Жылжымайтын мүліктегі кірісті қалай есептеу керек
Адамдардың инвестициялауының басты себептерінің бірі – өз байлығын арттыру. Мотивтер инвесторлар арасында әр түрлі болуы мүмкін болса да – кейбіреулері зейнетке шығуға ақша алғысы келуі мүмкін, ал басқалары балалы болу немесе үйлену тойы сияқты басқа өмірлік оқиғалар үшін ақшаны шешіп тастауы мүмкін – ақша табу әдетте барлық салымдардың негізі болып табылады. Ақшаңызды қайда салғаныңыз маңызды емес, ол қор нарығына, облигациялар нарығына немесе жылжымайтын мүлікке кетеді.
Жылжымайтын мүлік дегеніміз – бұл жер учаскелерінен тұратын және жалпы, сол жер учаскесінен табылған кез-келген құрылымдарды немесе ресурстарды қамтитын материалдық мүлік. Инвестициялық жылжымайтын мүлік – бұл жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың бір мысалы. Әдетте адамдар инвестициялық жылжымайтын мүлік объектілерін жалдау кірісі арқылы ақша табу мақсатында сатып алады. Кейбіреулер инвестициялық жылжымайтын мүлікті қысқа уақыттан кейін сату мақсатында сатып алады.
Ниетке қарамастан, инвестициялық портфелін жылжымайтын мүлікпен әртараптандыратын инвесторлар үшін жылжымайтын мүліктің табыстылығын анықтау үшін инвестициялар кірістілігін (ROI) өлшеу маңызды. Мұнда ROI туралы қысқаша түсінік, оны жалға берілетін мүлік үшін қалай есептеу керек және жылжымайтын мүлік сатып алудан бұрын меншікті кірістің кірістілігін білу маңызды.
Негізгі өнімдер
- Инвестиция кірісі (ROI) инвестицияға қанша ақша немесе пайда түскенін, сол инвестиция құнынан пайызбен өлшейді.
- Қолма-қол сатып алғандағы кірістің пайыздық мөлшерлемесін есептеу үшін таза пайда немесе инвестиция бойынша таза пайда алып, оны бастапқы құнына бөліңіз.
- Егер сізде ипотека бар болса, сізге алғашқы төлем мен ипотека төлемінің факторын ескеру қажет.
- Басқа айнымалылар сіздің ROI-ге әсер етуі мүмкін, соның ішінде жөндеу және қызмет көрсету шығындары, сонымен қатар сіздің тұрақты шығындарыңыз.
Инвестиция қайтарымы (ROI) дегеніміз не?
Инвестиция қайтарымы инвестицияға қанша ақша немесе пайда түскенін, сол инвестиция құнын пайызбен өлшейді. Бұл пайда табу үшін инвестициялық доллардың қаншалықты тиімді және тиімді жұмсалатынын көрсетеді. ROI-ді білу инвесторларға белгілі бір инвестицияға ақша салудың ақылға қонымды таңдау екендігін немесе жоқ екендігін бағалауға мүмкіндік береді.
ROI кез-келген инвестиция үшін пайдаланылуы мүмкін – акциялар, облигациялар, жинақ шоты және жылжымайтын мүлік бөлігі. Тұрғын үй үшін маңызды ROI есептеу қиынға соғуы мүмкін, себебі есептеулерді оңай басқаруға болады – белгілі бір айнымалыларды есептеуге қосуға немесе алып тастауға болады. Инвесторлар қолма-қол ақша төлеуге немесе жылжымайтын мүлікке ипотека алуға мүмкіндігі бар кезде бұл әсіресе қиынға соғуы мүмкін.
Мұнда біз тұрғын үйді жалдау бойынша пайда салығын есептеудің екі мысалын қарастырамыз: қолма-қол сатып алу және ипотека арқылы қаржыландырылатын.
ROI формуласы
Кез-келген инвестиция бойынша пайда немесе пайданы есептеу үшін алдымен инвестицияның жалпы кірісін алып, инвестицияның бастапқы құнын алып тастаңыз.
Маңызды
ROI – бұл рентабельділік коэффициенті болғандықтан, пайда пайызбен көрсетіледі.
ROI пайызын есептеу үшін біз инвестициядан алынған таза пайданы немесе таза кірісті алып, оны бастапқы құнына бөлеміз.
Мысалы, сіз ABC акциясын 1000 долларға сатып алып, екі жылдан кейін оны 1600 долларға сатсаңыз, таза пайда 600 долларды құрайды (1600 – 1000 доллар). Акция бойынша кірістің кірісі 60% құрайды [600 $ (таза пайда) ÷ 1000 $ (өзіндік құн) = 0.60].
Жалға беру қасиеттері бойынша кірісті есептеу
Жоғарыда келтірілген теңдеу жеткілікті қарапайым болып көрінеді, бірақ жылжымайтын мүлікке кіретін бірқатар өзгермелілер бар екенін ескеріңіз, олар ROI сандарына әсер етуі мүмкін. Оларға жөндеу және техникалық қызмет көрсету шығындары және левереджді есептеу әдістері – алғашқы инвестицияларды жасау үшін пайызбен қарызға алынған ақша сомасы жатады. Әрине, қаржыландыру шарттары инвестициялардың жалпы құнына үлкен әсер етуі мүмкін.
Қолма-қол операциялар үшін ROI
Егер сіз жылжымайтын мүлікті қолма-қол сатып алсаңыз, жылжымайтын мүліктің кірістілігін есептеу өте қарапайым. Қолма-қол ақшамен сатып алынған жалға берілетін мүліктің мысалы:
- Сіз жалға берілетін мүлік үшін $ 100,000 қолма-қол төледіңіз.
- Жабу шығындар $ 1,000 болды және жөндеу шығындары меншік үшін $ 110,000 Сіздің жалпы инвестициялар тарту, $ 9,000 құрады.
- Сіз ай сайын жалға $ 1000 жинадыңыз.
Бір жылдан кейін:
- Сіз осы 12 айда жалға беруден $ 12,000 табыс таптыңыз.
- Бір жыл ішінде су төлемі, мүлік салығы және сақтандыруды қосқандағы шығындар 2400 долларды құрады. немесе айына 200 доллар.
- Сіздің жылдық табысыңыз 9600 доллар (12000 – 2400 доллар) болды.
Жылжымайтын мүліктің кірістілігін есептеу үшін:
- Жылдық кірісті (9 600 доллар) жалпы инвестиция көлеміне немесе 110 000 долларға бөліңіз.
- ROI = 9,600 ÷ 110,000 $ = 0,087 немесе 8,7%.
- Сіздің кірістілік 8,7% құрады.
Қаржыландырылған транзакциялар үшін ROI
Қаржыландырылған транзакциялар бойынша ROI есептеу көп қатысады.
Мысалы, сіз жоғарыда көрсетілгендей 100 000 доллар жалға берілетін мүлікті сатып алдыңыз деп есептеңіз, бірақ қолма-қол ақша төлеудің орнына сіз ипотека рәсімдедіңіз.
- Бастапқы жарна ипотека үшін қажетті сатып алу бағасын 20%, немесе $ 20,000 (х 20% $ 100,000 сату бағасы) болды.
- Жабу шығындары жоғары болды, бұл ипотека үшін тән, жалпы құны 2500 доллар.
- Сіз қайта құру үшін 9000 доллар төледіңіз.
- Сіздің жалпы қалта шығындарыңыз 31 500 АҚШ долларын құрады (20000 доллар + 2500 доллар + 9000 доллар).
Ипотека бойынша тұрақты шығындар да бар:
- Сіз 30 жылдық несиені белгіленген 4 пайыздық мөлшерлемемен алдыңыз деп есептейік. Қарызға алынған $ 80,000-да ай сайынғы негізгі қарыз және сыйақы төлемі $ 381,93 құрайды.
- Біз ай сайынғы төлемді $ 581,93 жасай отырып, суды, салықты және сақтандыруды жабу үшін айына 200 доллар қосамыз.
- Жалгерлік жалақы айына 1000 АҚШ долларын құрайды, жыл ішінде 12000 доллар құрайды.
- Ай сайынғы ақша ағыны $ 418,07 құрайды ($ 1000 жалдау ақысы – $ 581,93 ипотека төлемі).