Жоспарланған қайта құру
Жоспарланған қайта құру дегеніміз не?
Жоспарлы қайта құру – бұл негізгі қарыздың және ипотека бойынша сыйақы төлемдерінің қалған кестесін қайта есептеу. А ипотекалық банк үй сатып алу үшін қарыз алушыға несиелендіреді онда несиенің бір түрі болып табылады. Қайта құру алдын-ала белгіленген немесе жоспарланған күнде жасалады.
Кейбір ипотекалық бағдарламалар үй иелеріне толық амортизацияланбаған несиелер бойынша төлемдерді ерте төлеуге мүмкіндік береді, яғни төлемдер негізгі қарыздың қалдығын төмендетпейді. Кейінірек, қайта жоспарланған күні жаңа амортизация немесе төлем кестесі сол уақыттағы негізгі қалдыққа және қалған мерзімге (немесе төлеуге қалған уақытқа) негізделе отырып есептеледі.
Жоспарлы қайта құру өте маңызды, өйткені ол кепілдік мерзімі өткенге дейін төленуіне кепілдік береді. Алайда, жоспарлы қайта құру нәтижесінде қалған төлемдер үшін төлем сомасының ұлғаюы мүмкін.
Негізгі өнімдер
- Жоспарлы қайта құру – бұл негізгі қарыздың және ипотека бойынша сыйақы төлемдерінің қалған кестесін қайта есептеу.
- Жоспарлы қайта құру алдын-ала белгіленген күні жасалады және ипотеканың бастапқы мерзімінің соңына дейін төленуіне кепілдік береді.
- Жоспарланған ипотекалық қайта қаржыландыру қайта қаржыландыруға балама бола алады, өйткені қайта қаржыландыру жаңа несие емес, несиелік чек қажет емес.
Жоспарланған қайта құру қалай жұмыс істейді
А ипотекалық қаралған төмен пайыздық мөлшерлемелер мен ипотека қалған мерзімі ұзарту әкелуі мүмкін кейбір ипотека енгізілген параметр болып табылады. Кейбір жағдайларда қарыз алушы өтелмеген несие мөлшерін азайту үшін негізгі төлемді жүзеге асыруы мүмкін. Несиені төлеу кестесін қайта құруға болады, бұл төмендетілген қарыз сомасын көрсету үшін жаңа төлем кестесін жасайды.
Ипотека бойынша төлемдер кестесі амортизация кестесі деп аталады, әр төлемнің бір бөлігі төленетін сыйақы мен өтелмеген негізгі қалдыққа қолданылған кезде. Қайта жоспарланған күн – бұл несие беруші ипотеканың қалған негізгі қалдықтары мен мерзімі негізінде жаңа төлемдер мен амортизация кестесін есептеген кезде. Басқаша айтқанда, қарыздың қалған қалдығы ай сайынғы төлемдерді есептеу үшін несиенің қолданыстағы мерзіміне бөлінеді.
Егер негізгі төмендету төлемі жасалған болса, қарыз алушы ипотека бойынша қайта жоспарланған қайта қалпына келтіруден кейін ай сайынғы төлем азаяды деп күтуі мүмкін. Егер қарыз алушы негізгі қарыз сомасын азайту үшін қосымша төлем жасаған болса, көптеген ипотекалық провайдерлер төлемдер кестесін жоспарлы қайта құруды ұсынады. Алайда, несие берушілер әдетте қарыздың жақсы болуын талап етеді, яғни төлем мерзімі кешіктірілмейді.
Жоспарланған қайта құру және қайта қаржыландыру
Ипотеканы қайта қаржыландырудан гөрі ипотекалық несиені қайта құру жақсы нұсқа болуы мүмкін. Қайта қаржыландырумен ағымдағы ипотека жаңа ипотекалық несиеге ауыстырылады, ол әдетте нарықтағы пайыздық мөлшерлемелер несиенің бастапқы ставкасынан төмен болған кезде жасалады. Алайда, қайта қаржыландыру техникалық жағынан жаңа несие болғандықтан, қосымша төлемдермен ол қымбатқа түсуі мүмкін және несиені мақұлдау қарыз алушының несиелік деңгейіне байланысты.
Екінші жағынан, ипотеканы қайтару – бұл жаңа несие емес, нәтижесінде жаңа мақұлдау, сондай-ақ қарыз алушының несиелік тексерісі қажет емес. Қайта қайта құру несие төлемдерін өзгертеді, бірақ бастапқы ипотекалық несие ауыстырылмайды.
Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотекалық несиелерді жоспарлы қайта құру
Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека (ARM) – бұл бастапқы пайыздық ставка белгілі бір уақытқа бекітілген, содан кейін пайыздық мөлшерлеме нарықтағы ағымдағы ставкаларды көрсету үшін қалпына келтірілетін ипотека түрі. Қарыз алушыларға несие мерзімі ішінде төлемдер мөлшерін өзгертуге немесе пайыздық мөлшерлемені өзгертуге мүмкіндік беретін әр түрлі ARM түрлері бар.
ARM төлем опциясы
Жоспарлы қайта құру төлем опционымен реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотекамен (ARM) жиі кездеседі. ARM төлем опциясы – бұл қарыз алушыға төмендегілерді таңдауға мүмкіндік беретін ай сайынғы түзететін ARM:
- 30 немесе 40 жылдық толық амортизациялық төлемді қоса алғанда, бірнеше ай сайынғы төлемдер
- 15 жылдық толық амортизациялық төлем
- Тек пайыздық төлем
- Минималды төлем немесе кез-келген мөлшерден төмен төлем
Төлем опциясы бойынша ARM-де кейінге қалдырылған сыйақыны есептеуге мүмкіндік беретін мүмкіндік бар. Әр төлем күнінде жасалған кейінге қалдырылған сыйақы ипотеканың негізгі балансына қосылады. Бұл теріс амортизация деп аталады. Көбінесе, бесінші жылдың соңында қайта жоспарланған күн бар. Осы қайта жасалған күні амортизация кестесі қайта есептеледі, осылайша қалған негізгі қалдыққа және сол кездегі толық индекстелген пайыздық мөлшерлемеге сүйене отырып, болашақ төлемдер ипотеканы оның қалған мерзімінде амортизациялайды.
Жоспарланған қайта есептеу және жоғары айлық төлемдер
Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека, соның ішінде төлем опциондық ARM, қарыз алушыларға аз төлемдер жасауға мүмкіндік береді, бұл қол жетімділікке көмектеседі. Алайда, қарыздың немесе ипотеканың жалпы сомасы уақыт өте келе өсуі мүмкін. Мысалы, егер төлемдер негізгі қарыздың ешқайсысын төлемесе, қарыз бойынша пайыздар несие сальдосы өсетін деңгейге жетеді. Нәтижесінде жоспарланған қайта құру несиені уақытында төлеу үшін ипотекалық төлемнің жоғарылауына әкелуі мүмкін.
Жоспарланған қайта құруға қойылатын талаптар
Ипотеканың барлығы бірдей қайта есептеуге жатпайды. Барлық жағдайда дерлік, егер несие берушілерге ипотекалық несие беруге кепілдік беретін федералдық тұрғыдан ипотекалық компаниялар болып табылатын Фанни Мэй немесе Фредди Мак қолдамаса, ипотеканы қайта қалпына келтіру мүмкін емес.
Федералдық тұрғын үй басқармасы (FHA) қолдауымен несие береді, олар аз қамтылған, бірінші рет үй сатып алушыларға және ардагерлер әкімшілігінің (VA) несиелеріне ипотеканы қайта есептеуге құқылы емес. Алайда, несиені өзгерту жағдайында ерекше жағдай бар, ол несие шарттарын өзгерту болып табылады – әдетте қарыз алушы несиені төлей алмаған жағдайда.
Жоспарланған ипотеканы қайта есептеу кезінде жеке тұлға негізгі қарызына үлкен сома төлейді, содан кейін оның ипотекасы жаңа баланс негізінде қайта есептеледі. Бұл негізгі жарна сомасы ағымдағы баланстың 10% минималды талапқа сай немесе асып кетуі керек. Қарыз алушыларға, әдетте, несие мерзімі ішінде бір рет ипотекасын қайта қалпына келтіруге мүмкіндік беріледі. Алайда, кейбір несие берушілер несие мерзімі өткеннен кейін басқа негізгі төлем жасалса, қосымша қайта ұсынуды ұсынады.