Тұрғын үй облигациялары
Тұрғын үй облигациялары дегеніміз не?
Тұрғын үй облигациялары – бұл қол жетімді тұрғын үй құрылысын дамыту жобаларына ақша жинау үшін мемлекеттік немесе жергілікті өзін-өзі басқару органдары шығарған қарыздық бағалы қағаздар, муниципалдық кірістер облигацияларының вариациясы.
Негізгі өнімдер
- Тұрғын үй облигациялары – бұл қол жетімді тұрғын үй құрылысын дамыту жобаларына ақша жинау үшін мемлекеттік немесе жергілікті өзін-өзі басқару органдары шығарған қарыздық бағалы қағаздар, муниципалдық кірістер облигацияларының вариациясы.
- Тұрғын үй облигациялары үкіметке арзан қаржыландыруды ұсынады, ал несие берушіге, әсіресе жоғарғы салық жақшасындағыларға салықтық артықшылықтар беріледі.
- Тұрғын үй облигациялары арқылы берілетін ипотека тұрғын үйді бірінші рет сатып алушыларға ауданның орташа кірістерінен аспайтын жалақы алуға тыйым салынады және сатып алынған үй бағасы ауданның орташа сатып алу бағасының 90% -ымен шектеледі.
Тұрғын үй облигацияларын түсіну
Мемлекеттік және жергілікті өзін-өзі басқару органдары қол жетімді тұрғын үй құрылысын немесе қалпына келтіруді қаржыландыру үшін тұрғын үй облигацияларын шығарады. Облигация бойынша негізгі қарызды төлеуден басқа, мемлекет немесе елді мекен қарызға алған ақшаға пайыз төлеуі керек. Тұрғын үй облигациялары кейде сайлаушылардың мақұлдауын талап етеді және қысқа мерзімді немесе ұзақ мерзімді эмиссиялар болуы мүмкін.
Муниципалды орган жобаларды қаржыландыру үшін капитал тарту үшін қарызды облигациялар түрінде шығара алады. Муниципалдық облигациялардың екі түрі – жалпы міндеттемелер ( кірістер ) және кірістер бойынша облигациялар. Жалпы міндеттемелер бойынша пайыздарды төлеу және негізгі қарызды өтеу мемлекеттік немесе жергілікті өзін-өзі басқару органдарының қаражатынан қаржыландырылады. Бұл облигациялар муниципалдық үкіметтің толық сенімімен және несиесімен қамтамасыз етілген, олар GO облигациясы бойынша төлем міндеттемелерін орындау үшін салықты көбейтуге құқылы болуы мүмкін. Сонымен қатар, кіріс облигациясы бойынша төлем міндеттемелері облигация шығарылған жобаның кірісінің болжамды ағынымен қамтамасыз етіледі. Тұрғын үй облигациясы – бұл кіріс облигацияларының бір түрі.
Ретінде жеке белсенділігі облигациялар (PABs), тұрғын үй облигациялар табысы төмен көп және аға тұрғын үй жобаларды қаржыландыруға білікті пайда мен коммерциялық емес әзірлеушілер атынан берілуі мүмкін. Сондай-ақ, тұрғын үй облигацияларынан түскен қаражат аз қамтылған отбасыларға немесе жеке адамдарға үй сатып алу үшін арзан ипотекалық қаржыландыруды қамтамасыз ету үшін шығарылуы мүмкін.
1,1 млн
Тұрғын үй несиесін пайдалана отырып, тұрғын үй облигацияларымен қаржыландырылатын қол жетімді үйлер саны.
Тұрғын үй облигацияларына қойылатын талаптар
Ипотека тұрғын үй облигациялар арқылы қамтамасыз ешқандай артық ауданы астам табу бірінші рет тұрғын үй сатып алушылар үшін шектелген медиана табыс. Бұдан басқа, тұрғын үй облигациясы бойынша ипотека арқылы сатып алынған үйдің бағасы ауданның орташа сатып алу бағасының 90% -ымен шектеледі.
Тұрғын үй облигациялары әдетте төмен пайыздық мөлшерлемелерге ие және тұрақты немесе өзгермелі ставка бойынша міндеттеме (VRDO) түрінде шығарылуы мүмкін. Облигацияларды ұстаушыларға негізгі қарыз бен пайыздық төлемдер кепілге салынған несие бойынша төлемдер мен инвестициялық кірістер есебінен жүзеге асырылады. Қарыз алушылардың ипотека бойынша төлемдерін тұрғын үй облигациясының сенімді басқарушысы жинайды, ол облигацияларды ұстаушыларға сыйақы төлеу үшін жоспарланған уақытқа дейін қаражатты қысқа мерзімді салымдарға салады. Шын мәнінде, тұрғын үй облигациялары бойынша төлемдер пайыздарды уақытылы және дәйекті түрде төлеумен және қарыз алушылардың негізгі ипотека бойынша негізгі қарызды өтеуімен қамтамасыз етіледі.
Тұрғын үй облигацияларының артықшылықтары
Тұрғын үй облигациялары мемлекетке де, жеке инвесторларға да тиімді. Бір жағынан, үкімет арзан қаржыландырудың үлкен көлеміне қол жеткізеді. Екінші жағынан, тұрғын үй облигациялары ұсынатын салықтық артықшылықтар жоғарғы салық жақшаларында несие берушілер үшін өте тартымды.
Инвесторлар үшін тұрғын үй облигациялары бойынша төленетін пайыздар федералдық және кейде мемлекет кірісіне салынатын салықтан босатылады. Шекті салық ставкасы неғұрлым жоғары болса, тұрғын үй кірісі облигациясын салықтан босату соғұрлым құнды болады. Альтернативті минималды салық салынатын инвесторларға салық салынуы мүмкін болса да, салықтан босату жоғары федералдық жақшадағы инвесторларға кірістер облигацияларынан және басқа муниципалдық облигациялардан пайда табады дегенді білдіреді. Бұл салықтан босату облигациялардың төмен пайыздық мөлшерлемесін өтеуге көмектеседі.
Федералдық табысы төмен тұрғын үйге салынатын салық несиелері – бұл қол жетімді баспана жобаларын қаржыландыру үшін тұрғын үй облигацияларының орнына немесе оған қосымша пайдаланылуы мүмкін капиталдың тағы бір көзі. Несиелер – бұл білікті үй сатып алушылар жыл сайын төлейтін ипотека пайыздарының бір бөлігі үшін қайтарылмайтын федералдық табыс салығы бойынша несиелер.