Жылжымайтын мүлікке салынған инвестицияларды бағалауға арналған 8 нөмір болуы керек
Жылжымайтын мүліктің төменгі бағалары банкроттық сотына жүгінудің арасындағы айырмашылықты жасай алатын қаржылық ақпаратты жақсы білетіндігіңізге сенімді болыңыз.
Инвестициялық жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде есептеуді және пайдалануды білуіңіз керек сегіз жылжымайтын мүлікті инвестициялау нөмірлері.
Негізгі өнімдер
- Жылжымайтын мүлікке инвестициялар жалға берумен қатар, пайда өсіруі мүмкін.
- Әр қасиет орналасуы, орналасуы және ыңғайлылығы сияқты ерекше қасиеттеріне қарай бағаланады.
- Дегенмен, кез-келген мүлік үшін бірнеше басқа негізгі деректерді есептеуге болады және әлеуетті инвесторларға алма-алмаға проекция жасауға және салыстыруға мүмкіндік береді.
- Мұнда біз жылжымайтын мүлікке арналған әрбір инвестор мүлікті бағалау үшін қолдана алатын сегіз маңызды көрсеткіштерден өтіп отырмыз.
1. Сіздің ипотекалық төлеміңіз
Стандартты меншік иесі тұратын үй үшін несие берушілер кірістер мен кірістердің жалпы коэффициентін 36% -дықалайды, бірақ олардың кейбіреулері басқа біліктілік факторларына, мысалы сіздің несиелік ұпайыңызға және қолма-қол ақша қорларына байланысты 45% -ке дейін өседі.Бұл коэффициент сіздің жалпы айлық кірісті ай сайынғы қарызды төлеу бойынша міндеттемелеріңізбен салыстырады.Баспана төлемі үшін несие берушілер басқа факторларға байланысты жалпы табыстың жалпы сомасынан 28% -дан 33% -ға дейінгі төлемді қалайды.Егер үшін инвестициялық жылжымайтын мүлікке, Freddie Mac нұсқаулар барынша берешек табыс арақатынасы 45% екенін айтады.1
2. Алғашқы төлемге қойылатын талаптар
Меншіктегі жылжымайтын мүлікті ипотека арқылы және FHA несиесі үшін 3,5% -дан аз мөлшерде қаржыландыруға болатынымен, инвесторлардың ипотекасы үшін бастапқы жарна 20% -дан 25% -ға дейін немесе кейде 40% -ға дейінталап етіледі.Инвестициялық жылжымайтын мүліктіңалғашқы жарнасы немесе жабу шығындарының ешқайсысысыйлық қорларынан алынбауы мүмкін.Жеке несие берушілер қарызға кіру коэффициентіне, несиелік ұпайға, жылжымайтын мүлік бағасына және ықтимал жалдау ақысынабайланысты несие алу үшін қанша төлеу керектігін анықтайды.3
3. Біліктілікке жалға беруден түсетін табыс
Сіз жалға алушының жалдау төлемдері сіздің несиеңізді жабады деп үміттенгендіктен, үйге несие алу үшін сізге қосымша кірістер қажет емес. Алайда, жалдау ақысы табыс ретінде қарастырылуы үшін сізде инвестициялық жылжымайтын мүлікті басқарудың екі жылдық тарихы болуы керек, кемінде алты айлық жалдау ақысының жалдау төлемдерін сақтандыру төлемін сатып алуыңыз керек, сондай-ақ жалға беру объектілерінің кез-келген теріс кірісі қарыз бен кірістің арақатынасында қарыз ретінде қарастырылуы керек.
4. Бағалар мен кірістердің арақатынасы
Бұл коэффициент аудандағы үй шаруашылығының орташа бағасын үй шаруашылығының орташа табысымен салыстырады.2011 жылы тұрғын үй көпіршігінен кейін ол 3,3, 1988 жылы 3,2, ал 2020 жылдың қазан айында ол шамамен 4,0 болды.Тұрғын көпіршік құлағанға дейін ол 4,66 шыңында болған.5
5. Бағаны жалдау коэффициенті
Бағасы үшін жалға қатынасы белгілі бір нарықта орташа үй бағасы мен медиандық ренталар салыстыратын есептеу болып табылады.Тек коэффициентті қалыптастыру үшін үйдің орташа бағасын жылдық орташа жалдау ақысына бөліңіз.Жалпы ереже бойынша, тұтынушылар коэффициенті 15-тен төмен болған кезде сатып алуды және 20-дан жоғары болған кезде жалдау ақысын қарастыруы керек. Бағасы / жалдау коэффициенті жоғары нарықтар әдетте инвестициялық мүмкіндік ретінде ұсынбайды.
6. Жалға алудың жалпы кірісі
Жеке меншікке арналған жалдау ақысының жалпы кірісін жыл сайынғы жалдау ақысын жылжымайтын мүліктің жалпы құнына бөлу арқылы табуға болады, содан кейін бұл санды 100-ге көбейтіп, пайызын алады. Жалпы жылжымайтын мүлік құнына сатып алу бағасы, барлық жабу шығындары және жөндеу шығындары кіреді.
7. Капиталдандыру коэффициенті
Жалпы жалдау кірісіне қарағанда құнды сан капиталдандыру ставкасы болып табылады, оны шекті ставка немесе жалдаудың таза кірісі деп те атайды, өйткені бұл көрсеткіш жылжымайтын мүлікке операциялық шығыстарды қамтиды. Мұны жылдық жалдау ақысынан бастап және жыл сайынғы шығындарды алып тастаумен, содан кейін бұл санды жылжымайтын мүліктің жалпы құнына бөлу және алынған санды пайызға 100-ге көбейту арқылы есептеуге болады. Жалға берілетін мүліктің жалпы шығыстарына жөндеу шығындары, салықтар, пәтер иелерін сақтандыру, бос жұмыс орындары бойынша шығындар және агент төлемдері кіреді.
8. Ақша қаражаттарының қозғалысы
Егер сіз ай сайынғы жалдау төлемімен ағыны, көбінесе инвестор мүлікті сатып алу үшін тым көп қарыз алған кезде пайда болады, егер сіз мүлікті пайда табуға сата алмасаңыз, несие бойынша дефолтқа әкелуі мүмкін.
Төменгі сызық
Осы есептеулердің барлығын жасағаннан кейін, сіз белгілі бір мүлік құнды инвестиция немесе лимон болатындығы туралы нақты шешім қабылдауға болады.