Ерікті тәркілеу
Ерікті тәркілеу дегеніміз не?
Ерікті түрде өндіріп алу — бұл қосымша төлемдерден аулақ болу және мәжбүрлеп өндіріп алу мен үйден шығаруды болдырмау мақсатында мүлікке несиелік төлемдерді төлеуді жалғастыра алмайтын қарыз алушының бастамасымен өндіріп алу. Қарыз алушылар бұл опцияны таңдауы мүмкін, егер олардың ипотекасы айтарлықтай су астында болса.
Бұл мәжбүрлеп өндіріп алудан айырмашылығы, несие беру ұйымы несие берушінің шығынын өтеу үшін мүлікті иемдену мақсатында басталады және әдетте несие бойынша төлем жасай алмайтын қарыз алушылар үшін соңғы нұсқа болып табылады. Қарыз алушылар банктен немесе басқа несиелік ұйымнан тұрғын және коммерциялық мүлік үшін ерікті түрде өндіріп алуды сұрай алады.
Стратегиялық дефолт, жаяу жүру, поштаның поштасына және достық тәркілеу сияқты ерікті түрде тәркілеу үшін қолданылатын бірнеше ұқсас терминдер бар.
Негізгі өнімдер
- Ерікті түрде өндіріп алуды жылжымайтын мүлік бойынша несиелік төлемдерді жүзеге асыра алмайтын және несие берушінің өндіріп алудан аулақ болуға тырысатын қарыз алушы бастайды.
- Ерікті түрде өндіріп алу қарыз алушының несиелік рейтингіне зиянды болуы мүмкін, бірақ әдетте бұл мәжбүрлеп өндіріп алу сияқты қаржылық зиян келтірмейді.
- Көптеген ипотекалық несиелер су астында болған 2000 жылдардың аяғындағы субпредиттік дағдарыс ерікті түрде өндіріп алу санының айтарлықтай өсуіне әкелді.
Ерікті тәркілеу туралы түсінік
Ерікті түрде өндіріп алу қарыз алушының несиелік рейтингтері үшін өте зиянды және үйді жалға алу немесе сатып алу және кейінірек жылдарға несие алуды қиындатуы мүмкін, бірақ бұл мәжбүрлеп өндіріп алу сияқты қаржылық зиян келтірмейді. Осылайша, бұл төлемдерді әр айда төлей алмай қиналмай, төлемдерді жалғастыра алмаймын деп қорытынды жасайтын кейбір қарыз алушылар үшін экономикалық тиімді нұсқа болуы мүмкін.
Көптеген борышкерлер несиелік рейтингі төмендегенге дейін жаңа несиелік карталар ашып, жаңа автонесиелер мен ипотека алу арқылы ерікті түрде өндіріп алуды жоспарлап отыр. Несие берушілер қарыз алушының ерікті түрде өндіріп алу туралы өтінішімен жиі келіседі, өйткені бұл мүлікті қайтарып алу және қарыздарды өндіріп алу процесін еріксіз өндіріп алудан гөрі әлдеқайда тез және экономикалық жағынан тиімді ете алады.
Ерікті түрде өндіріп алудың себептеріне кенеттен және күтпеген жерден жұмысынан айрылу (мысалы, коронавирустық пандемия кезінде), адамның өз қаражатынан тыс өмір сүретіндігін түсіну және өзгермелі пайыздық мөлшерлемемен қатар тұрғын үй нарығындағы өзгерістер жатады (егер қарыз алушының реттелетін мөлшерлемесі болса) ипотека немесе ARM, мысалы).
Өндіріп алудың орнына жасалған акт — бұл ерікті түрде өндіріп алудың жиі қолданылатын түрлерінің бірі. Ерікті түрде өндіріп алудың ережелері, заңдары мен айыппұлдары несиелік ұйым мен мемлекетке байланысты әр түрлі болады.
Ерікті өндіріп алудың оң және теріс жақтары
Егер сіз ерікті түрде өндіріп алуды бастау туралы ойласаңыз, онда мұндай қадамның артықшылықтары мен кемшіліктерін мұқият қарастырған жөн. Сіз оны несиеңізге, үйіңіздің жоғалуына, сізге қанша қаржылық жеңілдіктер беретініне және сізде болатын баламаларға қарсы тепе-теңдікті сақтауыңыз керек. Егер сіз несие түрлендіруін ала алмасаңыз немесе қысқа сатылымды жасай алмасаңыз, мысалы, өндіріп алудың орнына жасалған іс-әрекет сіздің несиелік есептеріңізге мәжбүрлеп өндіріп алудан гөрі аз әсер етуі мүмкін.
Сіздің шығындарыңызды қысқарту
Бір артықшылығы, әсіресе сіздің үйіңіз су астында болса, төлемді тоқтатқан кезде шығындарыңызды азайтуға болады. Алайда, кейбір штаттар несие берушілерге «жетіспеушілік» үшін қарыз алушылардың артынан жүруге мүмкіндік береді — бұл сіздің жетіспейтіндігіңізді ескере отырып, қарызға алған қарызыңыз бен қарызды сату бағасы арасындағы айырмашылық. Осы балл бойынша сіздің мемлекетіңіздің заңдарын білетіндігіңізге көз жеткізіңіз.
Сіздің несиеңізді төмендету
Сіздің несиелік ұпайыңыз, егер сіз тыйым салсаңыз, үлкен соққыға ие болады. Мұның салдары: жаңа несие алу қиынға соғуы мүмкін, мысалы, автонесиеге немесе жаңа несие картасына — сізге ұсынылатын пайыздық мөлшерлемелер жоғары болады.
Жаңа баспана табу
Сізге басқа баспана іздеуіңіз керек, жалға берушілер сізге жалға беруден бас тарта алады немесе ай сайын жоғары сома алады.Ал егер сіз сатып алғыңыз келсе, бірнеше жыл бойы ипотека ала алмай қалуыңыз мүмкін.Мысалы, Фанни Мэй кепілдікке алудың орнына акт жасағаннан кейін жаңа ипотека берер алдында төрт жылдық күту мерзімін қолданады.
Артықшылықтары
-
Бұл мәжбүрлеп өндіріп алудан және шығындарыңызды азайту мүмкіндігіне қарағанда қарыздан тезірек, онша күрделі емес босату.
-
Өндіріп алудың орнына жасалған іс-әрекет сіздің несиелік ұпайларыңызға еріксіз өндіріп алудан гөрі аз әсер етуі мүмкін.
-
Еріксіз өндіріп алумен салыстырғанда әлеуметтік стигма аз.
Минус
-
Сізде әлі де болса жетіспеушілік туралы шешім шығарылуы мүмкін.
-
Сіздің несиелік ұпайыңыз соққыға жығылады және жаңа несие алу (автомобильдік несие, несиелік карта) қиынырақ болуы мүмкін және жоғары пайыздық ставкалармен келеді.
-
Стигма аз болғанымен, жұмыс берушілер сізді белгілі бір жұмысқа жарамсыз деп санайды.
Мысал: 2007-2009 жылдардағы ерікті тәркілеу және тұрғын үй дағдарысы
Американдық тұрғын үй көпіршігі және 2000 жылдардың аяғындағы ипотекалық дағдарысқа дейін ерікті түрде өндіріп алу мүліктік несие төлемдерін төлей алмайтын қарыз алушылар үшін сирек қолданылатын нұсқа болды; дегенмен, одан кейінгі жылдары ол едәуір кең қолданыла бастады. 2007 және 2008 жылдары тұрғын үй бағалары құлдырап, көбіне екі таңбалы құлдырау болды.
2010 жылдың басында барлық ипотеканың шамамен 25% су астында болды, яғни ипотека бойынша қарыз үйдің құнынан көп болды. Кейбір есептерге сәйкес, ерікті түрде өндіріп алу 2007-2008 жылдар аралығында екі еседен астам өсті және 2009 жылы барлық дефолттардың 25% -дан астамын құрды. Ерікті түрде өндіріп алу соңғы онжылдықта кең таралған, өйткені үйдегі құндылықтар көптеген қарыз алушыларды босату үшін жеткілікті өскен жоқ. теріс капиталдың ауыртпалығы.