Демалыс үйі немесе кіріс әкелетін инвестиция?
Америкалық Dream , соңғы 50 жыл ішінде өзгеріс әділ сомасы ұшырады үй алды сатып екінші кеңейту, немесе демалыс, үйлері. Көл жағасындағы бұл коттедждер, таулардағы кабиналар мен жағажайдағы саятшылықтар көбіне жылдың 90% -ында бос отырады, ал иелері келесі демалыста банктік уақытты алады, ал ипотека мен мүлік салығы бойынша төлемдер.
Сіз демалу үйіне шаң жинауға мүмкіндік берудің балама түрі бар, егер сіз ол жерде бола алмасаңыз: оны жұмыстан біраз уақыт алыстатқысы келетін адамдарға жалға беріңіз. Жалға алу пайдалы болғанымен, салық салдарын ескеру қажет.
Негізгі өнімдер
- IRS екінші үйде инвестициялық жылжымайтын мүлік деп санайды, егер сіз онда екі аптадан аз уақыт тұрсаңыз және оны қалған уақытқа жалдауға тырыссаңыз.
- Жалға алынған шығындарды тек басқа жалға беруден, сіз жұмыс жасамайтын жеке серіктестіктен немесе S-корпорациядан түскен кіріске есептен шығаруға болады.
- Сізде демалыс үйінің болу уақыты сіздің қандай салық түсіміне әсер ететіндігіне әсер етеді.
- Егер сізде екінші үйді жалға алу мақсатында иемденіп, сізде 150 000 доллардан аспайтын AGI болса, оны белсенді басқара бастаңыз.
Екінші үйге әсер ету
бірінші үйдің барлық шығындары бар, көбінесе IRS-тен оңай есептен шығармай.
Егер сіз екінші үй сатып алуды ойласаңыз, алғашқы қадамдардың бірі сатып алуды ипотека арқылы қаржыландыратындығыңызды немесе қолма-қол төлейтіндігіңізді анықтау болып табылады. Сізге шешім қабылдауға көмектесу үшін ипотека калькуляторын қолданып, демалыс базасы орналасқан аймақтағы несие берушілердің пайыздық мөлшерлемелерін зерттеңіз. Сіздің ай сайынғы ипотекалық төлемдеріңіздің жалпы бағасын есептеп болғаннан кейін, несие алудың немесе қолма-қол ақшаны төлеудің қаншалықты мағыналы екенін білу үшін қаржылық жағдайыңызға көз жүгіртіңіз.
Егер сіз демалыс үйіне алуға орнатылған, бірақ барлық қолма-қол ақшасыз сатып алу капиталы жоқ болса, IRS жапты деп хабардар болуы қалмауы сіз жеке сатып алу үшін екінші ипотеканы пайдалана алар еді онда инвестициялық жылжымайтын мүлік әлі де шегеру кезінде жеке ипотекалық сыйақы ретінде төлемдер. Егер сіз екінші үй алу үшін несие алғыңыз келсе, салықтан жеңілдіктер алуға мүмкіндік беретін басқа ипотека алуға тура келеді.
7,4 млн
АҚШ-тағы тұрғын үйдің жалпы санының 5,6% -ына тең үйлердің саны, екінші деңгейдегі тұрғын үй ипотекасына салынатын салықты төмендетуге сәйкес келеді, деп хабарлайды Ұлттық үй салушылар қауымдастығы мен халық санағы бюросы.
Үйге инвестицияларға арналған IRS
Егер сізде үй бар болса және оны 15 күннен аз мерзімге жалға алса, кірісі туралы есеп берудің қажеті жоқ. Алайда, IRS екінші үй инвестициялық жылжымайтын мүлік деп санайды, егер сіз оған екі аптадан аз уақыт жұмсаған болсаңыз, содан кейін оны қалған уақытқа жалдауға тырыссаңыз. Есіңізде болсын, орманда сіздің кабинаңызға деген сұраныс тек ең жоғары уақыттарда болуы мүмкін — сол уақытта сіз мүлікті өзіңіз пайдаланғыңыз келеді.
Екінші үйлер IRS үшін сұр дақ болып көрінеді. Барлық жалдау шығындары «пассивті шығындар» немесе « хобби бойынша шығындар» болып табылады. Оларды тек басқа жалға беру, сіз жұмыс істеуге көмектеспейтін жеке серіктестік немесе S-корпорация сияқты басқа пассивті қызметтен түскен кіріске есептен шығаруға болады. Сіз пайдалана алмайтын пассивті шығындар демалыс үйін сатқанға дейін жеткізіледі. Мүлікті сату кезінде сіз өткен шығындарды кез-келген кірісті өтеу үшін пайдалана аласыз. Егер сізде сатудан кейін пассивті есептен шығарудың қосымша пассивтері болса, оларды тұрақты кірістерден талап ете аласыз.
IRS-тің 2019 салық жылына арналған соңғы нұсқаулығына сәйкес сіз жылына 25000 долларға дейін шегере аласыз, егер:
- Сіздің түзетілген жалпы табысыңыз 100000 доллардан аз
- Сіз мүлікті басқаруға белсенді қатысасыз
Бұл салықтық жеңілдік $ 150,000 түзетілген жалпы кірісте жоғалады (AGI), бірақ екінші үй сатып алуға мүмкіндігі бар адамдардың көпшілігінде бұл көрсеткіштерден әлдеқайда жоғары AGI болады. Егер сіздің AGI $ 100,000 мен $ 150,000 аралығында болса, сіз шегерімнің жартысына ие бола аласыз. Белсенді қатысу — ең үлкен қиындық. Сіз немесе сіздің жұбайыңыз жылжымайтын мүліктің білікті маманы болғыңыз келсе және пассивті шығындарды келтіретін жылжымайтын мүлікті белсенді басқарғыңыз келсе, сіз жыл сайынғы шегерімді пайдалана аласыз. Алайда ескерту керек, IRS сіз менеджер ретінде күндізгі жұмыс және ай жарығы бар деп сене бермейді. Сіздің жағдайыңызды дәлелдеу және шегерімді алу үшін сізге жылжымайтын мүлік менеджері ретінде не үшін, қашан, қайда және не істеп жатқаныңыз туралы толық журнал қажет.
Маңызды
Екінші үйі бар адамдардың көпшілігіне оларды салық салу мақсатында аралас мүлік ретінде жіктеу және оларды тек бір жыл ішінде 14 түнде салықсыз жалға беру арқылы қызмет ету тиімді болар еді.
Демалыс үйін сату
Демалыс аймақтарындағы жылжымайтын мүлік, әдетте, орташа бағадан жоғары бағаланады, сондықтан сіз белгілі бір уақытта қолма-қол ақшаны сатып, сатқыңыз келуі мүмкін. Сізде демалыс үйінің болуы сіздің капиталдан алынатын салыққа әсер етеді. Егер сіз бір жыл өткенге дейін сатсаңыз, сіз қысқа мерзімді капитал өсіміне бағынасыз. Егер сіз бір жылдан кейін сататын болсаңыз, онда сіздің федералдық салық ұзақ мерзімді капитал өсім ставкасы бойынша есептеледі.
Сіз толығымен қоныс аударуға дайын болсаңыз, аздап жалтаруға болады. Егер сіз өзіңіздің бастапқы тұрғылықты жеріңізді салық салынбайтын бір адамға 250 000 доллармен сатып алып, демалыс үйіне кіріп, оны өзінің алғашқы резиденцияңыз деп жарияласаңыз, онда сіз 250 000 доллар (жұптар үшін 500 000 доллар) босатуды қайтадан пайдалана аласыз — өмір сүру жағдайында бұрынғы демалыс үйі екі жылға. Өкінішке орай, бұл стратегия көбінесе өзін-өзі жұмыспен қамтыған немесе зейнеткерге арналған. Бастапқы резиденцияға ауыстырылған демалыс үйлеріне капиталды пайдалануға қатысты басқа шектеулер де алып тастайды.
Американдықтардың шамамен 60% -ы 2018 жылдың соңғы көрсеткіштері бойынша өмірді сақтандырудың қандай-да бір түрін жүзеге асырады.
Маңызды
Егер сіз екінші үй иесі болғыңыз келсе және сізде 150 000 доллардан аспайтын AGI болса, сіздің ең жақсы әрекетіңіз жеке меншікті басқаруға белсенді қатысу болуы мүмкін.
Екінші үй иесіне арналған кеңестер
Егер сізде екінші үй болса, оны жалға алу үшін, және сізде 150 000 доллардан аспайтын AGI болса, сол жерге кіріп, оны белсенді басқара бастаңыз. Бұл сіз жалдаушыларды табу үшін агентті пайдалана алмайтыныңызды білдіреді. Сіз жеке жөндеу жұмыстарын ұйымдастыратын боласыз, бірақ бұл сізге есептен шығару үшін пассивті шығындар әкеледі.
Егер белсенді менеджмент сізге ұнамаса немесе сіздің AGI-іңіз тым жоғары болса, онда көп уақытты кабинада өткізіңіз және оны инвестициялық меншікке емес, аралас пайдаланылатын мүлікке айналдырыңыз. Бұл дегеніміз, салықтар белгінің өзгеруіне байланысты өзгереді — негізінен сіз пассивті шығындарды пайдалана алмайсыз. Бірақ сіз ипотека бойынша пайыздар мен мүлік салығының пайызын өзіңіздің табыс салығыңыздан шегерімдер ретінде талап ете аласыз.