Үйді флоппен аударуға болатын 5 қателік
Бұл өте оңай көрінеді! Үй сатып алыңыз, бірнеше косметикалық түзетулер жасаңыз, оны нарыққа қайта шығарыңыз және үлкен пайда табыңыз. Кез-келген уақытта теледидарлардағы жарты ондық шоуларда бұл процесті жылдам, көңілді және пайдалы етіп көрсететін әдемі, әдемі киінген инвесторлар бар.
Ал үйлердің көпотырады игере алмай аударылған алу. ATTOM Data Solutions компаниясының 2019 жылғы АҚШ-тағы үйді аудару туралы есебінде жарияланған деректерге сәйкес, аударылған үйлер 2019 жылы АҚШ-тағы барлық сатылымдардың 6,2% құрады, бұл сегіз жылдық көрсеткіш.
Жылжымайтын мүлік байлығына апаратын жол тек қана тартымдылық пен «сатылған» белгілерді тежеу емес. Жылжымайтын мүлік магнаттарының көпшілігі негіздерді елемей, нәтижесіз аяқталады. Сонымен, жүзгіштер қандай бес үлкен қателік жібереді ? Оларды қалай болдырмауға болады?
Негізгі өнімдер
- Үйлерді айналдыру – бұл басқалар сияқты бизнес: ол табысты болу үшін білімді, жоспарлауды және ақылдылықты қажет етеді.
- Жаңа жылжымайтын мүлікке арналған инвесторлардың жиі жіберетін қателіктері жоба талап ететін уақытты немесе ақшаны төмендетеді.
- Үйдегі жүзгіштердің тағы бір қателігі – олардың дағдылары мен білімдерін асыра бағалау.
- Шыдамдылық пен парасаттылық, әсіресе, жылжымайтын мүлікке инвестиция салу сияқты уақытша бизнесте маңызды.
Үйді айналдыру қалай жұмыс істейді
Флипинг (жылжымайтын мүлікті көтерме инвестициялау деп те атайды) – бұл инвестор мүлікті пайдаланбау үшін емес, оны пайда табу мақсатында сату мақсатында сатып алатын жылжымайтын мүлікке инвестициялау стратегиясының түрі.
Бұл пайда әдетте жылжымайтын мүлік нарығының жылдам өсуі немесе жылжымайтын мүлік нарығында немесе жылжымайтын мүлік капиталын жақсарту нәтижесінде пайда болған бағалардың жоғарылауынан алынады . Мысалы, инвестор «ыстық» көршілес бөліктің жоғарғы бөлігін бекітіп алуы мүмкін, күрделі жөндеуден өткізіп, содан кейін оны жаңа келбеті мен қолайлылығына сәйкес бағамен ұсына алады.
Жылжымайтын мүлікті аударатын инвесторлар бір мүлікті немесе жылжымайтын мүлік тобын сатып алуға және кейіннен қайта сатуға шоғырландырады. Көптеген инвесторлар жиі айналымдар жасау арқылы тұрақты табыс ағыны алуға тырысады.
Сонымен, ғимаратты немесе үйді қалай аударуға болады? Қарапайым тілмен айтқанда, сіз төмен сатып алғыңыз келеді және жоғары сатқыңыз келеді (көптеген басқа инвестициялар сияқты). « Сатып алу және ұстау» стратегиясын қабылдағаннан гөрі , сіз өзіңіздің капиталыңызға қауіп төндіретін уақытты шектеу үшін транзакцияны мүмкіндігінше тез аяқтайсыз. Жалпы, максималды пайдаға қарағанда жылдамдыққа назар аудару керек. Өткен күн сайын сізге көбірек ақша кетеді (ипотека, коммуналдық қызметтер, мүлік салығы, сақтандыру және үйді иеленуге байланысты басқа шығындар). Бұл бірнеше қателіктермен бірге болғанымен, бас жоспар.
Неден бастау керек
Бірінші, ең жақсы кеңес – қаржылық тәуекелді шектеу және қайтарымдылық әлеуетін арттыру. Қарапайым тілмен айтар болсақ, үйге көп ақша төлемеңіз (оның құндылығын біле отырып) және сатып алудан бұрын қажетті жөндеу немесе жаңарту қанша тұратындығын біліп алыңыз. Осы ақпаратқа ие бола отырып, сіз сатып алудың тамаша бағасын анықтай аласыз.
70% ережесінде инвестор жылжымайтын мүліктің жөндеуден кейінгі құнының (ARV) 70% -дан көп емес төлеуге тиісті деп көрсетілген. ARV – бұл үй толық жөнделгеннен кейін оған тұрарлық нәрсе.
Міне мысал: егер үйдің ARV-і $ 150,000 болса және оны жөндеу үшін $ 25,000 қажет болса, онда 70% ереже инвестор үй үшін $ 80,000-ден аспауы керек дегенді білдіреді: $ 150,000 x 0,70 = $ 105,000 – $ 25,000 = $ 80,000.
1:34
Кез-келген басқа шағын бизнес сияқты, бұл уақыт пен ақшаны, жоспарлау мен шыдамдылықты, шеберлік пен күш-жігерді қажет етеді. Бұл сіз ойлағаннан да қиын және қымбатырақ болады. Жеңіл-желпі, оны алыңыз сіздің қауіп : сіз жай ғана үй ақтарып арқылы бай жылдам алуға іздеп жатсаңыз, сіз poorhouse дейін аяқталуы мүмкін. Егер сіз үйді айналдыру туралы ойласаңыз, бұл бес қателік.
Маңызды
Егер сіз барлық бөлшектерді дұрыс түсінген болсаңыз да, нарық конъюнктурасының өзгеруі сіз басында айтқан әрбір болжамның соңына дейін жарамсыз болатындығын білдіруі мүмкін.
1. Ақша жеткіліксіз
Жылжымайтын мүлікке қыдыру қымбат. Бірінші шығын – бұл мүлікті сатып алу құны. Қаржыландырудың төмен / жоқ талаптары көп болғанымен, заңды сатушыдан бұл мәмілелерді табу оңайырақ көрінеді. Сонымен қатар, егер сіз сатып алуды қаржыландыратын болсаңыз, онда сіз пайыздар төлейсіз.
Салықты қысқарту және жұмыс орындары туралы заң қабылданғаннан кейін де қарыз ақшалар бойынша пайыздар салықтан алынып тасталса да, бұл 100% шегерім болып табылмайды . Сыйақыға жұмсалған әр доллар сатылымнан тапқан ақшаңызды тек теңгерімді бұзу үшін қосады.
Егер сіз өзіңіздің флип-хаус сатып алуыңызды қаржыландыруүшін ипотека немесе үйдің несиелік желісін (HELOC) қолдансаңыз, онда тек пайыздар шегеріледі.Сіздің төлеміңіздің негізгі сомасы, салықтар және сақтандыру бөлімдері емес.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек
Егер зерттеу шығындар және сіздің қолма-қол ақшаңызды байлап алу үшін мүмкін шығындар болады.
Пайда табу бұрынғыға қарағанда қатал.Іс жүзінде 2019 жылы пайда шегі 2011 жылдан бергіең төменгі орташа жалпы кірістілікке (ROI) дейін қысқарды, деп хабарлайды ATTOM Data.Бұл ақша табылмайды дегенді білдірмейді (ROI 40,6% құрады), бірақ бұл күтімді қажет етеді.2019 жылы флиптен орташа пайда 62 900 долларды құрады, бірақ бұл жалпы екенін ескеріңіз.
Жөндеуге кететін шығындар да ескерілуі керек. Егер сіз үйді сатып алу құнынан, жылжымайтын мүлікті ұстауға кеткен шығындардан және жөндеуге кеткен шығындардан асып түсуі керек .
25000 доллар тұратын ас үй, 10000 долларлық ванна бөлмесі, 5000 долларға жылжымайтын мүлік салығы, коммуналдық қызметтер және басқа шығындар бұл шығындардың үштен екісіне қысқарады. Жылжымайтын мүлікке күтпеген құрылымдық ақаулар мен жалпы пайда таза шығынға айналуы мүмкін.
Маңызды
Егер сіз үйді аудару кезіндегі қаржылық кедергілерді жеңе білсеңіз де, сіздің пайдаңызды алып тастайтын капиталға салынатын салықтар туралы ұмытпаңыз .
2. Уақыт жеткіліксіз
Үйлерді жөндеу және аудару уақытты қажет етеді. Қажетті мүлікті табу және сатып алу бірнеше айға созылуы мүмкін. Үйдің иесі болған соң, оны жөндеуге уақыт бөлуіңіз керек. Егер сізде бір күндік жұмыс болса, бұзуға және салуға кететін уақыт жоғалған кештер мен демалыс күндеріне айналуы мүмкін. Егер сіз біреуге жұмысты орындау үшін ақша төлесеңіз, сіз қызметті бақылауды күткеннен көп уақыт жұмсайсыз, ал басқаларға төлеу шығындары сіздің пайдаңызды төмендетеді.
Жұмыс аяқталғаннан кейін, сіз оны сатпас бұрын жылжымайтын мүліктің қолданыстағы құрылыс нормаларына сәйкестігін тексеру үшін жоспарлауды жоспарлауыңыз керек. Егер олай болмаса, оны тең дәрежеге жеткізу үшін сізге көп уақыт пен ақша жұмсау керек.
Әрі қарай, бұл мүлікті сатуға уақытша инвестиция болуы мүмкін. Егер сіз оны болашақ сатып алушыларға өзіңіз көрсетсеңіз, онда меншікке баруға және қайтуға және жиналыстарға көп уақыт жұмсай аласыз. Егер сіз жылжымайтын мүлік агентін қолдансаңыз, сіз комиссияға қарыздарсыз.
Бұл тұр ма? Көптеген адамдар үшін бір күндік жұмысты ұстану әлдеқайда мағыналы болар еді, онда олар бірнеше апта немесе бірнеше ай ішінде тұрақты жалақы арқылы дәл осындай ақша таба алады, ешқандай қауіп-қатерсіз және уақыт бойынша тұрақты міндеттеме.
3. Дағды жеткіліксіз
Ағаш ұсталары мен сантехниктер сияқты кәсіби құрылысшылар мен білікті мамандар көбінесе үйлерді тұрақты жұмысына қосымша табыс ретінде аударады. Оларда үйді тауып, жөндейтін білім, білік, тәжірибе бар. Сондай-ақ, олардың кейбіреулері өздерінің жұмыс жобаларында жұмыс істеген кезде қыс бойы жұмыссыздықты тексеруді қамтамасыз ететін кәсіподақ жұмыс орындарына ие.
Үйді айналдырудағы нақты ақша термен теңестіріледі . Егер сіз балғамен жұмыс жасайтын болсаңыз, кілем төсегенді ұнатыңыз – және гипсокартон іліп, үйдің төбесін жауып, ас үйге арналған раковина орната алатын болсаңыз – үйді айналдыра білуге дағдыланғансыз.
Екінші жағынан, егер сіз жалпақ бұрағыштан Филлипс бұрағышын білмесеңіз, сізге жөндеу және жөндеу жұмыстарын жүргізу үшін кәсіби маманға ақша төлеуіңіз керек. Бұл сіздің салымыңыздан айтарлықтай пайда табу ықтималдығын азайтады.
245,864
ATTOM Data Solutions сәйкес, 2019 жылы аударылған жалғыз отбасылық үйлер мен пәтерлердің саны.
4. Білім жеткіліксіз
Сәттілікке жету үшін сіз дұрыс мүлікті, керекті жерде, бағамен қалай таңдау керектігін білесіз. 100 000 доллар тұратын үйлерде сіз шынымен 60 000 долларға сатып алып, 200 000 долларға сатасыз деп ойлайсыз ба? Нарық үнемі пайда болуы үшін тым тиімді.
Егер сіз өмір-байланыстыру үй дейін мәміле алуға Тіпті егер өндiрiп алу бойынша бір ән, айта-біле өткізіп жасауға және ол қандай жақсартулар кілті болып табылады. Сізге қолданыстағы салық заңдары мен аймақтарды бөлу туралы заңдарды түсініп, шығындарыңызды қашан азайтып, жобаңыз ақшаға айналмас бұрын шығуды білуіңіз керек.
Zillow, жылжымайтын мүлік листингінің фирмасы, қазір таңдаулы базарларда үйлерді айналдырады.Компания жылжымайтын мүлік объектілерін 90 күн ішінде сатып алады және сатып алады деп күтеді, ал анам мен поп операторларына қатал бәсекелестік ұсына алатын мәліметтер мен білімге ие.
Үлкен лиганың несие берушілері де флип-несие нарығында пайда табуды бастады, дүниежүзілік инвестициялық фирма ҚКР басқа жекеменшік инвестициялық фирмаларға қосылып, акцияның бір бөлігін іздеді.
5. Шыдамдылық жеткіліксіз
Кәсіби мамандар уақытын бөліп, тиісті мүлікті күтеді. Жаңадан келгендер алғашқы көрген үйді сатып алуға асығады. Содан кейін олар өздері жасай алмайтын жұмыстарды шешуге тапсырыс берген бірінші мердігерді жалдайды. Кәсіби мамандар жұмысты өздері жасайды немесе алдын-ала келісілген, сенімді мердігерлер желісіне сүйенеді.
Жаңадан келгендер үйді сатуға көмектесу үшін риэлтор жалдайды. Кәсіпқойлар шығындарды барынша азайту және пайданы көбейту үшін «иесінің сатуы» күшіне сүйенеді. Жаңадан бастағандар бұл процесті тездетіп, бояуды шапалақтап, мол табыс табуды күтеді. Кәсіби мамандар үй сатып алу-сату уақытты қажет ететінін және пайда шегі кейде аз болатынын түсінеді.
Төменгі сызық
Егер сіз үйді айналдыру туралы ойласаңыз, оған не қажет екенін және оған байланысты қауіп-қатерді түсініп алыңыз. Бастапқы жүзгіштер уақытты немесе ақшаны төмендетіп, олардың дағдылары мен білімдерін асыра бағалай алады. Үйді айналдыру арқылы жылдам пайда табу теледидардағыдай оңай емес.