Нөлдік-купондық ипотека

Нөлдік-купондық ипотека дегеніміз не?

Нөлдік купондық ипотека – бұл ұзақ мерзімді коммерциялық ипотека, ол ипотека мерзімі аяқталғанға дейін негізгі қарыз бен пайыздардың барлық төлемдерін өтейді. Несиенің құрылымдық ставкасы қарыздың өтелмеген сомасына пайыздық ставкаларды білдіретін есептік жазба түрінде болады . Өтеу мерзімінде қарыз алушы нотаны төлейді немесе қолданыстағы пайыздық мөлшерлемемен басқа несие алады.

Негізгі өнімдер

  • Нөлдік-купондық ипотека – бұл негізгі қарыз бен пайыздарды төлеу мерзімін аяқтағанға дейін кейінге қалдыратын ұзақ мерзімді коммерциялық ипотека.
  • Өтеу мерзімі өткен күні төленуі немесе үстемақы ставкалары бойынша қайта қаржыландырылуы қажет қарыздың өтелмеген сомасына сыйақы төленеді.
  • Коммерциялық жобалар қарызды төлеуге қажетті ақша ағындары жоба аяқталғанға дейін болмаған кезде нөлдік купондық ипотеканы пайдалана алады.
  • Несие берушілер, әдетте, таза несиелік жазбалары бар белгіленген коммерциялық қарыз алушыларға тек нөлдік купондық ипотека ұсынады.

Нөлдік-купондық ипотека қалай жұмыс істейді

Нөлдік-купондық ипотека нөлдік купондық облигацияларға ұқсайды. Купондық осының бәрі қарыз толық сомасы, кері Бір хит төленуі тиіс болған кезде, қарыз бойынша жыл сайынғы ақылы сыйақы мөлшерлемесі, жарамдылық мерзімі дейін нөлге тең болады.

Жобаның аяқталуына дейін қарызға қызмет көрсету үшін ақша қаражаттарының түсуі екіталай болған кезде коммерциялық жобалар нөлдік купондық ипотеканы қолданады. Бұған спорт стадионы мысал бола алады. Бұл жағдайда, құрылым аяқталғанға дейін және іс-шараларды өткізуге мүмкіндік бермейінше, ешқандай кірістер алынбайды.

Жалпы сыйақыны және негізгі қарызды қайтаруды несие беруші несие мерзімі аяқталған кезде ғана алатындықтан,  несиелік тәуекел  әдеттегі несиеге қарағанда едәуір жоғары болады. Нәтижесінде, несие берушілер әдетте қаржыландырудың бұл түрін тек несиелік есептері бар қалыптасқан коммерциялық қарыз алушыларға ұсынады. Олар сондай-ақ жедел кірістің жоқтығын өтеу үшін нөлдік купондық ипотека бойынша жоғары пайыздық мөлшерлемені алуға бейім.

Kurzübersicht

Нөлдік купонды ипотека арқылы қарыз алушы коммерциялық жобаны аз ақша ағынымен қаржыландыруы мүмкін, егер несие мерзімі ішінде мүліктік құндылықтың өсуі оны төлеу үшін жеткілікті болса.

Нөлдік-купондық ипотека мысалы 

Айталық, ABC Corp. 20 жылдан кейін өтеу үшін 400 000 долларлық купонсыз ипотека алады. Келесі екі онжылдықта ABC несие берушіге ештеңе қайтармайды. Кәдімгі ипотекадан айырмашылығы, компаниядан негізгі қарызды, сондай-ақ несие алу артықшылығы үшін сыйақыны біртіндеп төлеуге кірісу талап етілмейді.

20 жыл өткенде бәрі өзгереді. Кенеттен ABC несие бойынша күрделі пайыздармен немесе басым пайыздық мөлшерлемемен қайта қаржыландырумен бірге бірден алған 400 000 долларын бірден қайтаруы керек. Мұны істемеу мүліктен айрылуға және несие берушіге кілттерді беруге мәжбүр етеді.

1984 ж

Канзас қаласында орналасқан Франклин Жинақ Қауымдастығы ипотекалық несиемен кепілдендірілген нөлдік купондық облигациялардың алғашқы шығарылымын сатты.

Ерекше мәселелер

Нөлдік купондық ипотека ноталарына инвестициялау

Инвесторлардың акцияға қатысуға және нөлдік купондық ипотека мен облигациялардан ақша табуға мүмкіндігі бар. Бұл инвестициялар нөлдік купондық облигациялар сатады ішінара байланысты нақты жылжымайтын мүлік нарықтарында өз болуына, сондай-ақ, өйткені, белгілі бір инвесторлар арасында танымал дисконтпен бастап номиналдық құны жазбаның. 

Инвесторларға тұрақты сыйақы төлемдері төленбейді. Алайда, қарыз алушы несие берушілерге мерзімі аяқталған кезде қайтарылатын негізгі сомаға пайыздық мөлшерлемені қосады. Сыйақы жартыжылдықта өсіп отырады, ал бастапқы мән жоғарылаған сайын жоғары пайыздық төлемдер пайда болады, олар жалпы сомаға қайта оралады.

Олар купон төлемейтіндіктен және ақшаны тек төлем мерзімі жеткен кезде жеткізетіндіктен, ипотекалық несиенің нөлдік купондық бағалары өте өзгермелі болуы мүмкін. Олар сондай-ақ жыл сайынғы табыс салығы бойынша төлемдерге жатады, дегенмен, бұл кірістер инвесторлармен тұрақты түрде алынбайды. Инвестициялық келісімшарт инвесторларға нақты кірісті төлеуге уәде бермесе, ерекше жағдайда болады, бұл жағдайда салық салынатын жылдық кіріс болмайды. 

Инвестициялардың тағы бір ұқсас түрі, ең алдымен, жеке зейнетақымен қамсыздандыру шоттары (АРА) және ағымдағы жылдағы салық салу ескерілмеген басқа ұйымдар үшін қолданылады.