Жылжымайтын мүлікке инвестицияларды қайтаруды қалай табуға болады (ROI)

Инвестиция кірісі (ROI) – бұл инвестицияға қанша ақша немесе пайда түскенін оның өзіндік құнынан пайызбен өлшеу. Бұл көрсеткіш сіздің инвестициялық долларларыңыздың қаншалықты тиімді пайдаланылып жатқанын көрсететіндіктен, ROI дегеніміз не екенін және жылжымайтын мүліктегі ROI-ді қалай есептеу керектігін білу тиімді.

Инвестиция рентабельділігі (ROI) – бұл шығындар шегерілгеннен кейін қайтарылған инвестицияланған ақшаның пайызын көрсететін бухгалтерлік есеп термині. Бухгалтер емес адам үшін бұл түсініксіз болып көрінуі мүмкін, бірақ формуласы жай ғана келесі түрде баяндалуы мүмкін:

Бұл теңдеуді есептеу оңай сияқты. Алайда, бірқатар айнымалылар күшіне енеді, соның ішінде жөндеу және қызмет көрсету шығындары, сондай-ақ левередж – алғашқы инвестицияларды жасау үшін қарызға алынған ақша мөлшері (пайызбен) . Бұл айнымалылар ROI сандарына әсер етуі мүмкін.

1:53

ROI есептеудегі қиындықтар

Жылжымайтын мүлікті сатып алғанда, қаржыландыру шарттары инвестициялардың жалпы құнына үлкен әсер етуі мүмкін. ROI есептеу кезінде қиындықтар жылжымайтын мүлікті қайта қаржыландыру немесе екінші ипотека алу кезінде туындауы мүмкін. Екінші несие немесе қайта қаржыландырылған несие бойынша пайыздар өсіп, несие үшін төлемдер алынуы мүмкін – бұл екеуі де ROI-ді төмендетуі мүмкін.

Сондай-ақ техникалық қызмет көрсету шығындарының, мүлік салығының және коммуналдық қызметтердің тарифтерінің өсуі мүмкін. Егер тұрғын үйді жалдау  немесе коммерциялық жылжымайтын мүлік иесі осы шығындарды төлейтін болса, ROI жаңарту үшін барлық жаңа нөмірлерді қосу қажет.

Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотекамен (ARM) сатып алынған жылжымайтын мүлік үшін де күрделі есептеулер қажет болуы мүмкін – несие мерзімі ішінде мезгіл-мезгіл өзгеріп отыратын ставкасы бар несие.

ROI есептеудің екі негізгі әдісін қарастырайық: шығын әдісі және қалтадан шығару әдісі.

Шығын әдісі 

Шығындар әдісі жылжымайтын мүлік салығын меншіктегі капиталды осы жылжымайтын мүлік шығындарына бөлу арқылы есептейді.

Мысал ретінде, жылжымайтын мүлік 100000 долларға сатып алынды делік. Инвесторларға қосымша 50 000 доллар тұратын жөндеу және қалпына келтіруден кейін мүлік 200 000 долларға бағаланады. Бұл инвесторлардың меншіктегі меншікті капиталын 50 000 долларға айналдырады (200,000 – [100,000 + 50,000] = 50,000).

Шығындар әдісін қолдану үшін меншікті капиталды сатып алу, жөндеуге және қалпына келтіруге байланысты барлық шығындарға бөліңіз.

Бұл жағдайда ROI $ 50,000 ÷ $ 150,000 = 0,33 немесе 33% құрайды.

Қалтадан тыс әдіс 

Жылжымайтын мүлікке инвесторлар қалталы емес әдісті пайдаланады, себебі ROI нәтижелері жоғары. Жоғарыда келтірілген мысалдан алынған сандарды қолданып, бірдей мүлік бірдей бағаға сатып алынды деп есептеңіз, бірақ бұл жолы сатып алу несие және 20000 АҚШ доллары мөлшеріндегі бастапқы жарна есебінен қаржыландырылды.

Қалтадағы шығындар тек $ 20,000 құрайды – жөндеу мен қалпына келтіруге $ 50,000 – жалпы қалтадан $ 70,000 шығындар. Мүліктің құны $ 200,000 болған кезде, меншікті капитал жағдайы $ 130,000 құрайды.

Бұл жағдайда ROI $ 130,000 ÷ $ 200,000 = 0,65 немесе 65% құрайды. Бұл бірінші мысалдың ROI-ден екі есеге жуық. Айырмашылық, әрине, несиеге байланысты: ROI-ді арттыру құралы ретінде левередж. 

Жылжымайтын мүлікке инвесторлар үшін инвестициядан жақсы пайда (ROI) деген не?

Бір инвестордың «жақсы» ROI деп санайтыны басқасына қолайсыз болуы мүмкін. Жылжымайтын мүлікке арналған жақсы кірістілік тәуекелге төзімділікке байланысты өзгереді – қаншалықты тәуекелге баруға дайын болсаңыз, соғұрлым жоғары кірісті күтесіз. Керісінше, тәуекелді болдырмайтын инвесторлар сенімділіктің орнына төмен ROI-ді қуана алады.

Жалпы алғанда, жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды тиімді ету үшін көптеген инвесторлар S&P 500 орташа кірісіне сәйкес келетін немесе одан асатын кірісті көздейді. S&P 500 тарихи орташа табысы 10% құрайды.

Әрине, жылжымайтын мүлікке ақша салу үшін физикалық мүлікті сатып алудың қажеті жоқ.Жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық тресттер (РЭТ) биржадағы акциялар сияқты сауда жасайды және олар кез-келген мүлікке иелік ету мен басқаруды қажет етпей әртараптандыруды қамтамасыз ете алады.Жалпы, REIT кірістері физикалық меншікке қарағанда тұрақсыз (олар биржада саудаласады).АҚШ-та REIT жылдық кірісі 12,99% құрайды, бұл MSCI US REIT индексімен өлшенеді.1

Инвестиция кірісі (ROI) тең пайда әкелмейді

Әрине, ROI нақты ақшалай табыста жүзеге асырылмас бұрын, жылжымайтын мүлік сатылуы керек. Көбіне жылжымайтын мүлік нарықтық құны бойынша сатылмайды. Жылжымайтын мүлік туралы мәміле бастапқы сұраныс бағасынан төмен болуы мүмкін, бұл жылжымайтын мүлік бойынша соңғы кірісті есептеуді төмендетеді.

Сондай-ақ, жылжымайтын мүлікті сатуға байланысты шығындар бар, мысалы, жөндеуге, сырлауға және көгалдандыруға кеткен қаражат. Мүлікті жарнамаға қатысты шығындарды, сондай-ақ бірге, қосылған болуы тиіс бағалау шығындар мен комиссия үшін жылжымайтын мүлік агенті немесе брокер.