Капиталды жақсарту
Капиталды жақсарту дегеніміз не?
Капиталды жақсарту – бұл тұрақты құрылымдық өзгерісті қосу немесе мүліктің жалпы құндылығын жоғарылататын, оның қызмет ету мерзімін ұзартатын немесе жаңа пайдалануға бейімдейтін жылжымайтын мүліктің кейбір жақтарын қалпына келтіру. Жеке адамдар, кәсіпорындар мен қалалар меншіктегі мүлікті күрделі жөндеуден өткізе алады. Көбінесе капиталды жақсартуға қолайлы салық режимі ұсынылады және кейбір юрисдикциялардағы сату салығынан босатылуы мүмкін.
Бизнесте немесе корпоративті қаржыландыруда бұл процесс күрделі шығындарға салынған инвестицияға ұқсас (CAPEX).
Негізгі өнімдер
- Капиталды жақсарту – бұл көбінесе құрылымдық өзгертуді немесе қалпына келтіруді көздейтін жылжымайтын мүліктің құндылығын арттыратын ұзақ мерзімді жаңарту, бейімдеу немесе жақсарту.
- IRS кәдімгі жөндеуден айыра отырып, капиталды жақсартуға арнайы салық режимін ұсынады.
- Үйді жақсартудан басқа, капиталды жақсарту жылжымайтын мүліктің өзіндік құнын арттыруы мүмкін, бұл өз кезегінде оны сату кезінде салық ауыртпалығын азайтады.
Капиталды жақсарту қалай жұмыс істейді
Капиталды жақсарту, әдетте, жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын жоғарылатады, бірақ сонымен бірге активтің пайдалылығын оның ағымдағы күйінен тыс кеңейтуі мүмкін. Ішкі кірістер қызметінің ( IRS ) мәліметтері бойынша, капиталды жақсарту үшін ол аяқталғаннан кейін бір жылдан астам уақыт қызмет етуі және ұзақ мерзімді немесе тұрақты сипатта болуы керек. Капиталды жақсарту ауқымы әр түрлі болуы мүмкін болғанымен, жеке меншік иелері де, ауқымды меншік иелері де капиталды жақсартуды жүзеге асырады.
IRS Publication 523 капиталды жақсартудың ресми анықтамасын сипаттайды. Тұрғын үй капиталын жақсартудың мысалдары ретінде жатын бөлмесін, жуынатын бөлмені немесе палубаны қосу немесе жөндеу кіреді. IRS-мен мақұлданған басқа жобаларға жаңа қондырылған қондырғыларды қосу, қабырғаға кілем төсеу немесе еден төсеу немесе үйдің сыртын жақсарту, мысалы, шатырды ауыстыру, қаптау немесе боран терезелері кіреді. Белгіленген бассейнді немесе кіреберісті орнату, сонымен қатар капиталды жақсарту болуы мүмкін.
IRS капиталды жақсарту мен қалыпты тозуға байланысты жөндеу немесе ауыстыруды ажыратады. Мысалы, егер сіздің тоңазытқышыңыз бірнеше жыл жұмыс істегеннен кейін сынып қалса немесе сізде су ағып тұрса, бұл жөндеу күрделі жөндеу болып табылмайды. Алайда, егер адам күн панельдері және оның мүлкіне арналған құрал-жабдықтар, олар екеуі де мүлікке тұрақты бекітілсе, олар үйді капиталды жақсарту болып саналады. Жаңа HVAC жүйесін орнату немесе мүгедектік туралы заңмен ( ADA ) американдықтарды қолданыстағы ғимаратқа қол жетімді мүмкіндіктермен қамтамасыз ету іскерлік капиталды жақсартудың мысалы бола алады.
Сол сияқты, қала орталығында жаңа қоғамдық саябақ құру да қаланы көріктендіру деп саналады. Бұл сценарийлерде жаңа толықтырулар тиісті қасиеттерді құнды етеді, тұрақты толықтырулар болып саналады және оларды алып тастау мүлікке материалдық зиян келтіреді.
Ерекше мәселелер
Шығындар негізі
Құны негіз активтің бастапқы құны болып табылады. IRS жетілдіруге нақты стандарттарды белгілейді, бұл шығындар негізінде өсу ретінде қарастырылады. Негізгі мәселе – бұл мүлікті сату кезінде болуы керек. Капиталды жақсарту сонымен бірге жылжымайтын мүліктің бір бөлігіне айналуы керек немесе мүліктікіне соншалықты тұрақты түрде бекітілуі керек – оны алып тастау жылжымайтын мүліктің өзіндік құнының төмендеуіне алып келеді.
Жөндеуді немесе жөндеуді жылжымайтын мүліктің өзіндік құнына қосу мүмкін емес. Алайда, үйдің барлық терезелерін ауыстыру сияқты үлкен жобаның бөлігі болып табылатын жөндеу жұмыстары күрделі жөндеу болып табылады. Үйді жақсы күйде ұстау үшін қажет жөндеулер, егер олар активке қосымша құн қоспаса, қосылмайды. IRS-ке сәйкес осындай біліктілікке жатпайтын жөндеу мысалдары ретінде қабырғаларды сырлау, ағып кетуді түзету немесе сынған жабдықты ауыстыру жатады.
Капиталдан түскен пайда
Үйді жақсартудан басқа, IRS есебінен капиталды жақсарту құрылымның өзіндік құнын арттырады. Яғни жақсартуға кеткен шығындар меншік иесінің мүлікті сатып алу немесе салу үшін төлеген сомасына қосылады. Шығындар негізін ұлғайту, өз кезегінде, мүлікті сату кезінде салық салынатын капитал өсімінің мөлшерін азайтады.
Жылжымайтын мүліктен түскен капитал өсімі басқа капитал өсіміне қарағанда басқаша әрекет етеді. 2019 жылдан бастап, үй иелері бастапқы резиденцияны сатудан түскен пайдадан 250 000 долларға дейін, егер бойдақ болса, 250 000 долларға дейін, егер үйленген болса және бірге арыз берсе, 500 000 доллардан босатуға құқылы . Бұл босатудың бір маңызды ескертуі бар. Үй иесі сату алдында соңғы бес жылдың кемінде екеуінде жылжымайтын мүлікке ие болуы керек.
Сондай-ақ, егер пайда жоғарыда аталған сомалардан едәуір көп болса, капиталды жақсартудың өзіндік құнына әсері айтарлықтай болуы мүмкін. Көптеген факторлар салық төлеушінің 250/500 долларлық кірістер деңгейін бұзуына әкелуі мүмкін. Бұған егер меншік иелері бірнеше онжылдықтар бұрын жылжымайтын мүлікті сатып алған болса және жергілікті жылжымайтын мүлік құны сатып алғаннан кейін күрт өскен болса.
Жергілікті босатулар
Нью-Йорк штатының жалға алу туралы заңдарында негізгі капиталды жақсарту (АЕК) бағдарламасы деп аталатын ереже бар. Өткен ғасырдың 70-ші жылдарынан бастап, бұл жалға берушілерге жыл сайын жалға берілетін тұрақтандырылған немесе бақыланатын құрылыс жалдау ақысын 6% -ке дейін көтеруге, сол құрылыстарға күрделі капиталды жақсартуға кеткен шығынды өтеуге мүмкіндік береді. HVAC жүйесін жаңарту, жаңа лифтілер, жаңартылған жалпы кеңістіктер және басқа жақсартулар АЕК-ке байланысты.
2019 жылдың ақпанында штаттың екі заң шығарушы мүшесі бағдарламаны жою туралы заң жобасын ұсынды, бұл құрылыс иелеріне бағдарламаны теріс пайдалану өте оңай. Қиянат бұл адал емес жалға берушілер шығындар туралы өсірілген немесе қолдан жасалған талаптарды ұсынған кезде пайда болады. Алаяқтықтың ықтималдығы, АЕК бағдарламасы әділетсіз, дейді кейбір сыншылар. Бұл сыншылар капиталды жақсарту – бұл үй иесі үшін бір реттік шығындар, бірақ жалдау ақысының өсуі жалға алушы үшін тұрақты шығындар деп санайды.
Капиталды жақсарту мысалдары
Мысалы, бір адам 650 000 долларға үй сатып алады және асүйді жөндеуге және жуынатын бөлмені қосуға 50 000 доллар жұмсайды деп есептейік. Көптеген жағдайларда сату салығы мердігерлерге бұл жұмыс үшін төленбейді, өйткені бұл білікті капиталды жақсарту.
Үйдің құны 650 000-нан 700 000 долларға дейін артады. 10 жыл иеленіп, үйде тұрғаннан кейін, бойдақ және осындай салықтарды төлейтін үй иесі жылжымайтын мүлікті 975 000 долларға сатады. Егер ешқандай капиталды жақсартпаған болса, онда капитал өсімі үшін салық салынатын сома әдетте 75000 АҚШ долларын құрайтын еді (сату бағасы – 975000 доллар – сатып алу бағасы – 650 000 доллар – капитал өсімі – 250 000 доллар). Капиталды жақсарту шығындар негізін 50 000 долларға арттырғандықтан, капитал өсіміне салық салынатын сома 25 000 доллар ғана болады (975 000 доллар – (650 000 доллар және 50 000 доллар) – 250 000 доллар = 25 000 доллар).