Үйіңізді қайта амортизациялау немесе қайта қаржыландыру
Сіздің мақсатыңыз ай сайынғы қайта қаржыландыру туралы біледі. Қайта қаржыландыру төмен пайыздық мөлшерлемені пайдалану үшін үй иелеріне ипотекалық несиелерді қайта брондауға мүмкіндік береді. Алайда, барлық қарыз алушылар ипотеканы қайта қаржыландыруға лайықты бола алмайды. Кейбір қарыз алушылар үшін онша танымал емес нұсқаны қайта амортизация немесе несиені қайта қалпына келтіру деп атайды.
Негізгі өнімдер
- Несиені қайта есептеу немесе қайта амортизациялау қарыз алушыдан ай сайынғы төлемді төмендететін несие балансына қарай бір реттік төлем төлеуді талап етеді.
- Қарыздарды қайта қаржыландыру төлемдерді үнемдеуі мүмкін, өйткені бұл жаңа несие талап етпейді және несиелік мәселелер бойынша қарыз алушылар үшін жақсы нұсқа бола алады.
- Алайда, ипотека бойынша пайыздық мөлшерлемелер төмен болған кезде, үй иелері қайта қаржыландырумен салыстырғанда, тіпті жабу шығындарымен болса да, қайта қаржыландырудан жақсы болуы мүмкін.
Несиені қайта есептеу дегеніміз не?
Несиені қайта есептеу немесе қайта амортизациялау, әдетте, қарыз алушыдан негізгі қарыз деп аталатын ипотека бойынша қарыздың қалдығы бойынша біржолғы төлемді талап етеді. Қалған төлемдер жаңа, төменгі негізгі қалдықтың негізінде қайта есептеледі. Содан кейін несие төлеудің жаңа кестесі жасалады – амортизация кестесі деп аталады.
Негізінен, төлемдер кестесі қайта есептеліп, ипотекалық несиенің негізгі төлемге байланысты несие қалдықтары азырақ болатынын көрсетеді.
Несиені қайта салудың себептері
Әдетте, қарыз алушылар ай сайынғы төлемдерін азайту үшін несиені қайта есептеуге шешім қабылдайды. Алайда, кейбір қарыз алушылар бұрынғы ипотекалық төлемдерін төлеуді жалғастырады және осылайша несиелерін тезірек төлейді. Басқалары ақшалай қаражаттар ағынының қосымша жинақ ақшасын инвестициялау, қарызын төлеу немесе басқа мақсаттар үшін жинақтау үшін пайдаланады.
Маңызды
Қайта құру несиелік мәселелерге байланысты ипотекалық несиені қайта қаржыландыруға мүмкіндігі жоқ қарыз алушылар үшін жалғыз мүмкіндік болуы мүмкін.
Қарызды қайтарып алудың тағы бір маңызды кезеңі – қарыз алушының қазіргі үйі сатылғанға дейін жаңа үй сатып алуы. Егер қарыз алушы алдыңғы үйге төлем жасай отырып, жаңа үй ипотекасына үміткер бола алса, несиені қайта есептеуге болады. Алдыңғы үйді сатудан түскен қаражатты ішінара жаңа үйдің негізгі қарызын төлеуге жұмсауға болады. Алайда, несие берушілердің көпшілігі кем дегенде 90 күндік ипотекалық төлемдер жасалмайынша қайта құруға жол бермейді.
Несиені қайта салмаудың үлкен себебі
Заңды несиелік мәселелерге байланысты қайта қаржыландыру мүмкіндігі болмағандықтан, қайта қаржыландыру мүмкін емес, ал кемсітуге байланысты қайта қаржыландыру мүмкін емес. Сіз ешқашан өзіңізді тым жоғары пайыздық мөлшерлемені төлеп немесе несие берушіңіз басқаша пайдаланған сияқты сезінбеуіңіз керек. Көптеген ипотекалық несие берушілер кемсітушілікке жол бермейді және олар сізге басым нарықтық бағамен несие беруге дайын.
Маңызды
Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру.
Несиені қайта қалпына келтірудің артықшылықтары
Несиені қайта амортизациялаудың немесе ипотеканы қайта қаржыландырудан немесе қайта есептеместен бұрын үй иелері білуі керек артықшылықтар бар.
Төменгі айлық төлем
Негізгі теңгеріміңізге қосымша ақша төлеу сізге несиені ертерек төлеуге мүмкіндік береді. Алайда несиені қайта есептеудің артықшылығы – сіздің ай сайынғы төлемдеріңіз жаңа балансты көрсету үшін қайта есептеледі.
Несиелік мәселелер
Ипотеканы қайта қаржыландыру біршама қате болып табылады, өйткені процесс жаңа ипотекалық несиеге жүгінуге ұқсас. Бұған жаңа несиелік өтініш, кірісті тексеру және несиелік чек кіреді. Несиелік мәселелерге немесе үйдің меншікті капиталының төмендігіне байланысты қайта қаржыландыруға мүмкіндігі жоқ қарыз алушылар үшін несиені қайта алу жақсы нұсқа болуы мүмкін, өйткені олар жаңа несие алуға өтініш бермейді.
Әдеттегі қайта қаржыландыру жаңа несиеге тапсырыс беруді, пайыздық мөлшерлемені және несие мерзімін өзгертуді қамтиды. Алайда, қайта несие бастапқы несиені өзгеріссіз қалдырады және тек ай сайынғы төлемді өзгертеді.
Төменгі төлемдер
Несиені қайта қаржыландыру төлемді үнемдеуге мүмкіндік береді, өйткені несиені қайта алу несиелік өтінімді қажет етпейді. Нәтижесінде жабу шығындары қайта қаржыландырумен салыстырғанда несиені қайта қалпына келтіру үшін айтарлықтай арзанға түседі. Қайта қаржыландыру жарналары несие сомасынан шамамен 2% -дан 3% -ға дейін тұруы мүмкін. Басқаша айтқанда, ипотеканы қайта қаржыландыру $ 200,000 жабу шығындары мен төлемдер үшін $ 4,000 (2% * $ 200,000) тұруы мүмкін. Қайта қаржыландыру кезінде жаңа пайыздық мөлшерлеме жабу шығындарының мыңдаған долларын қайтарып алатындай төмен болуы керек.
Қарызды қайта құрудың кемшіліктері
Алайда, несиені қайта амортизациялау немесе қайта есептеудің артықшылықтары болатыны сияқты, үй иелері шешім қабылдаудан бұрын білуі керек кейбір кемшіліктер де бар.
Бір реттік төлем
Бір реттік төлемге ақша табу қиынға соғуы мүмкін. Кейбір қарыз алушылардың өздерінің шоттарында ипотека бойынша негізгі төлемдерді жасау үшін жай он мың долларлары жоқ.
Сондай-ақ, кейбір қаржылық жоспарлаушылар ипотека бойынша төлемді төлеуден гөрі қолма-қол ақшаны пайдаланудың тиімді жолдарын ұсынады. Несиелік карта бойынша қарызы бар, қаржыландырылмаған зейнетақы шоты бар немесе шұғыл жинақ шоты жоқ қарыз алушылар үшін ипотека бойынша негізгі қарызды төлеу ең жақсы қаржылық шешім болмауы мүмкін.
Пайыздық мөлшерлеме өзгермейді
Ипотека шарттарына байланысты тағы бір кемшілік – қайта амортизациялау несие мөлшерлемесін төмендетпейді. Ипотекалық несие ставкалары төмен болған кезде, үй иелері, тіпті жабу шығындарымен болса да, қайта қаржыландырған дұрыс болар еді. Кейбір қарыз алушылар алдымен қайта қаржыландыруды, содан кейін бір жыл ішінде немесе одан аз уақыт ішінде қайта амортизациялауды, екі қаржыландыру нұсқасының да пайдасын көру үшін таңдайды.
Ипотеканы мерзімінен бұрын төлеу
Мақсаты – ипотеканы тезірек төлеу. Бұл жағдайда қарыз алушылар негізгі қарызға ай сайын қосымша төлем жасаса немесе жыл сайын қосымша төлем жасаса жақсы болар еді. Уақыт бойынша қосымша төлемдер несие мерзімі ішінде төленген сыйақының жалпы сомасын азайтады. Ипотеканы тезірек төлеу – қосымша жеңілдік.
Ерекшеліктер бар
Өкінішке орай, несиені қайта бастау – бұл ипотеканың барлық түрлері үшін мүмкін емес. Әдетте, тек Freddie Mac стандартты несиелеріне сәйкес келеді. FHA 203 (k) және ардагерлерге арналған қарыздар ( VA заемдары ) қайта амортизацияланбайды.
Jumbo заемдары несие берушіге байланысты қайта қалпына келтірілуі мүмкін және шарттар да бар. Мысалы, несие жағдайы жақсы болуы керек. Сондай-ақ, егер несие инвесторға сатылған болса, инвестор сіздің ипотекалық қызмет көрсетушіңізбен бірге несиені қайта есептеуге келісуі керек.
Қарызды қайта қаржыландыруға қарсы қайта қаржыландыру мысалы
Мысалы, қарыз алушы өзінің ипотекасын қайта қаржыландыруды немесе несиені қайта есептеуді ойластырып жатыр делік. Бастапқыда қарыз алушыға айына 1722 доллар төлей отырып, 4,25% сыйақы мөлшерлемесімен 350 000 долларға 30 жылдық ипотека берілді.
Енді қарыз алушының несие балансында 240 000 АҚШ доллары қалған 15 жыл қалды. Қарыз алушы 15 жылдық ипотеканы қайта қаржыландыруды немесе қолданыстағы несиені қайта қалпына келтіруді қарастыруда.
Қайта құру
- Қарыз алушы негізгі қарызға 40 000 доллар төлейді, яғни несиенің жаңа сальдосы 200 000 долларды құрайды.
- Ай сайынғы төлем 1722 доллардан 1505 долларға дейін төмендейді.
- Жаңа ай сайынғы төлемнен үнемдеу айына 217 доллар болады.
- Сыйақы мөлшері 4,25% деңгейінде қалады.
Қайта қаржыландыру
15 жылдық несиенің жаңа ипотекалық ставкасы қазіргі уақытта 3,20% құрайды делік.
- Жаңа ай сайынғы төлем қайта қаржыландырылған мөлшерлемемен 1681 долларды құрайды.
- Ай сайынғы жинақ 41 доллар ($ 1,722 – $ 1,681) болады.
- Жабу шығындары мен алымдар $ 3000 құрады.
- Жабу шығындарын өтеу үшін айына 41 доллар үнемдеуге негізделген 73 ай немесе алты жыл қажет болады.
Салыстыру
Қарыз алушының мақсаты ай сайынғы төлемдерден үнемдеу және қайта қаржыландырудың жабылатын шығындарын болдырмау болды делік. Бұл жағдайда қайта құру ең жақсы нұсқа болар еді. Алайда, қайта құру қарыз алушыға ұзақ мерзімді перспективада көп шығын әкеледі.
Қайта құру ай сайынғы төлемнің төмендігін қамтамасыз еткенімен, пайыздық мөлшерлемесі 4,25% қайта қаржыландыру ставкасынан 3,20% жоғары. Демек, қайта салынған ипотека бойынша сыйақы 15 жылдық несие төленген кезде қайта қаржыландыру бойынша пайыздан асып түседі. Қайта қаржыландыру бойынша сыйақы 70 820 долларды құраса, жалпы қаржыландыру тек 62 504 долларды құрайды.
Сонымен қатар, қайта қаржыландыру қарыз алушыға қайта есептеу кезінде пайдаланылған негізгі төлемді – 40 000 АҚШ долларын үнемдеуге мүмкіндік береді. Бұл қаражаттар жинақ шотына салынып, сол 15 жыл ішінде пайыздар ала алады. Қарыз алушы негізгі төлеммен бірге қайта қаржыландырудан ай сайынғы төлемдермен салыстырғанда қайта қаржыландыру мен жабу шығындарынан пайыздық үнемдеуді ескеруі керек.