалыс немесе екінші үй сатып алу мүмкіндігі туралы ақпарат беріледі.
- Пайыздық мөлшерлемелер жылжымайтын мүліктің бағасы мен сұранысына әсер етеді — ставкалардың төмендеуі сатып алушыларды көбейтеді, бұл ипотека алудың төмен құнын көрсетеді, сонымен бірге жылжымайтын мүлікке деген сұранысты кеңейтеді, содан кейін бағаны көтеруі мүмкін.
- Жылжымайтын мүліктің бағасы көбінесе экономика циклдарын қадағалайды, бірақ инвесторлар бұл қауіпті РЕИТ немесе экономикалық циклдармен байланысты емес немесе құлдырауға төтеп бере алатын басқа әртараптандырылған холдингтер сатып алу арқылы азайта алады.
- Мемлекеттік саясат пен заңнамалар, соның ішінде салықтық жеңілдіктер, шегерімдер және субсидиялар жылжымайтын мүлікке сұранысты күшейтуі немесе кедергі келтіруі мүмкін.
Демография
Демография — бұл халықтың құрамын, мысалы, жасын, нәсілін, жынысын, табысын, көші-қон құрылымын және халықтың өсуін сипаттайтын мәліметтер. Бұл статистика жылжымайтын мүліктің бағасына және жылжымайтын мүліктің қандай түрлеріне сұраныс бар екеніне әсер ететін жиі ескерілмейтін, бірақ маңызды фактор болып табылады. Халықтың демографиялық жағдайындағы үлкен өзгерістер жылжымайтын мүлік тенденцияларына бірнеше онжылдықтар бойы үлкен әсер етуі мүмкін.
Мысалы,1945-1964 жылдар аралығында туылған нәресте-бумерлер — бұл жылжымайтын мүлік нарығына айтарлықтай әсер ету мүмкіндігі бар демографиялық тенденцияның мысалы.Бұл нәресте бумерлерінің зейнетке шығуы өткен ғасырдағы ең қызықты ұрпақ үрдістерінің бірі болып табылады және осы бумерлердің 2010 жылдан бастау алатын зейнетке шығуы алдағы онжылдықтарда нарықта байқалатыны сөзсіз.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек
Осы типтегі демографиялық жылжудың жылжымайтын мүлік нарығына әсер етуінің көптеген жолдары бар, бірақ инвестор үшін келесі бірнеше негізгі сұрақтар туындауы мүмкін: i) бұл танымал демалыс орындарындағы екінші үйлерге деген сұранысқа қалай әсер етуі мүмкін, өйткені көп адамдар зейнетке шыға бастайды? Немесе ii) бұл үлкен үйлерге сұранысқа қалай әсер етуі мүмкін, егер кірістер аз болса және балалар барлығы көшіп кетсе? Осы және басқа сұрақтар инвесторларға тренд басталғанға дейін ықтимал жылжымайтын мүлікке салынатын инвестициялардың түрі мен орналасуын қысқартуға көмектеседі.
Пайыздық мөлшерлемелер
Сыйақы мөлшерлемесі жылжымайтын мүлік нарығына да үлкен әсер етеді. Егер сіз ипотекамен үй сатып алуды ойласаңыз, несие калькуляторының көмегімен пайыздық мөлшерлемелерді зерттеу тиімді. Сыйақы мөлшерлемесінің өзгеруі адамның тұрғын үй сатып алу қабілетіне үлкен әсер етуі мүмкін. Міне, пайыздық мөлшерлеме төмендеген сайын, үй сатып алу үшін ипотека алу құны соғұрлым төмен болады, бұл жылжымайтын мүлікке деген сұраныстың жоғарылауын тудырады, бұл бағаны қайтадан көтереді.
Сыйақы мөлшерлемесі өскен сайын ипотека алу құны өсетіндігін, осылайша жылжымайтын мүлікке сұраныс пен бағаны төмендететінін атап өту маңызды. Алайда, пайыздық мөлшерлемелердіңтұрғын үй жылжымайтын мүлікке емес,мысалы, жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар (РЕИТ)сияқты үлестіксалымғаәсерін қарастырған кезде, бұл байланысты облигацияның пайыздық мөлшерлемемен байланысына ұқсас деп санауға болады.Пайыздық мөлшерлемелер төмендеген кезде облигацияныңқұны өседі,өйткені оның купондық мөлшерлемесі қалаулы бола бастайды, ал пайыздық мөлшерлемелер өскен кезде облигациялардың құны төмендейді.Дәл сол сияқты, нарықта пайыздық мөлшерлеме төмендеген кезде ЖСШ жоғары кірістілігі тартымды болып, олардың мәні жоғарылайды.Сыйақы мөлшерлемесі өскенде, РЕИТ кірісі тартымды бола бермейді және бұл олардың құнын төмендетеді. (Осы эффекттер туралы көбірек білу үшін пайыздық мөлшерлемелер меншік құнына қалай әсер ететінін қараңыз ).
Экономика
Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін тағы бір негізгі фактор — бұл экономиканың жалпы денсаулығы. Бұл жалпы экономикалық көрсеткіштермен өлшенеді, мысалы ЖІӨ, жұмыспен қамту деректері, өндірістік қызмет, тауарлардың бағасы және т.с.с. Кең мағынада, экономика салқындаған кезде жылжымайтын мүлік те.
Алайда, экономиканың циклділігі жылжымайтын мүліктің әр түріне әр түрлі әсер етуі мүмкін. Мысалы, егер REIT қонақүйлерге салынған инвестициялардың үлкен пайызына ие болса, оған әкімшілік құлдырауға, әкімшілік ғимараттарға қаржы салғанға қарағанда, экономикалық құлдырау әсер етуі мүмкін. Қонақ үйлер — бұл кәсіпкерлікке тән лизинг құрылымының түріне байланысты экономикалық қызметке өте сезімтал меншіктің түрі. Қонақ үй бөлмесін жалға алу экономикасы нашар болған жағдайда қонақ үй клиенттері оңай болдырмайтын қысқа мерзімді жалдау нысаны ретінде қарастырылуы мүмкін. Екінші жағынан, кеңсе жалдаушылары, әдетте, ұзақ мерзімді жалға алады, оны экономикалық құлдырау кезінде өзгерту мүмкін емес. Осылайша, сіз экономика циклінің бір бөлігін білгеніңізбен, жылжымайтын мүліктің экономикалық циклға деген сезімталдығын білгеніңіз жөн.
Мемлекеттік саясат / субсидиялар
Заңнама — бұл меншікке сұраныс пен бағаларға айтарлықтай әсер етуі мүмкін тағы бір фактор. Салықтық жеңілдіктер, шегерімдер және субсидиялар — бұл үкімет жылжымайтын мүлікке деген сұранысты олар болған уақытқа дейін күшейтудің кейбір тәсілдері. Мемлекеттік қолданыстағы жеңілдіктер туралы білу сізге сұраныс пен ұсыныстың өзгеруін анықтауға және жалған тенденцияларды анықтауға көмектеседі.
Мысалы, 2009 жылы АҚШ үкіметі экономикасы төмен елдерде сатылымды тез бастау мақсатында үй иелеріне бірінші рет үй сатып алушының салықтық жеңілдіктерін енгізді (тек 2008-2010 жж. Аралығында үй сатып алғандар ғана құқылы). Айтуынша Риэлторлардың Ұлттық Қауымдастығының (NAR), осы салық ынталандыру жалғыз үй сатып алуға 900000 тұрғын үй сатып алушылар әкелді. Бұл уақытша болса да, айтарлықтай өсім болды, ал салықтың көтерілуінің нәтижесі болғанын білместен, сіз тұрғын үйге деген сұраныс басқа факторлардың негізінде өсіп жатыр деген қорытындыға келген боларсыз.
Маңызды
Орташа инвесторлар үшін жылжымайтын мүлікті жанама түрде — РЕИТ, жылжымайтын мүлік биржасында сатылатын қорлар (ETFs) немесе басқа басқарылатын қорлар арқылы сатып алу — бұл жылжымайтын мүлікті тікелей сатып алудан гөрі тәуекелді емес және табысты.
Ең жақсы инвестиция дегеніміз не?
Жылжымайтын мүлік нарығының көлемі мен масштабы оны көптеген инвесторлар үшін тартымды және табысты нарық етеді.Инвесторлар тікелей жеке жылжымайтын мүлікке ақша сала алады немесе басқарылатын қаражат арқылы жанама инвестициялауды таңдай алады.Тікелей жылжымайтын мүлікке инвестиция салукірісті жылжымайтын мүлік ретінде пайдалану үшін немесе болашақта қайта сатуүшін тұрғын үйді немесе коммерциялық мүлікті сатып алуды қамтиды.Жылжымайтын мүлік нарығына инвестициялаудың жанама тәсілдеріне жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялықтрестерге (РЕИТ), жылжымайтын мүлік биржасында сатылатын қорларға (ETF), жылжымайтын мүлік қорларына (CREFs) және инфрақұрылым қорларына қаражат салу жатады.Нарықтағы өтімділіктің жоғарылауына, операциялық шығындардың төмендеуіне және капиталға деген қажеттіліктің төмендеуіне байланысты орташа инвесторлар жанама түрде жылжымайтын мүлікке ақша салуды қалайды.
Төменгі сызық
Бұл мақалада жылжымайтын мүлік нарығын жылжытуда маңызды рөл атқаратын кейбір жоғары деңгейлі факторлар енгізілді, бірақ сонымен бірге одан да күрделі бөліктер бар. Жоғарыда аталған факторлардың кейбіреулері фактор мен нарық арасындағы нақты байланысты ұсынғанымен, іс жүзінде нәтижелер әр түрлі болуы мүмкін. Алайда, жылжымайтын мүлік нарығын қозғаушы факторларды түсіну әлеуетті инвестицияларды кешенді бағалау үшін өте қажет.