Қайталау-сату әдісі
Қайталап сату әдісі дегеніміз не?
Қайта сату әдісі дегеніміз — белгілі бір мерзімде жылжымайтын мүліктің сату бағасының өзгеруін есептеу әдісі .
Тұрғын үй нарығының сарапшылары бұл салыстырмалы түрде қарапайым тәсілді қолданып, үй бағасының бірнеше айдан бірнеше жылға дейінгі өзгеруін бағалайды. Үй сатып алушылар мен сатушыларға, меншік инвесторларына және тұрғын үй мен тұрғын үйді қаржыландыру саласында жұмыс істейтіндерге жылжымайтын мүлік нарығы туралы ақпарат беру үшін тұрғын үй бағаларының әр түрлі индекстері қолданылды.
Негізгі өнімдер
- Қайта сату әдісі бір жылжымайтын мүліктің сату бағаларына назар аудара отырып, уақыт бойынша үйді бағалаудың қалай өзгеретінін бағалайды.
- Әр түрлі сипаттамалары бар үйлердегі баға айырмашылықтарын есепке алу проблемасын жою үшін әр түрлі тұрғын үй бағаларының индекстері қайта сату әдісін қабылдады.
- Қайта сату әдісі кемшіліктерсіз емес, мысалы, сатып алу кезеңінде екі реттен көп сатылған үйлер туралы деректерді шектеп, сол мүліктің уақыт өте келе өзгеруі мүмкін екендігіне назар аудармайды.
Қайталау-сату әдісін түсіну
Тұрғын үй нарығы АҚШ-тың жетекші экономикалық көрсеткіштерінің бірі болып саналады. Тұрғын үй нарығының және жалпы экономиканың жағдайы көп жағдайда өзара байланысты. Жылжымайтын мүлік бағасы көтерілгенде, үй иелері сенімділікті арттырады және көбінесе әмиян бауларын босатады, бұл тұтынушылар шығындарының өсуіне себеп болады. Әзірлеушілер сұраныстың жоғарылау белгілері арқылы жаңа үй салу үшін жаңа жерге, материалдарға және жұмыс орындарына көбірек инвестиция салу арқылы жалпы ішкі өнімді (ЖІӨ) арттырады.
Тұрғын үй бағасының индекстері жылжымайтын мүлік тенденциясын бағалаудың маңызды және қиын жұмысына жүктелген. Олардың көпшілігі бұған белгілі бір уақыт аралығында белгілі бір аймақтағы бағалауды қадағалау арқылы қол жеткізуге тырысады. Өкінішке орай, осы индекстердің кейбір есептеулері тұрғын үй бағасының өзгеруінің дұрыс емес көрінісіне әкелуі мүмкін.
Қате есептеулерге үйдің кездейсоқ үлгілерін іріктеп алу кіреді. Бұл қасиеттер сатуға жатпауы мүмкін немесе олардың құрылымдары мен түрлері өте өзгеше болуы мүмкін. Белгілі бір аймақтағы тұрғын үйдің орташа бағасын бақылайтын индекс, мысалы Ұлттық риэлторлар қауымдастығы (NAR) Median Index немесе Census Bureau Median Index — бағаларға әсер етуі мүмкін үйлердің құрылымындағы өзгерістерді анықтамайды.
Қайта сату әдісі осы құрылымдық мәселелерді жеңу үшін сахнаға шықты. Ол жылжымайтын мүлік бағасының ағымдағы сату мен алдыңғы кез келген сату арасындағы өзгерісін қадағалау үшін жасалған, бұл лайкты лайкпен салыстыруға көмектеседі.
Қайталап сату әдісінің артықшылықтары мен кемшіліктері
Қайталама сату әдістері бірдей жылжымайтын мүлікті сату негізінде үй бағасының өзгеруін есептейді, осылайша әр түрлі сипаттамалары бар үйлердегі баға айырмашылықтарын есепке алу проблемасын болдырмайды. Қайта сату әдістері регрессиялық талдаудың немесе географиялық аймақ бойынша сатудың орташа бағасын есептеудің дәл баламасын ұсынады.
Маңызды
Қайта сату әдісінің тұжырымдамасын алғаш рет Мартин Бэйли, Ричард Мут және Хью Нурс 1963 жылы енгізді, содан кейін Карл Кейс пен Роберт Шиллер 1980 жылдардың соңында өзгертті.
Қайта сату әдісі ешбір жағдайда мінсіз емес. Оның басты кемшіліктерінің бірі — есепті мерзімде бір рет қана сатылған үйлерді есепке алмауында.
Тағы біреуі — үлгі кезеңінде екі түрлі уақытта сатылған мүлік бірдей болмауы мүмкін. Сол үйдің жағдайы едәуір нашарлауы немесе күрделі жөндеуден өтуі мүмкін, бұл оны салыстыруға әсер етеді.
Қайталау-сату әдісінің мысалдары
Қайта сату әдісіне сүйенетін ең танымал тұрғын үй индексі — бұл S&P CoreLogic Case-Shiller үй бағасының ұлттық индексі. Case-Shiller индексі АҚШ-тың тұрғын үй нарығының құнындағы өзгерістерді ең аз дегенде екі қару-жарақ мәмілесінен өткен жалғыз отбасылық үйлердің сатып алу бағасын және қайта сату құнын қадағалау арқылы өлшейді .
Индекс жаңа құрылыстарға, пәтерлерге және кооперативтерге әсер етпейді, сондай-ақ ұзақ мерзімді емес мәмілелерді, мысалы, отбасы мүшелері арасындағы нарықты төмен бағамен сату операцияларын қоспайды.
Қайта сату әдісін қолданатын басқа индекстерге Фредди Мактың бір үйді сату бағалары мен қайта қаржыландыруды бағалау туралы деректері және Федералдық тұрғын үйді қаржыландыру жөніндегі федералдық агенттіктің (FHFA) ай сайынғы үй бағасының индексі (HPI) кіреді және бірінші американдықтар Case-Shiller немесе FHFA индекстеріне қарағанда кең географиялық аймақты қамтитын CoreLogic’s LoanPerformance үй бағасының индексі. Канададағы үй бағасының негізгі индексі — үйдің ұлттық композиттік баға индексі де қайта сату әдісін қолданады.
Мұндай индекстер, әдетте, алдыңғы айдағы, тоқсандағы және жылдағы үй бағасының өзгеруі туралы хабарлайды. Үй бағасының өсуі сұраныстың өсуін, ал төмендеу сұраныстың төмендеуін білдіреді.