Жылжымайтын мүліктен қалай ақша табуға болады
Сіз жылжымайтын мүліктің инвестициялық әлеуеті туралы білгіңіз келе ме, әлде сіз өзіңіздің мүлкіңізден пайда табудың белгілі емес тәсілдеріне уәде беретін инфомериалдармен ауырсаңыз да, жылжымайтын мүлік байлықты қалай жасайтынын білген жөн.
Бұл мақалада жылжымайтын мүлікке инвестициялаудың түсініксіз стратегияларын немесе алғаш рет сатып алушылар үшін үйге меншік құқығының негіздемесін ұсынудың орнына , жылжымайтын мүлік арқылы ақша табуға назар аударылады. Бұл ғасырлар бойы өзгермеген негізгі әдістерді, осы кездегі гурулар қандай жылтырлықты қолдануға тырысқанына қарамастан, сонымен қатар жақында пайда болған нақты мүмкіндіктерді де қамтиды.
Негізгі өнімдер
- Жылжымайтын мүліктен ақша табудың ең кең тараған тәсілі – бұл бағалау – бұл сату кезінде жүзеге асырылатын мүлік құнының артуы.
- Орналасу, даму және жақсарту – бұл тұрғын және коммерциялық жылжымайтын мүліктің құндылығын бағалаудың негізгі әдістері.
- Инфляция жылжымайтын мүліктің құндылығын уақыт өте келе арттыра алады.
- Сіз сондай-ақ тұрғын үйге де, коммерциялық мақсатқа да жалға беруден табыс түрінде ақша табуға болады, ал компаниялар сізге шикізат жерінде, мысалы кез-келген жаңалықтар үшін пайдалы қазбалар немесе мұнай төлеуге құқылы.
- Жылжымайтын мүлікке инвестициялар тресттері (ЖСҚ), ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар (МБҚ), ипотекалық инвестициялық корпорациялар (МИК) және жылжымайтын мүлікке инвестициялар топтары (РИГ) жылжымайтын мүлік секторындағы инвестициялық баламалар болып табылады.
Жылжымайтын мүліктің жылжымайтын мүлік құнын арттырудан түсетін пайдасы
Жылжымайтын мүліктің пайда табудың ең кең тараған тәсілі: оны бағалайды, яғни құны артады. Бұған меншіктің әр түріне әр түрлі тәсілдермен қол жеткізіледі, бірақ ол тек бір жолмен жүзеге асырылады: сату арқылы. Алайда, меншікті инвестициялау бойынша кірісті бірнеше тәсілмен арттыруға болады. Бір жолы – егер сіз мүлікті сатып алу үшін қарызға ақша алсаңыз – несиені төмен пайызбен қайта қаржыландыру. Бұл сіздің жылжымайтын мүлікке шығындарыңызды төмендетеді, осылайша сіз одан босатылатын соманы көбейтесіз.
Игерілмеген жерді бағалаудың ең айқын көзі – оны әрине дамыту. Қалалар кеңейген сайын, шектеулерден тыс жерлер құнды бола бастайды, себебі оны құрылыс салушылар сатып ала алады. Әзірлеушілер үйлер немесе коммерциялық ғимараттар салғаннан кейін, бұл құндылық одан әрі жоғарылайды.
Жерге деген бағаны сатып алу құқығы бар болған жағдайда, бағалы пайдалы қазбалар немесе басқа тауарлар ашылған кезде де болады. Мұның керемет мысалы мысал бола алады, бірақ оны бағалау қиыршық тас шөгінділерінен, ағаштардан және басқа да табиғи ресурстардан алады.
Тұрғын үй объектілерін қарау кезінде орналасу көбінесе бағалаудың ең үлкен факторы болып табылады. Транзиттік маршруттарды, мектептерді, сауда орталықтарын, ойын алаңдарын және басқаларын қосып, үйдің айналасындағы аудан дамып келе жатқанда, бұл өзгерістер үйдің құндылығын жоғарылатады. Әрине, бұл тенденция керісінше жұмыс істей алады, өйткені үй құндылықтары көршіліктің құлдырауына байланысты төмендейді.
Үйді жақсарту да ризашылықты арттыруы мүмкін. Қосымша ванна бөлмесін орналастыру, гаражды жылыту және асүйді заманауи құрылғылармен жабдықтау – бұл меншік иесінің үй құнын арттырудың бірнеше әдісі.
Коммерциялық жылжымайтын мүлік жылжымайтын мүлік пен тұрғын үй жылжымайтын мүлігі сияқты себептер бойынша құн алады: орналасуы, дамуы және жақсартылуы. Ең жақсы коммерциялық қасиеттер үнемі сұранысқа ие.
Инфляцияның меншік құнындағы рөлі
Бағалауды қарастыру кезінде сіз инфляцияның экономикалық әсерін ескеруіңіз керек . Жылдық инфляция деңгейі 10% дегенді білдіреді, бұл сіздің долларыңыз келесі жылы сол тауарлардың тек 90% -ын ғана сатып ала алады, оған мүлік кіреді. Егер 1970 жылы жердің бір бөлігі 100000 доллар тұратын болса және ондаған жылдар бойы дамымай, тыныш отырса, онда оның құны бүгінге дейін бірнеше есе артық болар еді. 1970 жылдардағы инфляция және тұрақты қарқынмен болғандықтан, қазір сол жерді сатып алу үшін 500 000 доллардан астам уақыт қажет болуы мүмкін, егер 100 000 доллар сол кездегі нарықтық әділеттілік болса.
Осылайша, тек инфляция жылжымайтын мүліктің қымбаттауына әкелуі мүмкін, бірақ бұл пиррикалық жеңіс. Сіз инфляцияға байланысты ақшаңызды сатқан кезде бес есе алсаңыз да, көптеген басқа тауарлар сатып алу үшін бес есе қымбат тұрады, сондықтан сіздің қазіргі жағдайыңыздағы сатып алу қабілеті әлі де фактор болып табылады.
Кірістен жылжымайтын мүлік кірісі
Жылжымайтын мүліктің екінші үлкен тәсілі – кірістерді жүйелі түрде төлеу . Жалпы жалдау деп аталады, жылжымайтын мүліктен алынатын кірістер әр түрлі болуы мүмкін.
Шикізат жер кірісі
Сіздің жер учаскесіне құқығыңызға байланысты, компаниялар сізге кез-келген ашылым үшін роялти төлей алады немесе олар қосқан құрылымдар үшін тұрақты төлемдер төлей алады. Оларға, мысалы, сорғы ұялары, құбыржолдар, қиыршық тас шұңқырлары, кірме жолдар және ұялы мұнаралар жатады. Шикі жерді өндіріс үшін жалға алуға болады, әдетте ауылшаруашылық өндірісі, ал ағаштары бар жер учаскелері мезгіл-мезгіл жинауға болатын ағаш үшін құнды болуы мүмкін.
Тұрғын үй мүліктік кірісі
Тұрғын үй меншігіндегі кірістердің басым көпшілігі базалық рента түрінде келеді. Сіздің жалға алушыларыңыз айына белгіленген мөлшерде төлем жасайды, бұл инфляция мен сұраныстың өсуіне алып келеді – ал сіз қалған бөлігін жалдау кірісі ретінде талап етіп, шығындарыңызды одан шығарасыз. Сізге жалға берушілерді оңай қамтамасыз етуге кепілдік беретін орын өте маңызды.
Коммерциялық жылжымайтын мүлік кірісі
Коммерциялық жылжымайтын мүлік жоғарыда аталған көздерден табыс әкелуі мүмкін, негізгі жалдау төлемі ең кең таралған болып табылады, бірақ сонымен бірге опциондық табыс түрінде тағы біреуін қосуы мүмкін . Көптеген коммерциялық жалға алушылар көршілес кеңседен алғашқы бас тарту құқығы сияқты келісімшарттық опциялар үшін төлемдер төлейді . Жалға алушылар осы опцияларды қолданғанына немесе қолданбағанына қарамастан өткізу үшін сыйлықақы төлейді . Опциондық кірістер кейде шикі жер учаскелерінде, тіпті тұрғын үйлерде болады, бірақ олар кең таралған емес.
Тұрғын үй жылжымайтын мүлігі: пайдаға апаратын жол
Мұнда тұрғын үйден табыс табуға болатын көптеген тәсілдердің кейбірін егжей-тегжейлі қарастырамыз.
Сатып алыңыз және ұстаңыз
Бұл жылжымайтын мүліктен табыс табудың дәстүрлі тәсілдерінің бірі. Мұны бірнеше тәсілдермен жүзеге асыруға болады: Сіз жалғыз отбасылық үй сатып алып, оны жалға ала аласыз; көп отбасылық үй сатып алып, қалғандарын жалға алу кезінде бөлімдердің бірінде тұру – ең дұрысы ипотека мен жеке тұрғын үй шығындарын жабу; немесе көп отбасылық үй сатып алып, барлық бөлімдерді жалға алыңыз – мүлікті өзіңіз басқарыңыз немесе жалдау бөлімшелерімен жұмыс істеу үшін басқарушы компания жалдаңыз, жалдау ақысын жинаңыз, қажет жөндеу жұмыстарын шешіңіз және т.б.
Төңкеру
Жылжымайтын мүлік парақтары қысқа уақыт ішінде үйлерге жоғары рентабельді түзетулерді қосып, содан кейін оларды сатуға мамандандырылған. Жылжыту пайдалы болады, егер сіз түзету үшін қасиеттерді қалай табуды білсеңіз, сіз жөндеу жұмыстарын өзіңіз жасау үшін қажетті дағдыларға ие болсаңыз немесе оны орындау үшін экипажды бақылайтын болсаңыз және меншіктің негізгі шығындары мен ықтимал құнын білсеңіз.
Airbnb және демалысты жалға алу
COVID-19 пандемиясы осы уақытқа дейін үзіліс жасағанымен, соңғы жылдары үйден үйге жалға беру сұранысы күшейе бастады, өйткені көптеген саяхатшылар бұл нұсқаны қонақ үйде тұруды қалаған. Үй иелері қысқа мерзімді негізде үйді немесе тіпті бір бөлмені жалға беру арқылы табыс табуы мүмкін, әсіресе егер бұл мүлік белгілі туристік бағыт болатын ауданда болса. Бұл нарықтың қашан оралатыны белгісіз. Бірақ ол қайтадан пайда болған кезде, қысқа мерзімді жалға берулердің белгілі бір қалаларда реттелетінін, кейде тіпті тыйым салынатындығын есте сақтаңыз. Airbnb, VRBO немесе HomeAway сияқты веб-сайттарда жылжымайтын мүлік объектілерін тізімдеу алдында қаланың ережелерін тексеріп алыңыз. Сондай-ақ қонақтар арасындағы қосымша терең тазарту және санитарлық тазарту шығындарды көбейтетінін анықтаңыз.
Балама жылжымайтын мүлік кірістерінің көздері
Жылжымайтын мүлік инвестициялық қорлар (REITs) с, ипотекалық бағалы қағаздар (MBSs), ипотекалық инвестициялық корпорациялар (MICs), сондай-ақ жылжымайтын мүлік инвестициялық топтар (REIGs) жылжымайтын мүлік секторына шеңберінде инвестициялық балама болып табылады. Әдетте олар жылжымайтын мүліктен кіріс алуға арналған көлік құралдары болып саналады, бірақ олар мұны жасаудың әртүрлі процедураларына және кірудің әртүрлі процестеріне ие.
РЕИТ
REIT кезінде бірнеше коммерциялық жылжымайтын мүлік иесі акцияларды сатады (көбіне көпшілікке сатылады) инвесторларға (көбінесе көп объектілерді сатып алуды қаржыландыру үшін), содан кейін бөлу түрінде жалдау кірісін береді. РЭТ – бұл жалға берушілер үшін жалға беруші (жалдау ақысын төлейтін), бірақ РЭТ иелері кірістерді ғимараттарды пайдалану шығындары және РЭТ алынғаннан кейін есепке алады. REIT бағалаудың арнайы әдісі бар .
MBS, MIC және REIG
Бұл тіпті негізгі сатылымға емес, жеке ипотекаға инвестиция салатындықтан, одан әрі саты алынып тасталады. МИК-тердің МБС-дан айырмашылығы, олар негізгі қарыздың және / немесе сыйақының бөлігін секьюритизациялаудан гөрі, бүкіл ипотеканы ұстайды және төлемдерден пайыздарды инвесторларға аударады. Десе де, екеуі де жылжымайтын мүлікке салынған инвестиция емес, қарызға салынған салым. REIG – бұл, әдетте, инвесторларға үлестік салымдар немесе серіктестікке қызмет көрсетуді ұсынатын өзіндік құрылымы бар жеке инвестициялар.
Маңызды
Секторда ақша табу үшін бірнеше сенімді жылжымайтын мүлік баламалары бар, бірақ олар әр түрлі ескертулермен және кіру нүктелерімен келеді.
Жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың басқа жолдары
Опциялардың бірі – келісілген баға бойынша белгілі бір мерзімге үй сатып алу құқығын алу үшін төлем немесе сыйлықақы төлеуді талап ететін бейресми тұрғын үй іздеу ақысы болып табылады, мүлде жылжымайтын мүлік агенттігінің комиссиясынан айырмашылығы жоқ . Бұл табыс болғанымен, ол жылжымайтын мүліктің бір бөлігін иеленуден (яғни актіні ұстаудан) шықпайды.
Басқа опцияларға мыналар кіреді:
- Қысқа сатылым – бұл несие берушіден төлемді кешіктірген кезде несие берушіден үй сатып алуды қамтиды. Қысқа сатылым ұзақ және күрделі ұсыныс болуы мүмкін.
- Жалдау опциялары – атауы дәл осыларды білдіреді. Сіз кезде сатып алу құқығымен жалға бағасы өсіп жатқан бұқа жылжымайтын мүлік нарығындағы, сіз төменгі, алдын ала белгіленген баға бойынша кейінірек сатып алуды аяқтау, немесе сіздің сатып алу құқықтарын сату арқылы пайда табу мүмкіндігі болуы мүмкін.
- Келісімшартты аудару – үйдің орнына аудару, бұл түрлендіру түрі сатып алу-сату шартының құқығын басқа сатып алушыға беруді көздейді. Егер сіз күйзеліске ұшыраған сатушылар мен ынталандырылған сатып алушыларды тауып, оларды біріктіре алсаңыз, осылайша пайда табуға болады.
Төменгі сызық
Жылжымайтын мүлікке ақша табудың бірнеше дәлелденген стратегиясы бар. Бағалау, инфляция және табыс тізімде жоғары орында, бірақ бірнеше альтернативті жылжымайтын мүлік инвестициялары да бар. Сіздің инвестицияларыңызды, тәуекелдеріңізді және жалпы процестің қажеті бар-жоқтығын білу сізге байланысты.