Левереджинг арқылы жылжымайтын мүліктің таза құнын қалай арттыруға болады
Жылжымайтын мүлікке инвестициялау сіздің инвестициялық портфеліңізді әртараптандырудың танымал тәсілі болды. Біз қайда қарасақ та, жылжымайтын мүлік семинарлары туралы көптеген үй иелерінен жылжымайтын мүлікті сатып алудың артықшылықтары туралы үнемі еске салып отырамыз немесе үй жалға беру мүлкін басқарудың немесе аударудың керемет құндылығын көрсететін үй көрсетілімдері.
Бірақ бұл оңай емес. Ақыр соңында, жалға берілетін мүлікті сатып алу — бұл акцияларға ақша салумен бірдей емес — сіз мұнда аздап қойып, меншік иесі бола алмайсыз. Бұл сатып алу үшін сізге капитал қажет. Процесс көбінесе ұзаққа созылуы мүмкін. Барлық қауіп-қатерлер туралы айтпағанда, әсіресе сіз өз зерттеуіңізді жасамасаңыз. Бірақ сіздің таза байлығыңызды арттыру арқылы нарыққа шығудың жолы бар ма? Левереджді өз пайдаңызға пайдаланып көріңіз. Мұны жасай отырып, сіз ақшаңызды азайтпай, қайтарымдылықты түсінуге көмектесу үшін қарызды пайдалана аласыз.
Жылжымайтын мүліктің өзіндік құндылығын арттыру үшін левереджді қалай пайдалануға болатындығы, сондай-ақ туындаған кейбір тәуекелдер туралы көбірек білу үшін оқыңыз. (Толығырақ ақпаратты Investopedia-дың таза құнының трекерінен қараңыз ).
Негізгі өнімдер
- Левередж инвестицияның әлеуетті кірісін арттыру үшін қарыз капиталын немесе қарызын пайдаланады.
- Жылжымайтын мүлікке инвестицияларды тартудың ең кең тараған тәсілі — өз ақшаңызбен немесе ипотека арқылы.
- Левередж жылжымайтын мүлік құндылығы жоғарылаған кезде сіздің пайдаңызға жұмыс істейді, бірақ егер құндылықтар төмендесе, бұл шығындарға әкелуі мүмкін.
- Инвестициялық шешімдер қабылдау және ипотека төлемдерін, бос жұмыс орындарын және экономиканың қатаңдығын есепке алу арқылы тәуекелдерді пайдаланудан аулақ болыңыз.
Левередж дегеніміз не?
Левередж — бұл инвестициялардың әлеуетті кірісін арттыру үшін әр түрлі қаржылық құралдарды немесе қарыз капиталын — басқаша айтқанда, қарызды пайдалану. Әдетте бұл жылжымайтын мүлік нарығы туралы әңгіме кезінде Уолл Стритте де, Мейн Стритте де қолданылады. Левередж — бұл адамдар да, компаниялар да пайда табудың әлеуетін кеңейту үшін қолданылатын әдіс, ал егер жұмыс істемесе, туындаған кез-келген тәуекелдің минусын бірдей кеңейтеді.
Жақсы табыс алу мүмкіндігі бар, мысалы, жылжымайтын мүлік бағасы өскен кезде — левереджді пайдалану екі жақты семсер болуы мүмкін. Себебі инвестиция кері бағытта қозғалса, ол шығындарға әкелуі мүмкін. Жылжымайтын мүлік бағасы жағдайында шығындар баға төмендеген кезде пайда болады.
Левереджге қол жеткізу жолдары
Левереджге қол жеткізудің ең оңай жолы — өз ақшаңызды пайдалану. Ипотека жағдайындастандартты 20% бастапқы жарна сіз тұрғыңыз келетін үйдің 100% -ын алады.Кейбір қаржыландыру бағдарламалары сізге аз ақша салуға мүмкіндік береді.
Егер сіз жылжымайтын мүлікті инвестиция ретінде сатып алсаңыз, сіздің серіктестеріңіз ақшаның бір бөлігін, тіпті бәрін беретін жағдайға келуіңіз мүмкін.Сол сияқты, кейбір сатушылар сатқысы келетін мүліктің сатып алу бағасының бір бөлігін қаржыландыруға дайын болуы мүмкін.Мұндай келісім бойынша сіз мүлікті аз ақшаға, кейбір жағдайларда мүлдем аз ақшаға сатып ала аласыз.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек
2:04
Левередж мысалы
Жылжымайтын мүлікті сатып алуға жалпы талаптың 20% -ын алдын ала қарастырыңыз. Бұл $ 500,000 жылжымайтын мүлік үшін 100,000 доллар. Ақшаның тек 20% -ын қалдырып, қалғанын қарызға ала отырып, сатып алушы сатып алу үшін өзінің жеке қаражатының салыстырмалы түрде аз пайызын пайдаланады. Демек, көпшілігін несие беруші қамтамасыз етеді. Сондықтан жылжымайтын мүлікке инвесторлар сатып алу бағасының қалған 80% -ын басқалардың ақшасы деп атайды.
Жылжымайтын мүліктің жылына 5% -дық мөлшерде бағаланатындығын қарастырайық. Бұл қарыз алушының таза байлығы 12 айда 525000 долларға дейін өсетінін білдіреді. Бұл пайданы ешқандай несие алмай, тікелей сатып алғаннан түскен пайдамен салыстыру тиімділік стратегиясының маңыздылығын көрсетеді. Мысалы, сол қарыз алушы 100000 АҚШ долларын жылжымайтын мүлікті толығымен сатып алу үшін пайдалануға болар еді.
Сол 5% мөлшерлемесі Есептесек алғыс $ меншік қымбатырақ жылжымайтын мүлік үшін $ 25,000 қарсы, 12 ай бойы $ 5,000 арттыру еді жан-қолма-қол ақша бойынша сатып алу бастап, сатып алушының таза құны 100,000. $ 20,000 айырмасы левереджді пайдалану арқылы қамтамасыз етілген таза құн өсімін көрсетеді. Енді, 20 жыл ішінде жыл сайын 5% өсетінін елестетіп көріңіз. Уақыт өте келе, левереджді пайдалану сіздің таза құныңызға өте маңызды және өте жағымды әсер етуі мүмкін.
Левередждің қаупі
Енді жағымсыз жаңалықтар үшін. Мұның бәрі керемет естіледі, бірақ минус бар. Левередж сізге қарсы жұмыс істей алады, ол сіздің пайдаңызға қаншалықты жұмыс істей алады. Қалай көрсету үшін, алдыңғы мысалға қайта оралайық. Егер сіз $ 500,000 үй сатып алу үшін $ 100,000 бастапқы жарнасын пайдалансаңыз және сіздің аудандағы жылжымайтын мүлік бағасы бірнеше жыл қатарынан төмендейтін болса, левередж керісінше жұмыс істейді. Бір жылдан кейін сіздің 500000 долларлық мүлік 5% құнсызданса, 475000 долларға жетуі мүмкін. Егер бағалар сол траектория бойынша жалғасатын болса, көп ұзамай сіздің жылжымайтын мүлік 451 250 долларға тең болуы мүмкін — бұл меншікті капиталдағы шығын 48 750 доллар.
Маңызды
Левередж сіздің пайдаңызға жұмыс істейтіні сияқты, сізге қарсы да жұмыс істей алады.
Дәл сол 5% құлдырау сценарийі бойынша, егер бұл 100000 доллар ақшаны 100000 долларды үйді қолма-қол сатып алуға жұмсалса, сатып алушы бірінші жылдағы үй бағасының төмендеуінен 5000 доллар ғана жоғалтқан болар еді — бұл қымбат үйден әлдеқайда аз.
Баға айтарлықтай төмендейтін жылжымайтын мүлік нарықтарында үй иелері үйдің құнынан гөрі көп ақшаға айналуы мүмкін. Инвесторлар үшін бағаның төмендеуі пайданы төмендетуі немесе тіпті жоюы мүмкін. Егер жалдау ақысы түсіп кетсе, оның нәтижесі ипотека құнын және басқа шығындарды жабатын бағамен жалға алуға болмайтын мүлік болуы мүмкін. Егер сіз үй иесі болғыңыз келсе, көптеген факторларды ескеруіңіз керек.
Көптеген қасиеттерді пайдаланудың минустары
Мәселелер бірнеше бірлікке қатысты болған кезде одан да арта түседі, өйткені жылжымайтын мүлікке коммерциялық салымшылар көбіне ақшаны аз жұмсайды. Мақсат — активтердің 100% -ын бақылауға алу арқылы ақшаңызды тиімді пайдалану, ал құнның 20% -ын төмендету. Алдыңғы мысалда 500 000 долларды қарастырайық. тек бұл шағын тұрғын үй деп айтайық. Ол бастапқы жарна ретінде 100000 доллармен сатып алынғандықтан, егер ғимараттың құны 30% төмендесе, жылжымайтын мүліктің құны 350 000 АҚШ долларын құрайды, бірақ инвестор 400 000 доллар несиенің толық құны бойынша пайыздар мен негізгі қарызды төлеуі керек.
Егер инвестордың жалға алу сомасы төмендейтін болса, нәтиже жылжымайтын мүлікке қатысты болуы мүмкін. Егер инвестор басқа жылжымайтын мүлік бойынша ипотеканы төлеу үшін осы мүліктегі ақша ағындарын пайдаланса, кірісті жоғалту домино әсерін туғызуы мүмкін, бұл бір мүлікке бір жаман несие бойынша өндіріп алуда бүкіл портфельмен аяқталуы мүмкін.
Тәуекелдерді көтеруден аулақ болу
Енді сіз жылжымайтын мүлікті пайдалану негіздерін, сондай-ақ кейбір қиындықтарды біле отырып, сіз осы техниканы қолдану арқылы жақсы табыс әкелу мүмкін емес деп ойлайсыз. Ашуланбаңыз — бұл ақыл-парасатты қолдану ғана. Кез-келген инвестиция сияқты, жылжымайтын мүлік те тәуекелмен келеді. Левереджді өзіңіздің артықшылығыңызға пайдалана алатын болсаңыз да, сізге нарықта жақсы мүмкіндік беруден аулақ болу үшін бірнеше маңызды нәрсе бар.
Біріншіден, ол болғанға дейін не болатынын ойламаңыз. Сіз болашақта не болатынын анықтайтын көрсеткіш ретінде әрдайым өткен өнімді қолдана алмайсыз, әсіресе тұрғын үй нарығында. Егер меншіктік құндылықтар белгілі бір уақыт аралығында белгілі бір аймақта 5% -дан 10% -ға дейін көтерілгенін көрсеңіз, бұл олардың сол жолмен жүретіндігін білдірмейді.
Әрі қарай, соған сәйкес бюджет құрып, не істеп жатқаныңызды біліңіз. Егер сіз төменгі жарна салсаңыз, несие мөлшері жоғары болады. Бұл сізге ипотекалық төлемді төлеу керек болады дегенді білдіреді. Мүмкін сізге бос жұмыс орындарының төмендеуі, экономиканың қатаңдығы, нашар жалға алушылар — бәрі сіздің мойныңызға түседі. Сайып келгенде, сіз әлі де ипотека төлеміне жауап бересіз, сондықтан сіз кез-келген жағдайда өзіңізді ұстап тұра алатыныңызға сенімді болуыңыз керек.
Төменгі сызық
Сол кеш түн ойды әкеледі осындай қарыз сатып алу Суреттер жарнамалық роликтер тегіс-сөйлесіп pitchmen сіз ешқандай ақша төменге қасиеттерін сатып миллиондаған доллар табуға болады деп болжайды. Мүмкін болғанымен, біз бұл маршрутқа баруға кеңес бермейміз.
Қуаныштысы, сізге қажет емес.Левереджді пайдаланудың аз экзотикалық тәсілдері бар, бұл сізге жылжымайтын мүлікті салыстырмалы түрде аз мөлшерде, тіпті ақшасыз сатып алуға мүмкіндік береді. Шын мәнінде, олар бұл туралы левередж деп ойламаса да, көптеген адамдар үй сатып алғанда ипотека алса, мұны жасайды. Олар жылжымайтын мүлікті пайдаланудан ләззат ала отырып, бірнеше жыл немесе онжылдық ішінде несиені қайтарады. Әңгіменің адамгершілігі — бұл левередж — жақсы жұмыс істейтін қарапайым құрал, егер оны ұқыпты қолданған болса.