Жалға алу шартын жақсарту
Жалға алу шартын жақсарту деген не?
Жалға беруді жақсарту – бұл жалға берілетін мүліктің жалға алушының қажеттіліктері үшін оны бейімдеу мақсатында жасалған кез келген өзгертулер. Оларға бояу, бөлімдер орнату, еденді өзгерту немесе жарықтандырғыштарды қою сияқты өзгерістер енгізілуі мүмкін. Жалға алу шартын жақсартуды үй иесі – жалдау бөлімшесінің тауарлық қабілетін арттыру үшін мұны кім ұсына алады – немесе жалға алушылардың өзі қабылдауы мүмкін.
Жалгерлік жалдау шараларын жақсартудың пайдалы экономикалық мерзімі бес жылдан 10 жылға дейін болса, ішкі кірістер кодексі ғимараттың экономикалық қызмет ету мерзімінде мұндай жақсартулар үшін амортизацияны талап етеді.
Жалгерлік шарттарды жақсарту қалай жұмыс істейді
Жалға беруді жақсарту жалға алушыларды жақсарту немесе салу деп те аталады және көбіне коммерциялық сипаттағы пәтер иелері жасайды. Жалға берушілер осы жақсартуларды қолданыстағы немесе жаңа жалға алушылар үшін ұсына алады. Модификация белгілі бір жалға алушының қажеттілігіне және олардың қажеттіліктеріне сәйкес жасалған.
Жалгерлік шартты жақсарту дегеніміз жалға алушыны орналастыру мақсатында жалға берушіге тиесілі құрылымға өзгерістер енгізуге байланысты. Бір жалға алушының кеңістігіне өзгертулер енгізу, алайда, жалға алушының көршілерінің ешқайсысына жалдау шартын жақсарту болып табылмайды. Ғимараттың сыртқы көрінісіне немесе оның ландшафтына қатысты өзгерістер де қолданылмайды. Егер үй иесі ғимараттың шатырын ауыстырса, лифтіні жаңартса немесе автотұрақты асфальттаса – бұл өзгерістердің ешқайсысы жалдау шартын жақсарту болып саналмайды, өйткені бұл нақты жалға алушыға пайда әкелмейді.
Маңызды
Тек белгілі бір жалға алушының кеңістігінің интерьерін жақсарту жалға беруді жақсарту болып саналады.
Жалға алу мерзімі аяқталғаннан кейін, егер келісімде өзгеше белгіленбесе, жақсартулар негізінен иеленушіге тиесілі. Егер жалға алушы оларды ала алатын болса, мүлікке зиян келтірмей алып тастауы керек.
Жалгерлікті жақсарту мысалдары
Жалға берушілер жалға алушыларға кеңістікті ұзақ уақыт жалдауға ынталандыру үшін жалдау шартын жақсарту үшін төлей алады, әсіресе бөлшек сауда саласында. Мысалы, кәсіп иесі өзінің дискілік гольф дүкені үшін ғимаратты жалға алады. Үй иесі дискілерді сақтауға арналған дисплейлер мен алаңдарды құру үшін жалға алынған алаңға төрт қабырға қосуды таңдай алады. Бұл өзгерістер жалдау шарттарын жақсарту болып саналады.
Бөлшек сауда секторынан тағы бір мысал келтірейік. А дүкенінің иесі В компаниясы арқылы кеңістікті жалға беру туралы шешім қабылдады. Дүкеннің тек төрт қабырғасы бар, басқа қолайлылық жоқ. Жалға беру келісімі арқылы В компаниясы – үй иесі – сөрелер, кассаларға қызмет көрсету есептегіші және А дүкені есігін ашқанға дейін арнайы жарықтандырылған дисплей қондырғысын орнатуға келіседі.
Негізгі өнімдер
- Жалдауды жақсарту дегеніміз – бұл жалға берілетін мүліктің жалға алушының нақты қажеттіліктері үшін оны өзгерту үшін жасалған өзгеріс.
- Жалға берушілер қолданыстағы немесе жаңа жалға алушылар үшін осы жақсартулармен келісуі мүмкін.
- Жалға алу шартын жақсартуды үй иесі немесе жалға алушы жасауы мүмкін.
- Бояу, бөлімдерді немесе жарықтандырылған шамдарды орнату және еденді өзгерту – бұл жалға беруді жақсарту.
- Ғимараттарға, лифттерге және эскалаторларға, шатырларға, өрттен қорғаныс, дабыл және қауіпсіздік жүйелеріне және ҚТҚ жүйелеріне үлкейту жалдау шартын жақсартуға жатпайды.
Жалгерлік шарттарды жақсарту түрлері
Жалға беруші коммерциялық жалдау шартын жақсарту үшін жалға алушыларға төлемдер төлей алады (TIA). Бұл жағдайда үй иесі жақсартулар үшін белгіленген бюджетке мүмкіндік береді, әдетте бір шаршы фут үшін 5-тен 15 долларға дейін және жобаны қадағалайды. Сонымен қатар, жалға алушы уақытты қажет ететін жөндеу процесін бақылайды. Егер жоба бюджеті асып кетсе, жалға алушы қалдықты жабады.
Жалға жеңілдіктер, сондай-ақ жалға берілетін жетілдіру үшін ұсынылуы мүмкін. Пәтер иесі жалға алушының кеңістікті өзгертуді үнемдеу құралы ретінде жалға алушыға белгіленген айлардағы жалдау ақысының бір жылдығы сияқты ақысыз немесе төмендетілген жалдау ақысын ұсынады. Жалға алушы әдетте жобаны қадағалайды және жалдау шартының жақсаруына бақылау жасайды. Шығындар сметадан асып кетсе, жалға алушы да жауап береді. Сонымен қатар, жалдау төлемі кейінірек көтерілуі мүмкін, бұл жалға алушының ұзақ мерзімге көбірек төлеуіне әкеледі.
Жалдауды жақсартудың тағы бір түрі – бұл ғимараттың стандартты төлемі. Жалға алушы үй иесінің ұсынатын әртүрлі таңдауларының арасында шешім қабылдай алады, мысалы, бояудың төрт түсінің бірі. Бұл заттар жалға алушының қажеттіліктерін қанағаттандыра алмауы мүмкін және ол нәтижеге қанағаттанбауы мүмкін. Қосымша жақсартулар жалға алушының есебінен жүзеге асырылады. Үй иесі жобаны қадағалайды.
Жалгерлік шарттарды жақсарту ережелері
Пәтер иелері мен жалға алушылардың 2017 жылы « Салықты қысқарту және жұмыс орындары туралы» жаңа Заңынан кейін шегерімдерді талап ету тәсіліне өзгерістер енгізілді.
2015 жылдың желтоқсанында Америка Құрама Штаттарының Конгресі амортизацияға байланысты көптеген салық ережелерін, оның ішінде жалгерлік шарттарды жақсартуды өзгерткен және ұзартқан « Американдықтарды салықтық көтерілуден қорғау туралы» Заңды қабылдады (PATH). Аталған акт жалға алу шартын білікті түрде жақсарту кезінде шығындарды біржолғы 15 жыл ішінде өтеуге мүмкіндік беретін салықты үнемдеу бойынша тұрақты ереже жасады.
Осы нұсқаулыққа сәйкес, пәтер иелері мен жалға алушылардың туыстық қатынастарына жол берілмеді, егер ғимараттың ішкі бөлігіне тек сол жалға алушы кіретін болса, жақсартулар тек ғимараттың үш жылынан кейін аяқталуы керек. қызметке орналасу.
2017 жылғы жаңа салық актісі кейбір талаптарды өзгертті. Ғимараттың ішкі бөлігін әлі де жақсарту керек, бұл ғимараттарды, лифттерді және эскалаторларды, шатырларды, өрттен қорғау, дабыл қағу және қауіпсіздік жүйелерін ұлғайтуды, сонымен қатар HVAC жүйелері әлі де талапқа сай келмейді. Жақсартылған жылжымайтын мүлік енді екі жақтың да, жалға берушінің де, жалға алушының да байланысты болмауын талап етеді. Ішкі кірістер қызметі (IRS) хабарлағандай, барлық жақсартулар «жылжымайтын мүлік алғаш қызметке берілген күннен кейін» жасалуы мүмкін деген үш жылдық талаптан құтылды.
Жалгерлік шартты жақсартуды талап ету
Ішкі кірістер қызметі (IRS) жақсартулар үшін шегерімдерге жол бермейді. Жақсартулар ғимараттың бір бөлігі болып саналатындықтан, олар тозуға бейім. IRS амортизациялық аударымдарды жоғарыда көрсетілген шарттар сақталған кезде ғана жүргізуге мүмкіндік береді. Жұмысты кім істесе, амортизациялық аударым жасауға рұқсат береді – мейлі ол үй иесі болсын, жалға алушы болсын. Жаңа салық актісі рұқсат етілген ең көп соманы 500 000 доллардан 1 миллион долларға дейін арттырды.