Тәркілеу әрекеті
Тәркілеу әрекеті дегеніміз не?
Өндіріп алу туралы іс-қимыл термині қарыз алушының ипотека бойынша міндеттемелерін орындамағаннан кейін несие беруші бастаған сот ісін білдіреді. Несие берушілер өз құқықтарын қарыз алушылар ипотекалық төлемдерді төлемегенде немесе ипотека шартында көрсетілген міндеттерді орындамаған кезде өндіріп алу арқылы жүзеге асыра алады. Акцияны несие беруші жариялаған хабарлама бастайды. Егер кепіл беруші несиені әлі күнге дейін жаңарта алмаса, онда ипотекалық ұйым өндіріп алу рәсімінен өтуі мүмкін, содан кейін ол несие қалдығын төлеу үшін мүлікті сата алады.
Негізгі өнімдер
- Өндіріп алу шарасы – бұл несие беруші өзінің ипотекасын төлемеген соң несие беруші бастаған заңды процесс.
- Жария хабарлама бергеннен кейін несие беруші қарыз алушыға кепілзат берушіге несиені осы күнге дейін жеткізуге мүмкіндік беру үшін жеңілдік кезеңін береді.
- Қарыз алушы келісім жасай алмаса, акция алдын ала өндіріп алуға көшеді.
- Аукцион несие берушіге үйді сатуға мүмкіндік береді.
- Қарыз алушыларға арналған кеңейтілген қорғау шаралары несие берушілерге 120 күн бұрын құқық бұзушылық туралы алғашқы хабарлама жіберуге тыйым салады.
- Үкімет COVID-19 пандемиясына жауап ретінде 2021 жылдың 30 маусымына дейін үйді иеліктен шығаруға және үй иелерін қосымша қорғауға мораторий жариялады.
Тәркілеу әрекеті қалай жұмыс істейді
Жеке адамдардың көпшілігінде қолма-қол ақшаға үй немесе мүлік сатып алуға ақша жоқ. Сатып алуды қаржыландыру үшін тұтынушыларға ипотека алу қажет. Несие беруші несиені мақұлдамас бұрын бірнеше жағдайларды ескереді, оның ішінде қарыз алушының несиелік тарихы мен кірісі, сондай-ақ мүлік құны. Егер мақұлданса, несие беруші мен қарыз алушы төлем мерзімі мен мөлшері көрсетілген ипотекалық келісімшартқа қол қояды.
Бірақ қарыз алушы өз міндеттемелерін орындай алмаса не болады?Қарыз алушы төлемін төлемесе – кем дегенде төрт ай мерзімде – немесе келісім шарт талаптарын орындамаған жағдайда, олардың несие берушісі барлық басқа жолдары таусылғаннан кейін өндіріп алу шарасын бастауы мүмкін. Бірінші қадам – округтік тіркеуші кеңсеге қоғамдық хабарлама жіберу. Бұл хабарлама қарыз алушының ипотека бойынша дефолтқа жол бергендігін көрсетеді. Кейбір штаттарда хабарлама әдепкі туралы хабарлама деп аталады, ал басқа штаттар оны лис пенденс деп атайды.
Осы сәтте қарыз алушы өндіріп алуды бастайды. Бұл жеңілдік кезеңі үй иесіне несие бойынша тұрақты тұру үшін ақшаны ойлап табуға немесе үйді сатуды ұйымдастыруға мүмкіндік береді. Егер қарыз алушы қаражат немесе басқа келісімді әлі таба алмаса, несие беруші өндіріп алу процедурасымен жүре алады.
Келесі қадам өндіріп алу аукционының күнін белгілеуді қамтиды. Несие беруші уездік тіркеуші кеңсесінде сенім білдірілген адамды сату туралы хабарлама жазады, жылжымайтын мүлікті жарнамалайды және қарыз алушыға сатылым туралы. Аукцион әдеттегідей округтің сот ғимаратында, сенім білдірілген адамның кеңсесінде немесе мүліктің өзінде өтеді.
Маңызды
Кейбір штаттар қарыз алушыларға мүліктерін аукционға жіберу сәтіне дейін несиелерін жаңартуға құқығы бар.
Ерекше мәселелер
Өте нақты және егжей-тегжейлі заңнамалық процедуралық талаптар өндіріп алуларға қолданылады және кепілдікке салынған сатудың жарамсыз болуын болдырмау үшін орындалуы керек. Борышкерге және жалпы халыққа өндіріп алуды сату туралы тиісті хабарлама жіберілуі керек, бірақ нақты процедуралар мемлекетке қарай әр түрлі болуы мүмкін.
АҚШ-тың федералды үкіметі қаржы дағдарысынан кейін жылжымайтын мүлікті тәркілеуді көздейтін несие берушілерге арналған жаңа ережелер шығарды. Белгіленген Тұтынушылардың қаржылық қорғау бюросының 2013 жылы (CFPB), осы жаңа ережелер өндiрiп алу шегіне табылады иелеріне қызмет атқарды және оларды қорғайды жыртқыш несиелеу. Бұл ережелерге:
- Қос бақылауды шектеу. Бұл несие беруші өндіріп алудан бас тартқан кезде, оны болдырмау үшін қарыз алушымен жұмыс жасағанда пайда болады. Алғашқы хабарлама ипотека 120 күн өткеннен кейін ғана берілуі мүмкін.
- Кепіл берушіге екі төлемді қатарынан өткізіп алғаннан кейін оларды опциондармен қамтамасыз ету. Бұл опцияларға тыйым салудың баламалары кіреді.
- Несие беруші тарапынан мұндай әрекеттерді жасамас бұрын өндіріп алудың барлық баламаларын зерттеу.
Бұл ережелер 2016 жылы кеңейтілді, сол кезде CFPB несие берушілерге қарыз алу кезінде қарыз алушыларға бірнеше рет көбірек қорғауды қамтамасыз етуді тапсырды.Агенттікке қайтыс болған қарыз алушының тірі қалған отбасы мүшелері де кірді және несие берушілерден шығындарды азайту туралы өтініштер – несие берушілердің қарыз алушылармен жұмыс жасау әрекеттері аяқталған кезде қарыз алушыларға кеңес беруін талап етеді.
Covid-19 пандемиясы
үкімет қаржыландыратын кәсіпорындар (GSE)қолдайтын үй иелерін қорғайды.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек
Үкімет кепілдікке тыйым салуға мораторий жариялады, денсаулық сақтау дағдарысы кезінде үй иелеріне үйлерінде болуға мүмкіндік берді.Қарыз алушылар өздерінің нұсқаларын білу үшін несие берушілерге жүгінуі керек.Кейбір несие берушілер қарыз алушыларғатөлемдерді ұстап тұруға немесе азайтуға мүмкіндік беретін төзімділікті ұсына алады. Тағы бір нұсқа – кепілдік берушілерге төлемдерді белгілі бір мерзімге кейінге қалдыруға мүмкіндік беретін төлемді жеңілдету. Төзімділіктің салдарынан өткізіліп алынған және кейінге қалдырылған төлемдер жойылмайды.Керісінше, олар мерзім аяқталғаннан кейін төленуі керек.
2021 жылдың 9 ақпанында тұрғын үйді қаржыландыру жөніндегі федералдық агенттік (FHFA) 2021 жылдың 30 наурызын мораторий қабылдаудың соңғы мерзімі деп жариялады.
2021 жылы 20 қаңтарда қабылдағаннан кейін Президент Байден өндіріп алулар мен үйден шығаруға тыйым салуды 2021 жылдың 31 наурызына дейін ұзартуды сұрады. 16 ақпанда ол оны 2021 жылдың 30 маусымына дейін ұзартуды сұрады.